Pourquoi et comment investir en monuments historiques ?

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Pierre Sartres
Par Pierre-Laurent Sartres
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L’article « Pourquoi et comment investir en monuments historiques ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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La conviction de notre richesse architecturale est à mettre en relation avec la nécessité de son entretien. Pour cela, le Loto du Patrimoine existe depuis peu afin d’aider l’Etat à sauvegarder ses merveilles (avec Stéphane Bern en tête d’affiche).

Cependant, et fort heureusement, il n’a pas attendu ces dernières années. Il a mis en place depuis plus de 100 ans des dispositifs de défiscalisation des travaux en vue de la restauration ou la réhabilitation des bâtiments en question. Moins médiatique, certes, mais tout aussi efficace en gardant une certaine mesure ! Selon vous, pourquoi ? Car l’Etat ne peut plus tout financer et il incite les citoyens français à l’aider en ce sens.

A l’image du logo des monuments historiques, qui représente le labyrinthe de la cathédrale de Reims, ces dispositifs fiscaux sont méconnus et pas toujours simples de compréhension.

En premier lieu, cela est dû au caractère exceptionnel de l’immobilier et à l’encadrement des normes des travaux. Ensuite, la réduction fiscale et ses conditions de réalisation doivent être maitrisées pour éviter tout reclassement. Enfin, il est important de se projeter sur le long terme et penser revente et succession sur des biens à forte valeur patrimoniale.

Ces caractéristiques seront abordées en fonction des deux lois de défiscalisation relatives à notre sujet : la loi Malraux et celle des Monuments Historiques.

Sommaire


1. La loi Malraux:

Les caractéristiques de l’immobilier éligible:

La Loi Malraux a été votée en 1962 pour conserver le patrimoine principalement situé en cœur de ville. En fait, l’éligibilité des biens immobiliers se fait sur un champ d’application géographique. La loi a été modifiée en 2016 pour la rendre plus souple sur le plan géographique en introduisant les Sites Patrimoniaux Remarquables(SPR). Nous verrons que la réduction d’impôt diffère selon le type de SPR (cf. avantage fiscal).

Auparavant, c’était les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) qui délimitaient une zone autour des monuments historiques dans des quartiers à protéger. Pour faire simple, le dispositif Malraux concerne des bâtiments en secteurs sauvegardés, principalement en cœur de ville.

L’appétit des abréviations en France ne nous simplifie pas toujours le propos…

Les travaux pris en compte:

Les travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.

Les travaux éligibles appelés « Travaux Déductibles Malraux » sont les suivants :

  • Démolition
  • reconstruction de toiture
  • murs extérieurs d’immeuble existants, transformation du logement
  • d’utilité publique
  • rendre habitables les combles, les greniers, ou parties communes
  • réparation, entretien et amélioration de l’habitation.

Il s’agira de remettre aux normes de sécurité, d’isolation (RT 2012) des bâtiments anciens.

La localisation des biens couplée à leur unicité ainsi qu’aux travaux engendrés font souvent grimper la note du prix au mètre carré ! Il parait inconcevable que ce type de bien puisse être comparé à un autre bien dit « classique ». Le meilleur de l’ancien avec sa mise à neuf a forcément un cout supplémentaire.

Nous allons voir par la suite comment en faire une solution rentable à travers les impôts et l’utilisation dans le temps.

A savoir :

Depuis 2008, la loi relative à la Vente d’Immeubles à Rénover (VIR) a permis d’encadrer et sécuriser l’investissement en loi Malraux. Dès la promesse de vente, les caractéristiques principales sont inscrites telles que le prix, le descriptif et le délai des travaux ainsi que la garantie d’achèvement. L’autre avantage notable est la prise en compte des travaux dans le prix d’achat du bien qui permet de minorer considérablement le montant de l’impôt.

L’avantage fiscal : combien, comment et pour qui ?

C’est une réduction d’impôt basée sur le montant des travaux. Il y a deux cas :

  • 22% pour les immeubles situés en SPR avec PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine)
  • 30% pour ceux en SPR avec un PSVM (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuvé.

Concrètement, comment cela se passe ?

Pour un bien acheté 200 000€ avec 100 000€ de travaux compris dans le prix d’achat, la réduction d’impôt sera de 30 000€ dans le cas du PSVM. Pour un couple redevable de 40 000€ de fiscalité, il leur restera 10 000€ après réduction. Si cette dernière dépasse l’impôt dû, le solde peut être imputé sur les 3 années suivantes.

Cette réduction s’applique sur l’impôt dû et non les revenus, tout comme la loi Pinel. La différence notable est qu’elle ne rentre pas dans le plafond des niches fiscales des 10 000 € annuels.

