L’immobilier en France : bulle immobilière ou pas ?

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Par Stéphane van Huffel
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L’article « L’immobilier en France : bulle immobilière ou pas ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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De nombreux fantasmes alimentent le débat autour de l'existence d'une possible « bulle immobilière » en France. Mais avant même de se demander s'il existe effectivement un risque de bulle immobilière en France, il est tout d'abord important d'en définir le terme. Chaque année, la presse grand public ou spécialisée fait ses unes autour de cette question. Ce guide va tenter de répondre à la question.

Définition de bulle immobilière

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On parle de « bulle » d'un marché lorsqu'il y a spéculation. La spéculation entraine généralement une hausse rapide et donc raisonnablement injustifiée des prix du marché en question.

Autre caractéristique importante qui détermine la notion de bulle, c'est l'écart important qui peut exister entre le prix de l'actif concerné et ses déterminants fondamentaux.

Essayons à présent de décortiquer cette définition en étudiant les mots clés :

  • Les composantes d'un marché immobilier
  • Hausse rapide / envolée des prix
  • Hausse déraisonnée des prix
  • Ecart entre le prix et les éléments qui le composent

Les composantes d'un marché immobilier

Pour qu'un marché soit considéré comme spéculatif, les intervenants qui se positionnent ne cherchent qu'à faire du profit à court terme en procédant à ce que l'on appelle des opérations « d'achat-revente ».

Or, le marché immobilier français fonctionne complètement différemment. Les cycles de détention des biens immobiliers en France sont en moyenne de huit ans ; en d'autres termes, ce sont des cycles dits « lents ».

De plus, 50% du parc immobilier français est détenu par des propriétaires, donc par définition peu enclins à bouger. L'autre moitié du parc est détenu par des investisseurs qui mettent leur bien en location. Ces acquéreurs, dans une immense majorité ont souscrits des prêts immobiliers sur 15 ou 20 ans pour acquérir et financer le bien.

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Les prix de l'immobilier montent-ils trop rapidement ?

La première erreur trop fréquemment commise est de parler de « marché de l'immobilier français » alors qu'il y a en fait une multitude de « micro marchés immobiliers ». En effet peut-on raisonnablement comparer les prix immobiliers parisiens à ceux des grandes métropoles, des grandes villes en région ou encore à ceux d'une ville comme Pessac en Gironde ?

Nous parlons bien de micro marchés car chaque région géographique a sa spécificité, ses besoins et ses axes de croissance propres. D'ailleurs, si les prix de l'immobilier en général en France ne cessent d'augmenter depuis 60 ans (mis à part quelques périodes de crises courtes), l'évolution des prix (prix des maisons, loyers) n'a pas été la même selon les régions.

On constate toutefois une décorrelation forte et de plus en plus importante entre l'inflation (le cout de la vie) et les prix de l'immobilier. C'est d'ailleurs ce constat qui est à l'origine du sentiment très largement répandu auprès des français que « l'immobilier est TROP cher ».

L'endettement des ménages en matière d'immobilier représente près de 50% du budget global des français.

Nous sommes donc plutôt d'accord pour dire que oui les prix de l'immobilier ont progressé rapidement. Trop rapidement ? Pour répondre à cette seconde interrogation, il faut chercher à savoir si les prix sont justifiés ou non.

Les prix de l'immobilier sont ils justifiés ?

Il est important de rappeler tout d'abord les fondamentaux de tout marché : un marché est défini par la différence entre l'offre et la demande.

Or, 1er élément d'offre factuel : selon le ministère du logement, la France souffrirait d'une carence de logements comprise entre 500.000 et 800.000 biens. Ce chiffre en lui seul expliquerait une partie du niveau des prix.

Par ailleurs, les grandes agglomérations de France disposent mécaniquement de moins en moins de foncier disponible. Les terrains se font rares et leur rareté entraine de fait une hausse mécanique de leur valeur. Aujourd'hui, il n'est en effet pas rare que le prix du terrain rentre pour plus de 50% dans le prix de vente global du bien immobilier et cette tendance risque de s'accentuer dans les années à venir.

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Autres paramètres qui déterminent le prix de l'immobilier

Les autres paramètres qui peuvent influer sur le prix de l'immobilier sont : les données intrinsèques et les données extrinsèques.

Les données intrinsèques sont directement liées aux contraintes règlementaires ou environnementales. Ainsi, les récentes normes de construction BBC (bâtiment Basse Consommation) des logements neufs qui certes, si elles ont comme premier et principal avantage de contraindre les constructeurs et promoteurs à construire ou rénover des bâtiments en utilisant les matériaux les moins énergivores, ont également eu comme incidence directe de faire monter le cout de la construction ou de la rénovation et donc au final le prix de l'immobilier.

Les données extrinsèques quant à elles sont davantage liées à la législation. Les décisions prises ou non par les gouvernements au pouvoir pour soutenir (ou non) l'immobilier ont une incidence à la fois directe et indirecte sur les prix de l'immobilier.

Ainsi, en décidant de rallonger la durée d'exonération des plus values immobilières de 15 à 30 ans (ramené ensuite à 22 ans), cette annonce a eu comme conséquence immédiate de figer littéralement les transactions. Ce fort ralentissement constaté en milieu d'année 2012 a immédiatement entrainé une hausse des prix. Moins de prix disponibles à la vente = hausse des prix.

La mise en place de dispositifs d'incitations fiscales en faveur de l' investissement immobilier neuf (Pinel, Duflot, Scellier, etc.) ont également des conséquences directes sur le prix du marché immobilier.

Conclusion

Le marché immobilier français est tendu en raison de son décalage important entre biens disponibles et biens demandés par le marché. Pour autant il apparait clairement que notre marché immobilier n'est ni spéculatif, ni dans une bulle. Donc pour répondre à la crainte de certains : il n'y aura pas d'éclatement de bulle immobilière. Une seule chose est en revanche sûre : les prix de l'immobilier ne vont cesser de progresser (dans le neuf, comme pour les logements anciens) en raison de la raréfaction des espaces de constructions d'une part et de l'augmentation et du vieillissement de la population du pays. En revanche, il est important de noter que cette hausse de l'immobilier s'apprécie sur le long terme.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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