Défiscalisation immobilière : quel dispositif est le plus efficace entre le Pinel et le Monuments Historiques ?

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Pierre Sartres
Par Pierre-Laurent Sartres
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L’article « Défiscalisation immobilière : quel dispositif est le plus efficace entre le Pinel et le Monuments Historiques ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

En résumé :

La défiscalisation immobilière est un sujet de débat national. La loi Pinel offre une porte d’accès à l’immobilier locatif pour tous ceux qui souhaite anticiper le plus d’éléments et rentrer dans le cercle vertueux de cette classe d’actifs. Cette efficacité est « maitrisée ».

Les Monuments Historiques ont des atouts incomparables et ajoutent de l’affectif à leur efficacité fiscale. De l’affectif dans le bien, mais aussi par le coté familial, transmissible. Son efficacité est plutôt d’ordre « long terme ».


La défiscalisation immobilière n’est pas née d’hier. En effet, ce principe de « récompense » existe depuis plus d’un siècle ! Dès 1903, la loi sur les Monuments Historiques voit le jour.

La dernière-née est la loi dite « Denormandie » toute fraichement entrée en vigueur en janvier 2019, en tant qu’extension du dispositif Pinel.

Les différences entre la loi sur les Monuments Historiques et le dispositif Pinel ne se résument pas à la chronologie bien entendu. Toutefois, le siècle d’écart est matérialisé par un fonctionnement très différent en termes d’économie d’impôt, de cadre d’intervention ou d’immobilier sous-jacent.

Vous pourriez croire que la comparaison n’a pas lieu d’être tellement ces mécanismes sont éloignés au premier coup d’œil. Comme souvent, ce n’est pas toujours aussi simple !

Est-ce que la loi Pinel est adaptée à son époque ? Comment la loi Monuments Historiques a-t-elle pu traverser un siècle entier ? Au final, quel est l’intérêt de chacun ? Y a-t-il un choix à faire, et lequel ?

Nous allons voir bien évidemment en quoi ces mécanismes fiscaux sont efficaces, si seulement ils sont utilisés à bon escient et que l’investisseur comprend l’immobilier concerné. Enfin, nous allons voir quel public est concerné par chaque mécanisme, car efficacité rime avec utilité.

Sommaire


1. Le cadre d'intervention immobilier

Quand vous évaluez un dispositif défiscalisant, il est primordial de commencer l’analyse par ce qui restera à terme après l’avantage fiscal: l’immobilier !

Ce n’est pas simplement la fiscalité qui fait la réussite du projet, c’est avant tout la compréhension du marché immobilier, celui de la location concernée, et les critères à prendre en compte pour y greffer la « cerise fiscale » !

Quel est l’immobilier sous-jacent ?

Nous allons commencer ce match par enfoncer une porte ouverte ! Le dispositif Pinel concerne des logements neufs, et les Monuments Historiques des biens dans l’ancien !

La loi Pinel concerne des logements acquis généralement en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), c’est-à-dire dans le neuf et en construction. Cela répond à un besoin d’environ 400 000 logements par an supplémentaires. La construction de logements en France est guidée par les lois fiscales successives depuis plus de 30 ans (lois Besson, De Robien ou Scellier par exemple) car l’Etat ne peut pas assumer le coût de toutes les constructions et surtout la gestion de ce parc immobilier. Il a donc délégué une partie de ses missions au secteur privé en incitant les particuliers grâce à une réduction fiscale.

Les Monuments Historiques sont par nature des biens anciens à forte valeur patrimoniale. Plus qu’un patrimoine personnel, c’est un morceau de l’histoire nationale sur un plan architectural, historique ou artistique.

Là aussi, l’Etat ne peut pas financer la restauration de l’ensemble du parc immobilier. Il a donc permis aux contribuables français de détenir une partie de ce patrimoine sous couvert d’un avantage de déduction fiscale très attractif.

Des biens aux antipodes ?

Pourtant, il y a une dimension commune : celle de la consommation énergétique et de l’isolation phonique et thermique associées. Les nouvelles constructions se font dans le cadre de la Réglementation Thermique 2012 (RT2012) et c’est même une condition inscrite pour profiter de la réduction Pinel.

Les Monuments Historiques rénovés dont nous parlons sont eux aussi remis aux normes actuelles. Sous la surveillance des Architectes des Bâtiments de France, les artisans sont chargés de réhabiliter ces édifices pour leur conférer une isolation optimale et leur donner une nouvelle vie dans les standards élevés du 21e siècle.

