Investissement locatif : les avantages des Monuments Historiques

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Par Guilhem Garcia - Vu 975 fois

L’investissement dans le cadre de la loi Monuments Historiques est certainement l’un des dispositifs les moins connus du grand public. Il y a plusieurs raisons à cela. La plus courante est la rareté des opérations. En effet, il y a un nombre réduit d’opérations à disposition des investisseurs. Une autre raison est l’apparente complexité de ces investissements. Et pour terminer, les montants d’investissement et la durée de détention nécessaire sont relativement importants. Pour vous aider à réaliser ce type d’achat, nous allons à travers ce guide vous exposer les grands principes de la loi Monuments Historiques, ainsi que le fonctionnement de votre investissement.

La loi Monuments Historiques 2016

La loi Monuments Historiques 2016

Présente depuis plus de 100 ans, elle a pour objectif de favoriser l’entretien et la restauration de biens immobiliers classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques. Les investisseurs acquièrent un bien qui nécessite de gros travaux de rénovation et ont la possibilité de déduire de leurs revenus fonciers dans leur intégralité les charges de restauration et d’entretien ainsi que les intérêts d’emprunts. Le déficit obtenu est déductible du revenu global sans aucun plafonnement.

Les avantages fiscaux de la loi Monuments historiques

La possibilité d’imputer les déficits fonciers sur les revenus globaux :

L’ensemble des dépenses qui concernent :

  • Les charges foncières et les déficits fonciers
  • Les primes d’assurance pour leur montant réel
  • Les frais de promotion et de publicité
  • Les dépenses d’acquisition de matériels informatiques utilisés pour la gestion de la billetterie ou le suivi des dépenses et des recettes.

Peuvent être déductibles du revenu foncier ou du revenu global sans limite sous certaines conditions. En effet, selon le mode d’exploitation du bien la prise en compte des charges diffère :

► L’investissement ne génère aucune recette :

Les charges sont déductibles du revenu global dans une proportion différente que le bien soit ouvert ou non à la visite. Ainsi la déduction est de 100% si le bien est ouvert au moins cinquante jours par an à la visite dont vingt-cinq au cours des mois d’avril à septembre inclus ou quarante pendant les mois de juillet à septembre. Dans tous les autres cas, elles sont déductibles à 50%.

► L’investissement est inoccupé et génère des recettes

Si le bien est loué, la totalité des charges foncières peut être imputée des revenus fonciers et par suite venir s’imputer au revenu global sans limitation de montant. S’il n’est pas loué mais génère des recettes accessoires telles que les visites, elles sont soumises au régime de droit commun après déduction des charges salariales. Un abattement forfaitaire de 1 525€ est pratiqué s’il n’y a ni parc ni jardin. Il est de 2 290€ dans le cas contraire.

► L’investissement est occupé et génère des recettes.

Ici, les charges qui sont dues à la partie du bien dont le propriétaire à la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global. Les autres charges sont prises en comptes pour la détermination du revenu net foncier.

Qui peut bénéficier de la loi monument historiques

Qui peut bénéficier de la loi monument historiques

L’ensemble des contribuables domiciliés en France qui décident d’investir sur un bien immobilier classé, inscrit ou agréé par les Affaires Culturelles qui réalisent des travaux de restauration sont éligibles au dispositif Monument Historique. Si le classement ou l’inscription est partiel les avantages fiscaux ne concernent que la partie classée. Toutefois, il s’adresse plus particulièrement à des investisseurs dont la tranche marginale d’imposition se situe au-delà de 41%.

Les logements concernés par la loi Monuments Historiques

  • Les immeubles classés Monuments Historiques.
  • Les immeubles inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques
  • Les immeubles qui font partie du patrimoine national et qui ont obtenu le label délivré par la « Fondation du Patrimoine »
  • Les immeubles qui font partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier agréé par le Ministère de l’Economie et des Finances et qui sont ouverts aux publics.

Obligation du propriétaire

Un bien classé ou inscrit est placé sous la surveillance du ministère de la Culture. Ainsi, le propriétaire ne peut démolir, déplacer ou transformer, en tout ou en parties sans l’accord préalable de ce ministère. Il en est de même en cas de don, de vente ou de legs. Même dans le cas d’une expropriation, elle ne peut se faire qu’après consultation du ministère. Par ailleurs la loi de finance 2009 a rajouté l’obligation pour le propriétaire de conserver le bien pendant 15 ans.

Les avantages sur les droits de succession

Un des derniers avantages de la loi Monuments Historiques est l’allègement des droits de succession. Ainsi pour pouvoir en bénéficier, il faut que les héritiers souscrivent une convention avec le ministère de la Culture et des Finances. Cette convention doit stipuler la désignation du bien ainsi que les obligations à respecter. Ainsi, elle doit énumérer les biens meubles et immeubles pouvant prétendre au bénéfice de l’exonération. Elle doit également préciser par exemple, les conditions d’accès des visiteurs.

Conclusion

Il n’est pas exagéré de penser que l’investissement dans les Monuments Historiques est relativement complexe. Il s’agit d’une des lois fiscales les plus pointues en matière d’immobilier. En effet, elle est très fortement encadrée par les organismes d’Etat afin que justifier bien entendu du fort impact fiscal potentiellement généré.

Nous saurions trop vous conseiller de ne pas vous lancer seul dans ce type de projet au risque de vous retrouver confronter à de nombreux désagréments. Votre conseiller patrimonial pourra vous épauler et vous fournir une solution clef en main et sur-mesure tant au niveau du montage que du bien immobilier.

À propos de l'auteur

Guilhem Garcia , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Après l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Guilhem débute sa carrière au sein d’une grande banque régionale. Après 10 ans de carrière dans différents groupes bancaires, où il a occupé des postes de conseiller clientèle professionnel à gestionnaire en patrimoine, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès d’un des grands assureurs de la place. Son désir d’indépendance et d’évolution professionnelle, le pousse naturellement à rejoindre début 2014 le groupe WAST AND VAN en tant que consultant en gestion de patrimoine sénior.

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