Acheter ou louer : l'approche patrimoniale

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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 13380 fois

La perte du AAA français le 13 janvier dernier aura indéniablement des conséquences sur les taux des emprunts auxquels notre pays va souscrire dans les jours et les semaines à venir. Effet mécanique, les banques françaises (qui basent leurs taux d'emprunts aux particuliers sur le niveau des obligations nationales) vont donc relever également leurs grilles d'offres. De 3,23% en moyenne fin 2009 (taux moyen le plus bas historiquement) a 3,93% début janvier 2012, la hausse s'est déjà engagée structurellement bien qu'emprunter reste encore très abordable en comparaison des taux du début des années 2000 à plus de 5%.

Hausse des taux

Hausse des taux en vue

Cependant, ressurgit déjà l'idée que devenir propriétaire va se compliquer pour les français. En effet, une hausse de taux bancaire a comme première conséquence d'augmenter la mensualité de remboursement de l'emprunt souscrit.

Soumis à une limite d'endettement légalement encadrée de 33%, l'emprunteur peut donc se voir refuser son prêt à un taux de 4,30% (taux moyen à 20 ans sans assurance et sans apport) alors qu'il l'aurait obtenu il y a quelques semaines à 4%.

La contraction du marché

Ce discours, très répandu dans les médias grand public, peut facilement être discuté. Équation simple à court terme : la hausse des taux entraîne moins d'emprunteurs solvables donc moins de crédits distribués donc moins d'acheteurs potentiels. Moins d'acheteurs potentiels entraîne une baisse des prix de l'immobilier, les vendeurs (l'offre) ne trouvant pas assez d'acheteurs (demande). Résultat, les prix baissant, l'emprunteur non solvable le redevient non pas par la baisse du taux d'emprunt mais par le montant qu'il souhaite emprunter. On peut finalement trouver à cette hausse de taux des attraits soudains.

La réalité est plus complexe et la difficulté de nos concitoyens à devenir propriétaires n'est pas nouvelle et restera un sujet de réflexion important à l'avenir pour nos hommes politiques.

Acheter son logement : une fausse bonne idée ?

La vraie question est : est-il toujours judicieux d'être propriétaire ? Bien que cette idée soit l'ambition principale de la majorité des français, est-ce toujours financièrement cohérent ?

En effet, il est aisé pour un spécialiste consciencieux du conseil en gestion de patrimoine de trouver des options alternatives à l'acquisition systématique de la résidence principale et ce d'autant plus en période de forte hausse des prix immobilière et de contraction des prêts (hausse des taux nominaux).

est-il toujours judicieux d'être propriétaire ?

Prenons un exemple :

Un jeune couple vivant en région parisienne (2ème couronne) veut acquérir un appartement. Il s'agit de leur première acquisition. Le prix de ce bien est de 220000 € avec frais d'agence (4,5% en moyenne) mais hors frais d'acquisition (notaire, garantie bancaire, etc.). Le couple à un apport de 20000 € qu'ils utiliseront pour payer l'ensemble de ces frais d'acquisition. Surface du bien (moyenne 4500 €/m²) : 50 m².

Acheter ou louer ?

Option n°1 : l'achat

Mensualité d'emprunt sur 20 ans avec un taux de 4,90 TEG (assurances et frais inclus) : 1440 € par mois. Charges copropriété d'environ 1000€ / an, taxes foncière et habitation de 2000€ / an. Coût moyen mensuel global : 1690€.

Option n°2 : la location

En comparaison, louer la même surface sur une ville des Hauts-de-Seine comme Colombes reviendra à 950€ charges comprises environ. Ajouté au loyer la taxe d'habitation de 1000€ / an. Coût moyen mensuel global : 1035€.

Ce jeune couple, restant locataire, se créerait une capacité d'épargne de 655€ / mois.

L'approche patrimoniale, si elle privilégie l'acquisition de la résidence principale, considérée comme une des principales étapes de la constitution optimale d'un patrimoine, doit prendre en compte la cohérence globale de cette étape. En effet, le jeune couple achète donc 50m2, soit le plus souvent un F2, n'offrant qu'une seule chambre, ce qui induit dans l'avenir d'ores et déjà le fait de devoir en cas d'agrandissement de la famille de passer sur une surface plus grande.

