Comment bien revendre un investissement EHPAD ?

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Par Christelle Agogué
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L’article « Comment bien revendre un investissement EHPAD ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Vous avez investi il y a quelques années dans une chambre EHPAD et vous souhaitez la revendre ?

Vous souhaitez investir dans ce type de bien mais vous vous interrogez sur les possibilités de revente ? Ce guide est fait pour vous ! Nous allons vous apporter des réponses à toutes les questions que vous vous posez.

Car la liquidité c’est bien LA question que se pose tous les investisseurs, et qui peut être à un moment donné un point de blocage pour passer le cap et réaliser cet investissement.

Outre la liquidité, il est vrai que la revente de ce type de bien est complexe à bien des niveaux (amortissement de la TVA, avantage fiscal, estimation du prix de cession, circuit de revente …).

Pourtant, le marché secondaire s’organise peu à peu et tout comme pour l’immobilier classique, il est primordial de trouver l’interlocuteur expérimenté et bénéficiant d’une réelle expertise sur ce marché pour vous accompagner dans cette démarche.

Sommaire



1. Rappel sur le principe d’un investissement EHPAD

Le principe est relativement simple : vous achetez une chambre dans un établissement médicalisé qui est ensuite louée non pas à son occupant mais à un exploitant, au moyen d’un bail commercial long terme.

Ce qu’il faut retenir c’est que réaliser un investissement EHPAD c’est accéder au seul dispositif permettant de se générer du revenu complémentaire non imposable, que ce soit au titre de l’impôt sur le revenu mais également des prélèvements sociaux (au taux en vigueur de 17,2%) : c’est le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) avec recours à l’amortissement comptable.

Cet amortissement (qui est une charge « fictive ») va en effet permettre, pendant plusieurs années, de défiscaliser les revenus locatifs perçus.

À comparer aux revenus fonciers (lors d’une location nue classique) qui sont imposés plein pot : intégrés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et soumis également aux contributions sociales. Autrement dit, sur une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de 30%, cela revient quasiment à diviser par deux le rendement pour obtenir le gain net d’impôts.

On comprend donc aisément l’intérêt d’avoir recours au principe de l’amortissement au travers de ce statut de la location meublée.

Une alternative à cette défiscalisation des revenus est le régime « Censi Bouvard », qui octroie quant à lui une réduction d’impôt globale sur le revenu de 11% étalée sur 9 ans et calculée sur le prix d’achat du bien (plafonné à 300 000 €.)

Mais au-delà de l’avantage fiscal, un investissement EHPAD c’est aussi se décharger de la gestion locative et c’est être serein dans la perception de ses revenus : l’exploitant s’engage contractuellement à vous verser les loyers, et ce, peu importe que le pensionnaire paye ou non ses quittances.

Un dernier point à avoir à l’esprit : lors de l’acquisition d’une chambre EHPAD, vous bénéficiez du remboursement de la TVA auprès de l’administration fiscale (restitution dans les 6 mois qui suivent la livraison du bien). Soit une décote de 20% du prix d’acquisition, sous condition de conserver son bien dans son utilisation actuelle pendant 20 ans.

Ce type d’investissement se réalise classiquement dans le neuf en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) mais on trouve de belles opportunités dans de l’ancien (c’est le marché secondaire). Comme tout investissement, il faut être vigilant à un certain nombre de points fondamentaux, nous vous invitons donc à vous rapprocher de l’un de nos conseillers Netinvestissement pour vous accompagner dans ce type de projet.


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2. Un marché secondaire en plein essor

Il n’existe pas à proprement parler de données consolidées concernant le marché secondaire EHPAD, mais le constat est que le nombre de biens à la revente est en constante augmentation.

Et cela est la suite logique d’une commercialisation dense de ces résidences de service sur les dernières années. D’autant plus qu’un grand nombre de biens sont arrivés à maturité de leur dispositif fiscal, et que les avantages du marché secondaire sont nombreux pour un investisseur.

Justement, avant de répondre à la question « Comment bien revendre un investissement EHPAD », il est intéressant (et même primordial) de comprendre ce qui pousse à la fois un investisseur à revendre, mais également et surtout ce qui motive un acquéreur à acheter un bien sur le marché secondaire.

Les raisons qui poussent un investisseur à revendre

Les raisons sont bien évidemment diverses et variées, et propres à chaque investisseur, mais on retrouve classiquement les motivations suivantes, que ce soit en cours ou en fin de bail :

  • Cession par les héritiers lors d’un décès
  • Difficulté de trésorerie (à la suite d’évènements familiaux ou professionnels)
  • Optimisation fiscale (arrivée au terme de l’amortissement)
  • Mauvaise exploitation du gestionnaire

Les raisons qui poussent un acquéreur à investir dans de l’ancien

L’un des premiers avantages recherchés par les investisseurs dans l’ancien, outre une perception immédiate des revenus (car la résidence est déjà en exploitation versus l’inertie d’une acquisition sur plan en VEFA), c’est un rendement plus élevé. Comptez environ de 0.5% à 1% de plus sur le marché secondaire.

