Pourquoi investir en déficit foncier ?

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Par Stevan Briand
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L’article « Pourquoi investir en déficit foncier ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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L’investissement immobilier locatif, de toute sorte, est devenu un véritable « Eldorado » pour la plupart des investisseurs en quête de plus de rendement et d’hypothétiques plus-values.

Cependant, vous êtes nombreux à vouloir maîtriser la fiscalité des revenus fonciers qui, rappelons-le, sont fortement taxés en France. Il existe pour cela plusieurs solutions dans le but de neutraliser ou de diminuer ce fameux bénéfice foncier.

Acquérir un bien immobilier par le biais d’un emprunt pour déduire les intérêts, réaliser des travaux d’amélioration de l’habitat, opter pour le régime Micro Foncier ou bien louer via le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), et pratiquer l’amortissement réputé différé, sont des solutions intéressantes permettant d’affaiblir l’impact fiscal sur vos revenus mais elles sont toutes limitées dans le temps.

Ce guide va notamment mettre en lumière une solution adaptée pour les investisseurs ayant du bénéfice foncier et souhaitant l’optimiser.

Sommaire


1. Comment calculer l'impact fiscal de vos revenus fonciers ?

Focus sur les régimes que vous pouvez utiliser dans le cadre d’une location en nu.

Le Micro Foncier

Le choix du Micro Foncier comme régime d’imposition facilite fortement votre déclaration d’impôts fonciers. Vous n’avez qu’à spécifier le montant de vos loyers bruts et l’administration fiscale applique automatiquement un abattement de 30 % pour calculer le montant de vos revenus locatifs imposables.

Dans le cas du régime réel d’imposition sur vos revenus de placement immobilier, vous devez calculer le montant total des frais déductibles et conserver tous les justificatifs en cas de contrôle fiscal. Ceci peut vite être fastidieux, surtout si vous louez plusieurs petits logements qui vous rapportent moins de 15 000 € de loyers.

Le régime Micro Foncier s'applique de plein droit lorsque les loyers (hors charges) générés par vos locations non meublées ne dépassent pas 15 000 € par an (au-delà, c'est le régime réel qui s'applique). En plus des loyers, vous devez tenir compte de toutes vos recettes locatives encaissées dans l'année. Il s'agit notamment des recettes accessoires (somme perçue en contrepartie d'un emplacement publicitaire par exemple), des recettes exceptionnelles (indemnités d'assurance versées pour compenser une perte de loyer par exemple), ou encore des revenus tirés de vos parts sociales de SCI ou SCPI.

Lorsque vous relevez du micro foncier, vous avez la possibilité d'opter pour le régime réel ; option irrévocable pendant 3 ans en revanche. Vous y avez intérêt lorsque les charges déductibles de l'année et des deux années suivantes sont supérieures à l'abattement de 30 %. Pour ce faire, il suffit de déposer une déclaration n° 2044.

Si vous détenez des parts de SCI ou de SCPI, le régime Micro Foncier s'applique à deux conditions : vous êtes propriétaires en direct d'au moins un bien loué non meublé et les biens de la société et les vôtres ne bénéficient d'aucun régime ou avantage fiscal excluant l'application du Micro Foncier.

Le Micro Foncier cesse de s'appliquer l'année au titre de laquelle vous déclarez des loyers bruts supérieurs à 15 000 €. Dans ce cas, vous devez les déclarer au régime réel.

Si vous percevez donc bien moins de 15 000 € par an de loyers bruts et que vous optez pour le régime du Micro Foncier, l’administration fiscale, pour déterminer votre revenu foncier imposable, va appliquer un abattement forfaitaire de 30 % sur ces loyers bruts déclarés. Cet abattement est censé couvrir toutes vos charges. Vous ne pouvez donc en déduire aucune autre pour son montant réel. Etant imposé sur 70 % de vos loyers, vous ne pouvez pas constater de déficit foncier. En revanche, il est tout à fait possible d’imputer, le cas échéant, vos déficits fonciers constatés au cours des 10 années antérieurs (vous releviez alors du régime réel), encore reportables sur vos revenus fonciers.

Régime réel

Si le régime réel s'applique obligatoirement aux contribuables ayant plus de 15 000 euros de revenus fonciers par an, il est également ouvert sur option à ceux dont les revenus restent inférieurs à ce seuil.