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Potentiel locatif et emplacement

Faisant écho à cette caractéristique commune, limiter la consommation d’électricité avec une isolation maximale est un atout écologique incontournable. Vous offrir la certitude que votre locataire peut limiter son budget est un argument locatif indéniable ! Aujourd’hui, les locataires regardent le diagnostic énergétique pour anticiper les frais, et ce n’est pas négligeable, bien au contraire !

En plus de cet avantage sur le marché locatif, considérons ensemble les trois lois d’un bon investissement locatif : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! La loi Pinel a pour contrainte un zonage très serré du territoire français. En clair, vous ne pouvez investir que sur 5% du territoire seulement ! Et pas n’importe lequel : celui où la tension locative est la plus forte soit les grandes agglomérations françaises ainsi que notre capitale et sa grande couronne.

De plus, chaque zone définit un prix au mètre carré pour le calcul du plafond des loyers. Quelle que soit la zone, il y a une constante globale : les loyers sont dans leur immense majorité en décalage du marché locatif local.

Les Monuments Historiques sont situés principalement dans des villes moyennes et plus précisément en cœur de cité. Cela procure de la sérénité et est gage de potentiel locatif au vu des moyens de transport à disposition, des administrations souvent présentes et donc du bassin d’emploi associé.

L’aspect intéressant que nous constatons également est la diversité des marchés locatifs qu’ouvre cet emplacement de choix. Au terme de l’obligation de location en nu de 3 ans, vous pouvez continuer dans ce modèle de location. Vous avez aussi l’opportunité de faire de la location meublée à l’année, tout autant que de la location saisonnière, voire de la nuitée en fonction du tourisme lié à la ville.

Potentiel locatif et emplacement

Les valeurs des biens :

C’est le reproche que certains font à ces deux lois.

Pour le dispositif Pinel, les prix affichés font souvent hésiter les investisseurs : « le neuf est beaucoup plus cher que l’ancien, ça ne vaut pas le coup ! » entendons-nous régulièrement, sous-entendu que le promoteur « se gave » pour reprendre les mots des plus récalcitrants.

Pour comparer, il faut forcément définir les différences :

  • Les frais de notaire sont réduits à 2% environ quand dans l’ancien ils sont de 8% (6% de différence)
  • Le coût du foncier : ceux qui ont construit leur résidence principale ces dernières années comprendront aisément l’évolution du prix des terrains au vue de leur rareté dans les grandes agglomérations françaises
  • Les garanties offertes sans équivalents dans l’ancien : garantie financière d’achèvement, garantie de parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans), décennale (10 ans) etc.
  • La (ou les) place(s) de parking comprise(s) dans le prix qui représente 10 à 15 000€ (environ 5% du prix du bien)
  • RT 2012 et BBC (Bâtiment Basse Consommation) : le cout des matériaux nécessaires augmentant le prix de revient du bien concerné (+2 à 3%)
  • La TVA applicable sur l’immobilier neuf et sur les intermédiaires d’une telle opération dont l’Etat est le principal bénéficiaire.

A savoir :

Une garantie n’est pas une assurance... Lorsque vous souscrivez à une assurance professionnelle ou privée, vous payez pour anticiper un problème. La garantie n'implique aucun paiement de la sorte, c'est une disposition légale qui met le constructeur face à ses responsabilités professionnelles. En revanche, en bénéficier est un avantage financier à considérer de l’ordre de 10%.

Pour les Monuments Historiques, c’est leur rareté qui en fait un produit hors norme. En cela, ils sont difficilement comparables au marché local. Il en existe 40 000 en France et quelques dizaines seulement par an font état d’une restauration dans le cadre de la loi.

Ici, c’est l’exceptionnel que vous touchez du doigt : vitraux, escaliers monumentaux, basiliques etc. Ceci d’autant plus que le prix est composé d’une forte proportion de travaux. Ce sont les Architectes des Bâtiments de France qui s’en occupent : garantie de sérieux s’il en est !

Au final, nous constatons deux typologies distinctes d’immobilier. Entre le neuf répondant à tous les besoins actuels des locataires et l’historique remis aux normes, la comparaison semble impossible. Et pourtant, les deux sont inscrits vers l’avenir avec des normes de construction ou de réhabilitation hautement sécurisantes pour les investisseurs. Ce constat est renforcé par leur marché locatif maitrisé.