Les prix sont également plus compétitifs, et l’investisseur bénéficie exactement des mêmes avantages fiscaux. En effet, il va pouvoir « recharger les compteurs » et bénéficier de 100% des amortissements … comme ci fiscalement le bien était neuf !

En outre, il bénéficie d’une bonne visibilité sur l’investissement car il a un recul sur la gestion et connait précisément les charges (frais de copropriété et taxe foncière), ainsi que le taux d’occupation.

Pour autant, il est vrai que sur le marché secondaire, tous les EHPAD ne se valent pas. Des chambres seront plus liquides que d’autres, quelles en sont les raisons ?

Dans un premier temps, ce qu’il faut absolument avoir à l’esprit, c’est que l’acquisition d’une chambre EHPAD, bien que ce soit un investissement estampillé « immobilier », c’est en réalité un actif financier.

Et c’est là toute la particularité de ce type d’investissement. Car la logique est diamétralement opposée d’un investissement immobilier classique. On ne va pas se préoccuper, car cela n’aura pas vraiment d’impact sur votre prix de vente, de l’emplacement géographique, de l’orientation, de la surface ou bien de l’étage.

En revanche, voici les éléments qui vont être essentiels :

  • La solidité et la réputation du gestionnaire
  • La rédaction et les particularités du bail commercial, qui vont être déterminantes dans l’appréciation de la qualité contractuelle de l’investissement (durée du bail, indexation des loyers, prise en charge des gros travaux par l’exploitant, charges …)
  • Le moment de la vente
  • Et surtout, le bon interlocuteur pour vous accompagner dans cette cession ;

C’est parti pour un petit tour d’horizon de chacun de ces points.



3. La signature d’un exploitant de renom

Il est manifeste que la vente d’une chambre gérée par un opérateur leader du marché est un avantage indéniable. Vous bénéficiez alors d’une meilleure visibilité sur le marché secondaire et offrez un grand nombre de garanties au futur acquéreur.

Cela ne signifie pas pour autant qu’un acteur local ou régional ne peut pas proposer des garanties équivalentes et même meilleures sur la qualité de l’exploitation de sa gestion.

D’autant plus que l’on assiste depuis quelques années à une concentration du marché, puisque les TOP 10 des acteurs procèdent à des acquisitions de gestionnaires locaux, leur apportant ainsi indirectement une grande notoriété (et par conséquent un véritable gage de sécurité).

Tout compte fait, ce qui compte c’est de pouvoir revendre son EHPAD avec un exploitant de renom, ce qui sera un argument commercial facilitateur de la vente.

Le + Netinvestissement : Notre expérience dans ce domaine nous amène à une sélection rigoureuse des programmes EHPAD, avec une grille d’analyse qui repose sur l’étude du compte d’exploitation du gestionnaire et de sa solvabilité.

Nous privilégions des partenaires leaders sur le marché des résidences gérées comme ORPEA. Pour l’anecdote, cette société française, cotée en bourse, a été sollicitée par le gouvernement chinois pour l’accompagner sur la problématique du vieillissement de sa population (en bref, un marché colossal !).

Nous travaillons également avec des acteurs comme KORIAN, DOMUSVI et COLISEE, dont les réputations respectives ne sont plus à faire.

N’hésitez pas à vous rapprocher de nos conseillers spécialisés pour faire le point sur les programmes EHPAD en cours de commercialisation.


4. La solidité du bail commercial

Le bail commercial c’est la pierre angulaire de l’acquisition d’une chambre EHPAD : c’est ce qui va conditionner la réalisation d’un bon investissement et garantir une revente dans de bonnes conditions.

Car ce qui doit être analysé ce n’est pas le rendement (attention à l’arbre qui cache la forêt !), mais certaines caractéristiques spécifiques telles que :

  • La durée du bail (généralement comprise entre 9 à 11 ans)
  • Le taux de revalorisation des loyers et la périodicité
  • Et surtout la répartition des charges supportées par les deux parties

Ce dernier point est l’un des plus importants de la rédaction du bail. Il fait référence à deux articles du Code Civil : ce sont les fameux articles 605 et 606.

Dans sa rédaction, l’article 605 traite de toutes les petites dépenses relatives aux réparations ordinaires et à l’entretien de la résidence. Cela concerne aussi bien la modification de la porte d’entrée de la résidence que le coup de peinture pour rafraîchir les murs.

L’article 606 quant à lui précise les gros travaux. C’est tout ce qui va concerner la rénovation de l’ascenseur, la réfection de la toiture ou encore le ravalement de la façade.

S’il est souvent admis que l’article 605 est pris en charge par l’exploitant de la résidence, ce n’est pas systématiquement le cas concernant son homologue. Concrètement, si rien n’est stipulé, l’ensemble de ces charges seront supportées par le propriétaire-bailleur. Cela viendra d’autant diminuer la rentabilité globale de l’opération, et rendra plus complexe la revente de cette chambre.



