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Investissement immobilier Denormandie / Pinel : les étapes de A à Z

L’article « Investissement immobilier Denormandie / Pinel : les étapes de A à Z » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Guilhem Garcia

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Comme tous les dispositifs fiscaux mis à disposition par l’administration fiscale, la loi Denormandie / Pinel est aussi l’objet d’un grand nombre de légendes urbaines. En vous baladant sur différents forums, vous trouverez tout et son contraire. Pour vous accompagner dans votre projet d’investissement, vous trouverez tout au long de ce guide les différentes étapes de la mise en place de ce type de montage immobilier.

1. L’audit patrimonial

C’est la base de tout investissement. Qu’il soit succin ou très approfondi, il va permettre à votre conseiller de confirmer qu’un investissement en loi Denormandie / Pinel est bien la solution qu’il vous faut. Un achat dans le cadre du dispositif Denormandie / Pinel ne doit pas se résumer à une simple réduction d’impôts. Il faut bien assimiler la mécanique des chiffres avant de se lancer dans l’investissement pour être sûr de ne pas faire d’erreurs.

Cet audit permettra également de déterminer le budget exact que vous pourrez consacrer à ce projet. Une fois le budget déterminé et les règles de fonctionnement assimilées, vous pourrez passer à l’étape suivante : la recherche du bien.

2. La recherche du bien

Pour permettre à votre conseiller de rechercher le meilleur investissement, vous pourrez compléter avec lui un cahier des charges précis de ce qu’il devra privilégier pour vous. Il est donc de bon ton de rappeler avant tout qu’un investissement Denormandie / Pinel ne se résume pas à la réduction d’impôts que vous obtiendrez mais qu’il s’agit également d’un investissement immobilier.

Et comme tout investissement immobilier, il doit être réalisé avec pragmatisme sans mettre trop d’affect dans votre investissement. La première erreur qui est commise par les investisseurs est de croire qu’il est préférable d’investir à côté de chez soi. Ce n’est pas parce qu’on se sent bien chez soi que le marché locatif y est porteur.

Le critère principal à prendre en compte est l’emplacement et son environnement. Il y a bien sûr d’autres critères comme la qualité des réalisations du promoteur, le nombre de logements, l’orientation, etc.

Pour avoir plus de détail sur les critères à prendre en compte vous pouvez vous reporter à notre guide : 10 conseils pour réussir son investissement Pinel.

Votre conseiller patrimonial est également là pour vous apporter son objectivité et son expérience en tant qu’indépendant. Il aura également l’historique du promoteur notamment en termes de qualité de réalisation et de vieillissement de votre futur bien.

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3. La signature du contrat de réservation

Une fois votre programme immobilier trouvé, vous allez pouvoir signer votre contrat de réservation. Ce contrat est l’acte officiel qui vous lie avec le promoteur. Ce document est l’équivalent d’un sous seing privée dans l’ancien. Il précise le type de bien que vous achetez, la superficie, le prix ainsi que la date de livraison du bien.

Vous trouverez également dans ce document la notice descriptive du programme sur lequel sera stipulé l’ensemble des prestations qui seront réalisées dans votre logement. Vous aurez également un exemplaire de l’état des risques naturels et technologiques ainsi que les plans de votre logement et des parkings. Une fois ce contrat contre signé par le promoteur, vous avez un délai de rétractation de 14 jours qui démarre.

4. La recherche et la mise en place du financement

Vous avez, pour financer votre projet, plusieurs possibilités :

  • soit vous faites seul le tour des banques, vous réfléchissez au meilleur montage et vous négociez les conditions. Le principal avantage, quand vous réalisez seul votre recherche de financement, c’est que celle-ci ne vous coûte rien. Mais entre le temps passé à déposer les dossiers, à relancer les banques qui ne vous répondront pas assez vite et aux éventuels refus ou erreurs, vous allez perdre énormément de temps.
  • soit vous vous adressez à un courtier. Le courtier lui, une fois qu’il aura l’ensemble des pièces bancaires pourra déposer votre dossier en votre nom auprès des banques. Le courtier a pour mission de vous trouvez une banque qui accepte de vous financer et dans des conditions de financement les plus avantageuses. Par sa connaissance des établissements bancaires, le courtier vous fera gagner énormément de temps.