Enfin sur le prix, l’immobilier est souvent toujours trop cher pour l’acheteur et c’est naturel. L’important est de comprendre ce qui fait le prix et ce qui fera le prix dans 10, 15 ou 20 ans : l’efficacité locative, la qualité de la construction/réhabilitation et les normes d’isolation, la consommation d’énergie et les économies qui en résultent prenant une part importante dans un contexte d’urgence écologique important.

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2. Les dispositifs fiscaux

Nous allons voir ici la logique fiscale de chaque mécanisme et s’ils sont cohérents du point de vue de leurs avantages et contraintes.

L’avantage Pinel :

Le dispositif répond au besoin de construire des logements dans des zones tendues du territoire pour les louer en tant que résidence principale.

Plutôt que de longs discours, parcourez le tableau ci-dessous qui détaille les montants de réduction d’impôt imputée sur l’impôt associés à la durée d’investissement, ou engagement de location nue.

Durée de l’investissement Montant de la réduction d’impôts
6 ans 12% / 2% par an du montant de l’investissement
9 ans 18% / 2% par an du montant de l’investissement
12 ans 21% / 2% par an du montant de l’investissement les 9 premières années et 1% les années suivantes

Ce dispositif est l’aboutissement de nombreux précédents et ses contraintes sont en phase avec son objectif : construire pour louer !

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Voici les points à respecter pour conserver la réduction fiscale et leur contextualisation :

  • Le zonage : la réussite absolue passe par un marché locatif tendu. Celui-ci évite les promesses de vendeurs vendant dans des « bourgades » peu dynamiques
  • Obligation de location dans les douze mois après la livraison et entre deux locations : dans une zone tendue, cela ne PEUT pas poser de problème surtout si le bien est en gestion professionnelle
  • Plafond de loyer : nous l’avons vu, ce plafond permet d’être dans la moyenne basse du marché et trouver des locataires facilement. C’est un moyen d’encadrement bien évidemment
  • Plafond de ressources des locataires : par exemple, pour un couple avec un enfant à Bordeaux, c’est 50 049€ par an, ce qui exclut finalement simplement ceux qui peuvent être propriétaires
  • L’engagement de location et sa suite : louer dans les conditions vues précédemment peut se terminer à 3 moments au choix (6,9 ou 12 ans). Cela permet plus de flexibilité pour modifier la typologie de location, y habiter ou revendre
  • Plafond d’investissement de 300 000€ par an soit 6 000€ de réduction annuelle les 9 premières années
  • Réduction intégrée dans le plafond des niches fiscales de 10 000 €

A savoir :

Réduction vs crédit d’impôt : quelle est la différence et quelle est la complémentarité ?

Un crédit d’impôt peut dépasser le montant de l’impôt et non la réduction. Il faut savoir que le calcul réalisé par les services fiscaux impute d’abord les réductions puis les crédits.

Cela veut dire qu’un contribuable qui paie 5 000€ d’impôt peut faire une loi Pinel à 4 000€ de réduction même s’il emploie une personne à domicile qui lui procure 1 500€ de crédit.

Au final, il aura une restitution de l’administration de 500€ !

La loi Monuments Historiques

A la différence du dispositif Pinel, cette loi est une déduction d’impôt et non une réduction. C’est-à-dire que la totalité des travaux seront imputés sur les revenus imposables… sans aucun plafond ! Ici, la loi vous offre deux fonctionnements.

  • Soit vous l’utilisez comme un déficit foncier traditionnel. Le montant des travaux vient réduire voire annihiler les revenus fonciers jusqu’à épuisement de ce montant limité à trois ans. Quand vous savez que les prélèvements sociaux s’additionnent à l’impôt sur le revenu, cette déduction prend tout son sens !
  • Soit vous réduisez drastiquement vos revenus fonciers…et globaux ! Ici, les travaux vont diminuer l’ensemble des revenus jusqu’à 0 ! L’année d’après, vous recommencez jusqu’à épuisement du montant déductible.

Fiscalement, les atouts de ces bâtisses classées ne s’arrêtent pas au court terme. Vous avez la possibilité de sortir 75% du montant investi de la base IFI : utile pour ceux ou celles concernés !

Mais ce n’est pas tout ! Si l’immeuble a obtenu la validation du parcours patrimonial par la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles), il peut éviter de rentrer dans l’assiette des droits de succession. Il s’agit ici d’avoir une proportion des revenus hors loyers tirée de commerces ou visites touristiques (journée du patrimoine par exemple).