Il convient dans ce cas de préciser sur un formulaire spécial (2044) le revenu net perçu, c'est-à-dire le revenu brut moins les charges déductibles : travaux, taxe foncière, assurance, intérêts d'emprunts (y compris les frais de dossier) etc.

Impôts et prélèvements sociaux sont alors appliqués sur le solde net. En cas de déficit (charges supérieures aux revenus), le solde peut être déduit des revenus globaux du ménage (sauf les intérêts d'emprunt) ou être reporté sur les années suivantes (10 ans maximum).

Il est toutefois important de rappeler que l'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans.

Il est donc impératif avant toute décision de bien évaluer ses charges de l'année mais aussi d'estimer leur montant prévisible pour les deux années suivantes.

Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt

Ce sont tous les intérêts et frais accessoires (assurance décès invalidité, assurance chômage, frais de dossier etc.) des emprunts réalisés pour financer l’acquisition ou la construction du bien loué, mais aussi, pour la réparation et l’amélioration du bien.

Particularité : ces charges financières sont effectivement déductibles dans la limite des revenus fonciers de même nature mais elles ne peuvent en aucun cas générer un déficit foncier à proprement parler. Il n’est pas possible de les déduire de vos revenus imposables.

Les charges liées à l’exploitation du bien

Elles concernent les frais de gestion versés aux agences immobilières, les frais de syndic, les primes d’assurance (ex. assurance habitation propriétaire non occupant), la taxe foncière ou encore les charges de copropriété.

Les charges liées aux travaux (réparation, amélioration, entretien)

Le coût des travaux réalisés dans un bien mis en location peut être déduit des revenus fonciers si ces travaux ont pour objet de maintenir ou de remettre en état le bien ou encore d’apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire. Les travaux de construction et d’agrandissement, eux, ne sont pas déductibles.

Cette 3ème catégorie est celle qui permet le plus facilement de créer un déficit foncier car le montant des travaux éligibles n’est pas plafonné.

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2. Des opération adaptées au déficit foncier

De nombreux opérateurs, promoteurs ou constructeurs proposent aujourd’hui des opérations optimisées au déficit foncier. L’idée est de proposer aux investisseurs une opération clef en main avec un package travaux et foncier. Vous l’avez compris, les travaux vont vous permettre de vous constituer une cagnotte importante de déficit foncier reportable. Celle-ci sert à annihiler vos bénéfices fonciers durant toute la période de report.

Au-delà de l’aspect fiscal, ces opérations ont aussi un côté patrimonial étant donné que les projets sont situés bien souvent en cœur de ville dans des quartiers privilégiés.

De plus, il n’est soumis à aucune contrainte de plafond de loyers, de ressources du locataire ou de zone géographique.

Autre point intéressant, le dispositif « Déficit Foncier » n’est pas considéré comme une niche fiscale. Il n’est donc pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an.

Le principe de ce dispositif consiste à acquérir un bien immobilier nécessitant une rénovation complète aussi bien des parties privatives que des parties communes. La « quote-part » travaux représente ainsi en général 50% minimum de l’investissement total. Les travaux sont donc déductibles des revenus fonciers perçus et permettent de générer du déficit foncier.

Ce déficit foncier est imputable sur le revenu imposable du contribuable à hauteur de 10 700 €. Le solde est mis en réserve et pourra être imputé sur les futurs revenus fonciers du contribuable pendant une durée de 10 ans maximum.

Ce dispositif permet ainsi d’annuler la fiscalité (Impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) des revenus fonciers existants par un contribuable. Le mécanisme du déficit foncier permet donc en priorité aux propriétaires de biens locatifs de minorer leur imposition et donc d’accroître leur patrimoine à moindre coût.

Pour un foyer fiscal imposé à une tranche d’imposition de 30%, l’économie d’impôt représente 47,2% du montant des travaux effectués par exemple (30% + 17,2%).

3. Point de vigilance

Lors de la revente de l’immeuble : la plus-value sera calculée par rapport au prix d’achat du foncier, les travaux ayant été déduits au titre des revenus fonciers ne pourront pas être pris en compte.

La plus-value imposable peut être minorée le cas échéant du montant des travaux de construction ou reconstruction qui ne sont pas déductibles des revenus fonciers mais constituent une dépense qui doit être ajoutée au prix de revient de l’immeuble.