Un plafond existe tout de même. Il est de 400 000€ de travaux réalisés, que l’on peut étaler sur 4 ans, soit 100 000€ de travaux par an. Cette période est celle du paiement effectif des travaux.

Cette réduction s’applique forcément sur des fiscalités très importantes (TMI à 30% minimum). Elle a un caractère « court termiste » car sur 4 années maximum, donc elle s’adapte très bien à des revenus fluctuants (type chef d’entreprise ou professions libérales) avec un pic sur quelques années.

Les conditions d’utilisation du bien et la revente :

Pour bénéficier de cette réduction, vous louez le logement nu à usage d’habitation principale pendant 9 ans minimum. Le locataire s’installe dans les 12 mois suivants la livraison. Contrairement aux dispositifs en VEFA, les loyers ne sont pas plafonnés. Nous conseillons vivement de rester dans le marché malgré tout et ne pas être trop gourmand !

Pour la revente, le montant des travaux n’est pas pris en compte dans le calcul du prix d’achat. Il en résulte une plus-value immobilière importante et une fiscalité associée qui peut être douloureuse en cas de revente anticipée.

Ceci étant dit, vous achetez un bien à forte valeur patrimoniale, et il s’inscrit dans le temps comme un patrimoine familial à transmettre. Dans ce cas, passé 30 ans de conservation, la plus-value sera nette de fiscalité et prélèvement sociaux.

D’autre part, l’investissement dans le cadre de la VIR est la solution la plus sereine pour maitriser le cout de l’impôt à la revente (cf encadré).

Ce que je peux faire…

  • Je peux investir en SCI ou en indivision.
  • Je peux cumuler avec d’autres réductions d’impôts ceci d’autant plus que la réduction Malraux ne
  • rentre pas dans le plafond des réductions fiscales.

Ou pas…

  • Je ne peux pas louer à un ascendant ou descendant.
  • Je ne peux pas acheter en démembrement mon bien.
  • Les travaux d’agrandissement ne sont pas concernés par la réduction.

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2. La loi sur les monuments historiques :

Les caractéristiques de l’immobilier éligible :

Un monument historique est un immeuble recevant par décision administrative un statut juridique et un label destiné à le protéger, du fait de son intérêt historique, artistique ou architectural. Il en existe 43 000 en France dont la plupart sont la propriété de l’Etat. Parmi eux, quelques dizaines seulement par an sont autorisées à la réhabilitation et/ou transformation par la Direction Régionale des Affaires Culturelles.

Il peut être « classé » ou « inscrit » en fonction de son degré de protection. Pour ce qui nous concerne, les travaux des bâtiments classés (plus haut niveau de protection) sont pris en charge par l’Architecte en chef des Monuments Historiques alors que ceux inscrits se feront sous l’égide d’un maitre d’œuvre libre.

Travaux pris en compte :

Je vous renvoie à la liste des travaux du paragraphe Malraux, car ce sont les mêmes dans les deux dispositifs.

Dans un objectif de profiter au maximum du dispositif, il est préférable d’avoir un déséquilibre important en faveur des travaux face au prix du foncier.

L’avantage fiscal : combien, comment et pour qui ?

A la différence du dispositif Malraux, cette loi est une déduction d’impôt et non une réduction. C’est-à-dire que la totalité des travaux sera imputée sur le revenu imposable, et ceci sans aucun plafond.

Tout de suite, cela a une conséquence sur la catégorie d’investisseurs susceptibles de profiter à plein de cette déduction. Simplement, plus la TMI (Taux Marginal d’Imposition) des contribuables concernés est élevée, plus la déduction aura une efficacité fiscale.

En chiffre, pour 100 000€ de travaux déductibles, un couple imposé à 30% de TMI peut diminuer de 30 000€ le montant de sa note fiscale. Un couple qui a une TMI de 45% réduira sa note de 45 000€. Les mensualités dues au titre du prélèvement à la source (PAS) sont directement impactées. En effet, les travaux s’imputent sur les revenus et permettent une adaptation du PAS dès signature de l’acte chez le notaire et versement provision de travaux auprès de l’opérateur. Ce dernier est le nom donné au promoteur dans ce type de réhabilitation.

Il est donc admis au regard de ce constat que cette loi s’adresse plus particulièrement aux investisseurs ayant une TMI a minima de 30 voire 41% et plus pour faire la différence avec le Malraux.

L’autre avantage est le non plafonnement des niches fiscales… ni aucun autre plafond d’ailleurs!! C’est pour cela que les « family office » (les plus grands patrimoines familiaux français) profitent de ces libertés.

Et l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) dans tout ça !