Vous allez penser que cela doit être très compliqué d’investir dans une telle loi. Et bien, pas vraiment. L’atout principal est l’absence de plafond de tout ordre : loyer, ressource, montant investi, etc. Les contraintes sont les suivantes :

  • Engagement de location de 3 ans
  • Engagement de conservation de 15 ans : pour un bien à très forte valeur familiale (hors droit succession ), il s’entend forcément à très long terme
  • Et…c’est tout !

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3. A qui s’adressent ces deux mécanismes ?

Nous le voyons chaque jour, l’important n’est pas plus l’outil que celui qui l’utilise. Il est primordial de connaitre sa propre situation pour comprendre ce que le dispositif peut faire pour vous.

La loi Pinel est intéressante à partir de 3 000€ d’impôt payé par an. En dessous de ce seuil, c’est le choix de biens de qualité qui sera difficile. C’est aussi le taux d’endettement des personnes concernées qui peut poser problème.

Pour les personnes « éligibles », il faut entendre la réduction d’impôt comme un booster de loyer. Pour un bien de 200 000€, en zone B1 (grandes agglomérations comme Bordeaux ou Toulouse), le loyer est d’environ 525€/mois. La réduction mensualisée revient à 291€ sur les douze années du dispositif. Cela donne un loyer de 816€/mois soit une rentabilité brute de 4,9%.

Les charges sont contenues vu que l’immeuble est neuf. L’exonération totale ou partielle (selon les communes) de taxe foncière sur les deux premières années n’est pas négligeable non plus.

Ceci dans les agglomérations les plus tendues de France, donc les plus sures en termes de location.

Les Monuments Historiques sont plus élitistes fiscalement. En tout cas, il s’adresse plutôt à des contribuables qui ont déjà des revenus fonciers importants.

Selon le montant pris précédemment, 200 000€, vous aurez généralement 75% de travaux soit 150 000€. Cela veut dire que pour 25 000€ de revenus fonciers annuels, votre annulation de l’impôt et des prélèvements sociaux peut durer 6 ans. Dans l’hypothèse d’une TMI de 30%, c’est une efficacité fiscale de 35,4% !

Si vous avez moins de revenus fonciers, et une Tranche Marginale d’Imposition de 41% minimum, vous choisirez peut-être de déduire sur l’ensemble de vos revenus et ce pour un montant de 150 000€ max sur un ou deux ans.

Dans ce dernier cas, vous effacez l’impôt des tranches les plus hautes mais aussi celles de 30, 14 et 0% ! L’efficacité fiscale est alors moins bonne.

Conclusion

Outre le fait de connaitre les différents noms des ministres du logement successifs de ces 30 dernières années, les comparer offre une approche plus globale avec des critères objectifs.

Les biens immobiliers Pinel correspondent aux nouveaux standards d’isolation et d’économie d’énergie. Dans un monde soucieux de réduire ses consommations, il apparait inenvisageable de détenir des biens immobiliers « hors normes ». C’est pour cela que les appartements concernés sont des actifs du présent mais surtout de l’avenir.

En parlant d’hors normes, voici comment catégoriser les Monuments Historiques. Leur emplacement et leur réhabilitation encadrée vont amplifier la maitrise de l’efficacité. La fiscalité associée est redoutable surtout sur le long terme pour des clients sujets à l’IFI et sensibles à leur succession.

Enfin, la connaissance de vos choix financiers et fiscaux au regard de votre situation fera le reste. Car en immobilier locatif sous incitation fiscale comme ailleurs, il est absolument nécessaire de sortir d’une approche affective pour s’orienter vers des biens appropriés.

Pour cela, l’accompagnement d’un chef de projet patrimonial Netinvestissement peut vous sécuriser dans vos orientations tout en respectant votre profil d’investisseur et vos objectifs.

À propos de l'auteur

Pierre-Laurent Sartres , Conseiller en gestion de patrimoine

Après l’obtention d’une Licence et d’un diplôme d’Etat, Pierre-Laurent a obtenu l’ensemble des accréditations pour exercer le métier de conseiller en gestion de patrimoine en 2015 : MIOBSP, MIA et CIF. Il intègre alors un réseau national indépendant de conseil en investissement la même année.

D’origine aveyronnaise, Pierre-Laurent a vu dans ce métier une formidable opportunité professionnelle aux vues des enjeux de demain.

Pendant 4 ans, il a fait de la culture financière son cheval de bataille en proposant des conférences, des réunions ou animer des débats à travers son activité de conseil. Souhaitant évoluer dans une structure plus importante il décide de rejoindre netinvestissement mi-2019 fort de sa volonté farouche de proposer une offre produit globale, qualitative et disruptive.

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