Il faut donc considérer dans une grande majorité des cas une revente du bien dans les 7 ans (moyenne nationale). Le capital amorti alors est de 54000€ auprès de la banque. Si l'on prend en compte une revalorisation du bien basée uniquement sur une moyenne de l'inflation (prix des biens de consommation sans revalorisation immobilière) de 1,25%, le couple fera une plus-value de 19900€. Il aura alors à sa disposition un capital de 73900€ pour une nouvelle acquisition.

Option patrimoniale n°1 :

En restant locataires, leur épargne de 655€ / mois, placée sur un contrat d' assurance-vie à 3,75% (fond euro) produira sur la même durée 81940€ de capital après impôts soit un différentiel de 8000€ (toujours en apportant 20000€).

Option patrimoniale n°2 :

Toujours en restant locataires, leur épargne placée dans une acquisition immobilière locative dans l'ancien leur permettrait l'acquisition d'un grand studio ou d'un petit T2 de 35m2 à 157500€ leur rapportant 590€ / mois de loyer pour une mensualité sur 20 ans de 1031€ / mois soir un delta de 441€ / mois auquel il faut ôter la taxe foncière et les frais de gestion et d'assurance locative que l'on peut imaginer soit 120€ / mois. Et ce, sans toucher au 20000€ d'apport et avec un résidu d'épargne non utilisée de 95€ / mois.

Jumelé avec le même contrat d'assurance-vie, le couple obtiendrait donc un capital immobilier (même revalorisation de 1,25%) de 50050€ (après impôts sur plus-value) et un capital sur assurance-vie de 31940€ net d'impôt soir un capital total de 81990€ soit un différentiel encore de 8000€.

Acheter ou louer son logement ?

Option patrimoniale n°3 :

Même calcul pour une acquisition de parts de SCPI de rendement leur rapportant pour 150000€ d'investissement un revenu mensuel de 665€ (5,32% de rentabilité) pour une mensualité d'emprunt de 883€ mais avec apport de 15000€ (10% obligatoire) soit un delta de 218€ auquel ajouter une imposition moyenne supplémentaire du fait de revenus locatifs excédentaires supplémentaires de 50€ / mois soit une épargne de 270€ / mois. Le résidu d'épargne la encore placé sur le contrat d'assurance-vie avec le résidu d'apport de 5000€. Le couple obtiendrait un capital en revendant les parts de SCPI (même revalorisation de 1,25%) de 48213€ et un capital sur assurance-vie de 40245€ net d'impôt soir un capital total de 88458€ soit un différentiel encore de 14500€. Et ce sans risque locatif ni gestion ni chargés à supporter.

Quelque soit l'option patrimoniale considérée, le couple doit donc prendre en compte les transversalités induites par un investissement. Si acquérir sa résidence principale immédiatement peut être un choix purement affectif (se sentir chez soi) les options parallèles offrent plus de possibilités d'adaptabilité (l'apport placé sur assurance-vie restant disponible par exemple) et de modifications des choix d'avenir (modulation au choix des montants de résidus d'épargne placés sur l'assurance-vie). Ne pas oublier que revendre un bien immobilier trop vite peut s'avérer risqué du fait des frais induits par l'opération (frais de notaire, caution ou hypothèque etc.) qui ne sont pas toujours "amortis" par la potentielle plus-value. Et compter sur une plus-value reste hasardeux.

De plus, s'il s'avérait que le jeune couple avait une fiscalité relativement importante, des options de défiscalisation immobilière comme les dispositifs Scellier ou Censi-Bouvard seraient également envisageables mais sur un terme plus long (minimum 9 ans).

Conclusion

À tous les âges et dans tous les cas de figures, le choix patrimonial d'acquisition de la résidence principale doit être globalement réfléchi et non précipité. Avoir une approche pragmatique et raisonnée de ses actifs est la base d'une bonne gestion de son patrimoine. L'aspect affectif d'un investissement devant toujours rester au second plan afin de ne pas faire d'erreurs qui pourraient avoir des conséquences à l'avenir.

J'en profite

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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