5. Quand revendre son bien ?

Il est évident qu’une chambre EHPAD se revendra mieux en début de bail (généralement admis dans les 5 premières années après son début ou son renouvellement) et à un prix plus élevé car il y aura moins d’aléa pour le futur acquéreur, qui disposera d’une vraie visibilité sur les premières années de son investissement.

Gardez à l’esprit qu’il ne faut pas être trop gourmand sur la plus-value si vous voulez vendre vite car, plus vous vendrez cher, moins le rendement offert sera intéressant (et les nouveaux acquéreurs ne vont pas se bousculer).

Attention également si vous avez opté pour le régime « Censi-Bouvard », car vous avez une obligation de mise en location du bien sur une durée minimale de 9 ans. Une revente avant ce terme entrainera nécessairement une reprise de tout ou partie des réductions d’impôts annuelles perçues …

La détermination de la date de vente est primordiale dans ce cas de figure, et nous vous recommandons de vous rapprocher de l’un de nos conseillers Netinvestissement pour vous accompagner et déterminer avec vous (et avec certitude) la date de fin de l’engagement fiscal.

A contrario, la question du remboursement de la TVA si la cession intervient avant les 20 ans de détention requise n’est pas un enjeu majeur. Vous n’aurez pas à restituer le trop-perçu de TVA dès lors que le futur acquéreur de votre bien reprendra « le flambeau » et sera lui-même assujetti à la TVA au travers de son activité de loueur en meublé.

On parle alors de dispense de régularisation de TVA, mais attention car si elle est impérative et s’opère de plein droit, cela nécessite tout de même de respecter un certain formalisme, sous peine de régularisation ! D’où la nécessité de se faire accompagner par un professionnel expérimenté !


6. Comment le revendre ?

Justement, abordons le dernier point, mais pas des moins importants, du choix du canal de distribution.

Vous pouvez d’un côté tout à fait décider de gérer la cession par vous-même, par le biais d’un site de petites annonces gratuites en ligne. C’est la bonne solution si vous n’êtes pas pressés, que vous ne recherchez pas à faire une bonne affaire et que vous souhaitez prendre un risque conséquent sur le bon déroulé des opérations.

Ou alors, vous pouvez choisir de vous vous faire accompagner par un professionnel expérimenté, qui, au-delà d’avoir un réseau d’investisseurs conséquents, va vous aider à bien définir votre prix et à mettre votre chambre en valeur.

Car gardez à l’esprit qu’un « bon » dossier, mais propagé sur le mauvais circuit de commercialisation ou inapte à ce type d’investissement, ne générera pas de résultats satisfaisants.

Notre partenaire: LB2S

Fort d’une expérience de plus 20 ans sur le marché de la location meublée géré, notre partenaire LB2S est un groupe indépendant leader dans le domaine.

Si nous devons les présenter en quelques chiffres c’est plus de 2 000 estimations, un délai moyen de revente de 9 semaines et un réseau de plus de 300 000 investisseurs potentiels auprès de 3 000 professionnels du patrimoine. Choisir LB2S, c’est la garantie d’un accompagnement sur-mesure et d’une cession en toute sérénité.

Mais quelles sont les démarches ?

Pour obtenir une estimation de votre bien, il faudra transmettre l’ensemble des informations concernant votre chambre EHPAD ainsi que son gestionnaire : copie du bail commercial, avis de taxe foncière, relevé des charges de copropriété …

Comme vu précédemment, selon la durée résiduelle du bail, du rendement de votre bien … le partenaire vous proposera un prix de vente, que vous serez libre d’accepter (ou pas).

Il se chargera ensuite directement de la revente, et vous préviendra dès lors qu’il aura identifié des marques d’intérêts de la part de potentiels acquéreurs.

Conclusion

Pour conclure, si la question de la liquidité de ce type d’investissement était autrefois une réalité, on constate que le marché ne cesse de se développer et on peut désormais affirmer qu’il existe bel et bien un marché secondaire efficient.

Il est néanmoins primordial d’avoir le bon interlocuteur, pour valoriser au mieux votre chambre et que cela soit profitable pour le vendeur comme pour le nouvel acquéreur. Nous vous invitons à vous rapprocher de l’un de nos conseillers Netinvestissement, qui sera à même de vous accompagner que ce soit pour l’achat d’une chambre, mais également lors de sa revente.

À propos de l'auteur

Christelle Agogué

Titulaire d’un Master II spécialisé « Expertise en Ingénierie Patrimoniale » à l’École Supérieure de Gestion et de Finance (Pôle ESG Paris), Christelle débute sa carrière professionnelle au sein de cabinets indépendants parisiens et bordelais en tant que conseillère en gestion de patrimoine.

Son expérience lui confère une réelle expertise auprès d’une clientèle de particuliers et de chefs d’entreprise, lui permettant de répondre à l’ensemble de leurs problématiques fiscales et patrimoniales au travers d’un suivi personnalisé. Partageant les valeurs d’intégrité et d’efficacité avec Netinvestissement, elle rejoint le cabinet en 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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