Investissement déficit foncier : les 5 astuces méconnues mais efficaces

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Par Guilhem Garcia - Vu 2336 fois

Le déficit foncier est un sujet que peu d’investisseurs maîtrisent. En effet, que ce soit par manque d’information ou parce que la structure de leurs investissements immobiliers ne le permet pas, trop peu d’investisseurs optimisent ce facteur. C’est pourtant aujourd’hui l’un des derniers outils pour optimiser sa fiscalité immobilière de façon mécanique.

Ainsi, lorsque vous déclarez vos revenus fonciers, vous avez la possibilité de d’opter pour une option simple, le micro foncier avec un abattement automatique de 30%, ou de choisir l’option au réel.

Si vous choisissez une déclaration au réel, vous êtes tenus de respecter ce régime d’imposition pendant au moins trois ans. Mais dans ce cas, vous avez la possibilité de déduire un certain nombre de frais et charges de vos revenus fonciers, ce qui peut même vous amener à créer un déficit qui viendra ainsi minorer votre revenu imposable. Mais quels sont donc les astuces à connaître pour optimiser ce déficit foncier ?

Investir dans le cadre du dispositif Pinel optimisé au déficit foncier

1. Investir dans le cadre du dispositif Pinel optimisé au déficit foncier

Tout le monde n’a pas le temps et les compétences pour gérer des travaux lors d’un investissement immobilier. Ainsi, pour ceux d’entre vous qui recherchent à la fois à réduire fortement leur niveau d’imposition et à se créer du déficit foncier, des promoteurs créent des opérations qui vous permettent d’obtenir ce double avantage. Il s’agit en fait d’opérations de réhabilitation d’immeubles anciens de grand standing qui bénéficient d’un cachet important.

Au sein de ce support d’investissement, une partie du budget du projet sert de base au calcul de la réduction liée au dispositif Pinel. Vous aurez ainsi droit à une réduction d’impôts allant de 12% à 21% de la part investissement consacrée au Pinel que vous déduirez sur des périodes allant de 6 à 12 ans.

La part du budget consacré à la création du déficit foncier (travaux), va vous permettre de déduire cette enveloppe de charges de vos revenus fonciers existants. Vous avez ainsi la possibilité de déduire toutes ces sommes jusqu’à -10 700€ de déficit foncier par an. Si vous dépassez ce montant vous avez la possibilité de le reporter sur les 6 années suivantes.

Le principal avantage de ce type d’opération est que vous bénéficiez d’un double levier fiscal. Mais également, pour les personnes qui souhaitent réaliser un projet mais qui n’ont ni le temps ni les compétences nécessaires, vous aurez la certitude d’obtenir un projet clef en main sur lequel vous n’aurez pas de surprises ou de chantier à gérer.

Par ailleurs, il faut garder à l’esprit que les biens concernés par ces opérations sont des biens de caractères souvent situés dans les centres historiques ou les quartiers très en vogue.

2. La déduction des intérêts d’emprunt

Quand vous réalisez votre déclaration de revenus fonciers au régime réel, vous avez la possibilité de déduire la quasi totalité des charges supportées par votre investissement. Ainsi, les intérêts d’emprunt et l’assurance de votre prêt viennent en déduction de vos revenus fonciers. Mais il existe un détail d’une grande importance que tous les investisseurs ne maîtrisent pas. En effet, vous avez la possibilité de créer du déficit foncier avec l’ensemble des charges hormis vos intérêts d’emprunts. De fait, vous devrez vous servir de l’ensemble des autres charges pour créer un résultat foncier négatif.

Mais si vous n’utilisez pas la totalité de vos intérêts d’emprunt sur l’année en cours (car ils dépassent le montant des loyers déclarés), ils ne sont pas perdus pour autant. Vous avez la possibilité de les reporter sur les 10 années suivantes. De cette manière lors de votre prochaine déclaration, vous commencerez par déduire les intérêts d’emprunt les plus anciens avant de consommer ceux de l’année en cours.

3. Travaux d’amélioration de l’habitat

Contrairement à la pensée commune, tous les travaux que vous réalisez sur votre investissement ne sont pas déductibles. En effet, seuls certains d’entre eux vous permettront de réduire votre résultat foncier. Ainsi, pour que ces travaux soient éligibles, ils doivent permette d’apporter à l’immeuble un élément de confort nouveau ou mieux adapté, mais sans modifier la structure de l’immeuble.

Vous pouvez ainsi faire entrer dans vos frais le changement d’un chauffage par un système plus performant, mais en revanche, changer la couleur du carrelage ne sera pas retenu. La palette des travaux qui entrent dans cette catégorie est très large et certains peuvent même prêter à confusion. N’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller en gestion de patrimoine qui pourra vous aider à déterminer si vos travaux sont éligibles au déficit foncier.

Indemnité de rachat de prêt

4. Indemnité de rachat de prêt

En cette période de taux extrêmement bas, certains en ont peut-être profité pour renégocier leur prêt. Peu de gens le savent, mais vous avez la possibilité de déduire de vos revenus fonciers les frais engagés pour cette renégociation. En effet, conformément à ce qui ressort de l’article 13 du CGI, les propriétaires sont, en outre, autorisés à déduire, en dehors des dépenses expressément visées par l’article 31 du code général des impôts, celles engagées « en vue de l’acquisition et de la conservation de leur revenu ».

A la vue des montants prélevés par les banques lors de rachat anticipé sur votre prêt immobilier (3% du capital restant du ou 6 mois d’intérêts) le gain sur vos revenus foncier peut être substantiel.

5. Les frais de copropriété

En tant que propriétaire d’un logement dans un collectif, vous devez participer aux frais de fonctionnement de la copropriété. Mais vous êtes en droit de facturer une partie de ses frais à votre locataire. La partie restant à votre charge peut être déduit de votre revenu foncier dans sa totalité. Ainsi, quand vous subissez des augmentations de frais de copropriété, leur impact sera moindre du fait que vous le déduirez de vos revenus fonciers.

Beaucoup savent que les frais de gestion d’une agence et les assurances locatives (y compris MRH) sont déductibles mais oublient la part de copropriété qui peut représenter des sommes conséquentes dans le temps (en particulier en cas de travaux d’amélioration).

Conclusion

Le déficit foncier est un sujet complexe que peu de contribuables maîtrisent et c’est pourtant un levier qui a une grande importance quand vous décidez d’investir en immobilier locatif. Une fois cette option retenue, vous aurez l’impossibilité de changer de régime de déclaration pendant trois ans ce qui implique que ce choix soit adapté à votre situation actuelle et future. Pour être sûr de ne pas faire d’erreurs, vous pouvez demander conseil à un professionnel de la gestion de patrimoine. Il sera vous orienter dans la « jungle » des déclarations de revenus fonciers et vous aider à déterminer la bonne voie à suivre.

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À propos de l'auteur

Guilhem Garcia , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Après l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Guilhem débute sa carrière au sein d’une grande banque régionale. Après 10 ans de carrière dans différents groupes bancaires, où il a occupé des postes de conseiller clientèle professionnel à gestionnaire en patrimoine, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès d’un des grands assureurs de la place. Son désir d’indépendance et d’évolution professionnelle, le pousse naturellement à rejoindre début 2014 le groupe WAST AND VAN en tant que consultant en gestion de patrimoine sénior.

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