Déficit Foncier : exemple de défiscalisation

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Par Stéphane van Huffel - Vu 3579 fois

Lorsque vous louez un bien immobilier en dehors de tout dispositif de défiscalisation il vous est malgré tout possible de réduire le montant de vos impôts grâce au mécanisme du déficit foncier. Ce dernier provient du droit commun applicable aux revenus fonciers. Il ne subit donc pas le plafonnement global des niches fiscales.

defiscalisation immobiliere

Le mécanisme du déficit foncier

Quand un particulier loue un bien immobilier, il perçoit des loyers (revenus fonciers). Le déficit foncier se crée lorsque le montant des charges liées au bien est supérieur au montant des loyers perçus. Ce déficit est déductible du revenu global dans la limite de 10 700€ par an. Le déficit restant étant reportable sur 10 ans.

Attention ! L’article 156-l-3 du code général de impôts prévoit que lorsque qu’un déficit a été déduit du revenu, le bien doit continuer à être mis en location de manière effective et permanente pendant 3 ans (jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’année d’imputation du déficit sur les revenus). En clair, si vous avez réalisé un déficit foncier et que vous souhaitez vendre votre bien, il vous faudra attendre 3 ans durant lesquels vous aurez un résultat foncier positif sur le dit bien. Si cette règle n’est pas respectée, l’imputation du déficit sur le revenu peut être remise en cause.

choix-gestion

Quelles sont les charges imputables ?

Les charges déductibles des revenus fonciers peuvent être classées en 3 catégories.

1. Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt

Ce sont tous les intérêts et frais accessoires (assurance décès invalidité, assurance chômage, frais de dossier…) des emprunts réalisés pour financer l’acquisition ou la construction du bien loué, mais aussi, pour la réparation et l’amélioration du bien.

Particularité : Ces charges financières sont effectivement déductibles dans la limite des revenus fonciers de même nature mais elles ne peuvent en aucun cas générer un déficit foncier à proprement parler. Il n’est pas possible de les déduire de vos revenus imposables.

2. Les charges liées à l’exploitation du bien

Elles concernent les frais de gestion versés aux agences immobilières, les frais de syndic, les primes d’assurance (ex. assurance habitation propriétaire non occupant), la taxe foncière ou encore les charges de copropriété.

3. Les charges liées aux travaux (réparation, amélioration, entretien)

Le coût des travaux réalisés dans un bien mis en location peut être déduit des revenus fonciers si ces travaux ont pour objet de maintenir ou de remettre en état le bien ou encore d’apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire. Les travaux de construction et d’agrandissement, eux, ne sont pas déductibles.

Cette 3ème catégorie est celle qui permet le plus facilement de créer un déficit foncier car le montant des travaux éligibles n’est pas plafonné.

Méthode de calcul du déficit foncier

Pour calculer le déficit foncier, il faut procéder en 2 étapes :

  1. Calculer la part du déficit dû aux charges financières. On retire en premier des revenus fonciers les charges financières. Si le résultats (loyers – charges financières) est positif, passer à l’étape 2. Si le résultat est négatif, le déficit dû aux charges financières est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
  2. Calcul de la part du déficit dû aux autres charges imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700€). Si le résultat de l’étape 1 est positif, on soustrait de ce résultat le montant des charges non financières (catégories 2 et 3). Si le résultat est positif, il n’y a pas de déficit foncier. Si le résultat est négatif, le déficit foncier crée est déductible du revenu global avec un plafond de 10 700€ par an. L’excédant est imputable sur les revenus des 10 années suivantes.

Quelques exemples

1. Intérêts d’emprunt inférieurs aux loyers

  • Loyers perçus sur une année : 6 000€
  • Charges financières : 4 000€
  • Autres charges déductibles : 3 000€

Etape 1 : 6 000 – 4 000€ = 2 000€ > 0

Etape 2 : 2 000 – 3 000 = -1 000€

On obtient un déficit foncier imputable sur le revenu global de 1 000€.

comment faire ?

2. Intérêts d’emprunt supérieurs aux loyers et déficit foncier inférieur à 10 700€

  • Loyers perçus sur une année : 6 000€
  • Charges financières : 7 000€
  • Autres charges déductibles : 3 000€

Etape 1 : 6 000€ - 7 000€ = -1 000€

Ces 1 000€ ne peuvent pas créer de déficit foncier. Ils seront imputés sur des futurs revenus fonciers.

Etape 2 : 0 – 3 000€ = - 3 000€

On obtient un déficit foncier imputable sur le revenu global de 3 000€.

3. Intérêts d’emprunt supérieurs aux loyers et déficit foncier supérieur à 10 700€

  • Loyers perçus sur une année : 6 000€
  • Charges financières : 7 000€
  • Autres charges déductibles : 13 000€

Etape 1 : 6 000€ - 7 000€ = -1 000€

Ces 1 000€ ne peuvent pas créer de déficit foncier. Ils seront imputés sur des futurs revenus fonciers.

Etape 2 : 0 – 13 000€ = - 13 000€

Le déficit foncier est de 13 000€. 10 700€ peuvent être imputés sur les revenus de l’année. L’excédent 13 000 – 10 700 = 2 300€ est reportable 10 ans.

Impact de la tranche marginale d’imposition

Tous les contribuables propriétaires d’immobilier locatif peuvent bénéficier du mécanisme de déficit foncier. Toutefois, ce dernier est d’autant plus efficace fiscalement que la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur est élevée.

Impact d’un déficit foncier de 10 700€ en fonction de la TMI

TMIDéficit foncier imputé sur le revenu globalEconomie d'impôt réalisée
0% 10 700€ 0€
5,50% 10 700€ 589€
14% 10 700€ 1 498€
30% 10 700€ 3 210€
41% 10 700€ 4 387€
45% 10 700€ 4 815€

Conclusion

Bien utilisé, le mécanisme du déficit foncier est donc un excellent outil de défiscalisation. Il peut être couplé ou non à un dispositif de réduction d’impôt (Duflot, Censi-Bouvard,…). Pour des investisseurs fortement fiscalisés et ayant déjà des revenus fonciers importants, certains opérateurs proposent des opérations « clé en main » de déficit foncier leur permettant d’acquérir un bien couplé à une enveloppe de travaux importante. Si vous souhaitez vous lancer, nous vous recommandons de faire appel à des professionnels afin de vous guider dans le montage d’une telle opération et dans le choix de l’opérateur.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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