Ou, dès lors que l’immeuble cédé a été acquis depuis plus de 5 ans, les travaux peuvent être pris en compte, sans justificatif, pour un montant fixé forfaitairement à 15% du prix d’acquisition de l’immeuble. Ce forfait s’applique même en l’absence de travaux et le fait que certaines dépenses aient déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu est sans incidence.

En pratique, le forfait de 15% s’impose chaque fois qu’il n’est pas possible de justifier de travaux pour un montant réel supérieur.

Les abattements par années de détention atténueront aussi la plus-value imposable après 5 ans de détention de l’immeuble.

Si on impute un déficit foncier sur son revenu global, au titre d’une année, le logement doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation, sous peine de remise en cause.

Le choix de l’opérateur est primordial dans ce type d’opération. Le succès de votre investissement repose sur la qualité du partenaire en charge de la réalisation des travaux de réhabilitation. Il est donc impératif de travailler avec des professionnels reconnus ayant l’expérience de ce genre de rénovation lourde (Promoteurs ou opérateurs spécialisés dans le montage d’opérations Malraux ou Monument Historique par exemple).

Etant donné le caractère spécifique de ces opérations, vous serez confronté à un choix réduit parmi les projets de qualité. N’ayez crainte, votre chef de projet patrimonial Netinvestissement saura vous accompagner et sélectionnera le partenaire adéquate selon vos objectifs.

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4. LES SCPI déficit foncier

Les SCPI déficit foncier font partie de la catégorie des SCPI fiscales. Pour rappel, les SCPI fiscales ont pour objectif de permettre une réduction d’impôt avec en plus, pour l’investisseur, les avantages de la SCPI en elle-même :

  • Accéder à l’immobilier à un faible coût en ayant la possibilité de moduler le montant de son investissement
  • Bénéficier d’une réduction d’impôt
  • Avoir un bien entièrement géré
  • Pouvoir mutualiser le risque sur plusieurs investissements

Les SCPI déficit foncier ont un fonctionnement bien précis ; elles procèdent à la collecte auprès des épargnants puis achètent des immeubles à caractère d’habitation nécessitant des travaux, notamment des bâtiments anciens. Ces immeubles sont par la suite, rénovés puis font l’objet de location.

Le prix de souscription est composé à la fois du montant des travaux pour la proportion de parts détenue et la valeur du foncier dans cette même proportion. Dans un investissement en SCPI déficit foncier, la durée de blocage légale est d’une période minimale de 3 ans à compter de la dernière année de déduction des déficits sur le revenu global.

Dans la pratique, le porteur de parts est tenu de conserver ses parts durant une quinzaine d’années et autre point important, le rendement au sein de ces SCPI est généralement plus faible que celui des autres catégories de SCPI. En effet, dans le cas des SCPI déficit foncier, le rendement moyen est souvent autour de 2,5%.

Au terme des quinze années de détention, les immeubles sont vendus, la SCPI dissoute et l’investisseur peut éventuellement profiter de plus-values immobilières.

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Conclusion

Vous l’avez donc compris à travers ce guide, il est important d’optimiser la fiscalité de vos revenus fonciers. Une opération de déficit foncier « clef en main » est une solution permettant d’annihiler vos bénéfices fonciers imposables (lourdement) sur une très longue période.

Cela vous permet également d’acquérir un bien de qualité situé bien souvent en centre-ville. Les SCPI déficit foncier sont aussi une solution intéressante puisqu’elles nécessitent un investissement moins important et offrent les mêmes avantages en matière de déduction.

Si vous souhaitez vous lancer, nous vous recommandons de faire appel à un chef de projet patrimonial Netinvestissement afin de vous guider dans le montage d’une telle opération et surtout dans le choix de l’opérateur.

À propos de l'auteur

Stevan Briand , Chef de Projet Patrimonial

Stevan Briand débute sa carrière au sein d’un cabinet de gestion privée où il exercera durant quatre années le métier de conseiller en gestion de patrimoine. Après des débuts réussis et avide de nouveaux challenges, il décide de rejoindre le groupe Quintesens où il exercera durant deux années en tant qu’indépendant.

Convaincu que ce métier est en train d’évoluer et tend à se démocratiser, c’est donc tout naturellement qu’il rejoint, à la rentrée 2018, Netinvestissement à Paris.

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