Car s’il s’adresse à des fiscalités très élevée, la prise en compte de cette fiscalité ne peut pas être occultée. Selon l’amendement du 15/12/2017, ce type d’actif peut être exonéré en partie ou totalement de l’IFI s’il est conservé 15 ans et qu’il a une affectation à usage commerciale ou professionnelle voire des visites payantes.

Les conditions d’utilisation du bien et la succession :

Vous avez l’obligation de conserver ce bien 15 ans. En ce sens, et dans une logique patrimoniale, un bien de cette « envergure » se pense sur du très long terme pour ne pas dire à durée viagère car c’est un patrimoine familial.

Il existe trois possibilités distinctes à la livraison des travaux :

  • J’habite le bien en tant que résidence principale et n’en tire aucun revenu. Je ne peux profiter de la déduction des travaux qu’à 50%. Ce choix n’est donc pas pertinent en termes d’efficacité fiscale
  • Je loue le bien au minimum 3 ans après livraison. Je profite de la déduction à plein, sur mes revenus fonciers en premier lieu (après déduction des autres charges déductibles bien sûr !), puis sur mes revenus imposables sans limites
  • Le bâtiment est ouvert au public : cela peut être assez compliqué car il faut l’accord de l’ensemble de la copropriété ! Mais, dans ce cas, ouvrir tout ou partie du bâtiment au public (jardin par exemple) pendant 40 jours peut suffire !

Dans la continuité de cette possibilité de visite, vous faites profiter à vos héritiers d’une exonération des droits de mutation (succession) si vous avez passé une convention avec le Ministère de la Culture en termes de visite du bâtiment également. Cela rend cohérent l’horizon viager de placement !

Ce que je peux faire…

  • Vous pouvez investir en indivision voire en démembrement. Dans ce cas, la déduction profite à l’usufruitier.
  • Vous pouvez louer le dit bien à un ascendant ou descendant tant qu’il ne fait pas parti de votre foyer fiscal.
  • Je peux reporter pendant 6 ans le montant des travaux qui dépasserait l’ensemble de mes revenus.

Ou pas…

  • Les travaux d’agrandissement ne sont pas concernés par la réduction.

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Conclusion

L’investissement en « "Monument Historique » peut sembler inaccessible ; il est vrai que l’opportunité de détenir une partie du patrimoine national parait quelque peu irréaliste. Le parcours peut sembler également difficile car il nait de la méconnaissance autour du dispositif fiscal et ses conditions.

Nous venons de voir qu’il n’y a pas une mais deux opportunités fiscales. La Loi Malraux propose une réduction fiscale de 30% du montant des travaux dans des bâtiments situés en cœur de ville avec un plafond de 400 000€ sur 4 ans qui n’est pas particulièrement contraignant. Nous mettons l’accent sur le choix du programme en fonction de la validation de la PSVM pour une réduction optimisée. Ce n’est pas tout, la VIR conditionne la prise en compte des travaux dans le calcul de la plus-value à la revente comme nous l’avons vu.

En ce qui concerne la loi sur les monuments historiques proprement dit, elle est dirigée vers des contribuables imposés à une TMI de 41% au minimum pour dépasser la réduction Malraux. Ici, pas de plafond, moins de contraintes de location, pour un immobilier d’exception à caractère viager. Ceci d’autant plus que la transmission peut être anticipée.

Dans les deux cas, nous venons de voir que les critères de sélection du programme idéal doivent être particulièrement scrutés pour éviter toute mauvaise surprise. Accéder au meilleur de l’ancien avec les atouts du neuf doit vous satisfaire à 110%. Pour cela, je vous invite à vous rapprocher d’un chef de projet patrimonial Netinvestissement pour définir les contours de votre situation au regard de ces deux dispositifs.

À propos de l'auteur

Pierre-Laurent Sartres , Conseiller en gestion de patrimoine

Après l’obtention d’une Licence et d’un diplôme d’Etat, Pierre-Laurent a obtenu l’ensemble des accréditations pour exercer le métier de conseiller en gestion de patrimoine en 2015 : MIOBSP, MIA et CIF. Il intègre alors un réseau national indépendant de conseil en investissement la même année.

D’origine aveyronnaise, Pierre-Laurent a vu dans ce métier une formidable opportunité professionnelle aux vues des enjeux de demain.

Pendant 4 ans, il a fait de la culture financière son cheval de bataille en proposant des conférences, des réunions ou animer des débats à travers son activité de conseil. Souhaitant évoluer dans une structure plus importante il décide de rejoindre netinvestissement mi-2019 fort de sa volonté farouche de proposer une offre produit globale, qualitative et disruptive.

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