Une fois la banque trouvée, il ne vous restera plus qu’à attendre la réception des offres de prêts. Lors de la réception de vos offres, vous aurez un délai de réflexion de 11jours après lequel vous pourrez les retourner à votre établissement bancaire.

5. La signature de l’acte authentique chez le notaire

C’est à partir de la signature de l’acte authentique que vous commencez à être propriétaire d’un bien en VEFA (vente en Etat Futur d’Achèvement). Lors de la signature chez le notaire, il vous demandera une partie du prix de vente du bien en fonction de l’avancement des travaux.

Le notaire vous rappellera les règles que doit respecter le promoteur et les garanties afférentes à ce type d’investissement. Mais vous ne serez définitivement propriétaire de votre bien qu’une fois les travaux terminés et lors de la remise des clefs suite au paiement de la dernière tranche de travaux.

6. La livraison du bien

C’est une étape importante qui marque le début de votre avantage fiscal. Lors de cette étape, vous devrez vérifier que le logement qui vous est livré soit bien conforme à la notice descriptive que vous aviez signée.

Lors de cette remise des clefs, vous pourrez faire modifier les petits défauts de finition s’il y en a. Nous vous conseillons de vous faire accompagner par votre conseiller patrimonial ou par le futur gestionnaire de votre bien qui ont un regard averti sur les livraisons de ce type de produits.

N’oubliez pas, par exemple, de tester l’ensemble des prises électriques, l’électroménager ainsi que les volets. Il faudra également que le promoteur vous remette tous les formulaires certifiant l’éligibilité de votre bien au dispositif Denormandie / Pinel.

7. La mise en location

Plusieurs cas de figures peuvent se présenter. En effet, vous pouvez tout à fait mettre en location le bien seul. Dans ce cas-là, vous devrez calculer le plafond de loyer à appliquer à votre bien en fonction de la zone géographique et de la surface de celui-ci.

Il faudra également prendre en compte les ressources de votre locataire, afin de vous assurer qu’elles soient bien inférieures aux plafonds légaux. Le bail et l’état des lieux devront également être rédigés avant l’entrée des lieux de votre locataire.

Si vous passez par une agence pour la gestion de votre bien, c’est elle qui se chargera de toutes les procédures légales de mises en location. En tant que professionnels, les administrateurs de biens sont théoriquement plus à même de trouver et de gérer le meilleur locataire pour vous.

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8. La déclaration aux services fiscaux

Une fois votre bien réceptionné, l’horloge fiscale de votre investissement démarre. L’avantage fiscal aura un impact sur votre budget dès le premier janvier de l’année qui suit. Ainsi, quand vous connaitrez votre revenu imposable de l’année, vous pourrez faire une simulation sur le site des impôts en intégrant votre investissement Denormandie / Pinel pour calculer le nouveau montant de votre imposition.

Une fois ce montant connu, vous pourrez moduler votre prélèvement mensuel en fonction du résultat trouvé. Si vous ne faites pas cette démarche, il vous faudra attendre la déclaration de revenus et son traitement, soit le mois de septembre.

9. La revente du bien

La revente de votre appartement (ou maison) pourra se faire à partir de la septième année. Si vous revendez avant cette période l’administration fiscale est en droit de vous réclamer l’avantage fiscal qu’elle vous a octroyé (soit 12% du montant investi pour 6 ans d’engagement).

Il y a également différentes manières de revendre son bien immobilier. Vous pouvez le revendre seul sur des sites spécialisés ou passer par une agence immobilière locale. L’avantage de l’agence local réside dans le fait qu’elle s’occupera pour vous de gérer l’ensemble des visites et d’enregistrer les offres faites. Mais bien entendu, il y aura un coût qui peut être important pour certains.

Conclusion

Les différentes étapes de l’investissement en loi Denormandie / Pinel sont très proches de l’achat d’un bien classique, avec cependant quelques spécificités. Votre conseiller en gestion de patrimoine pourra vous accompagner au fur et à mesure de l’avancement de ces différentes étapes. En effet, se lancer seul dans un tel projet peut être une source d’erreurs importante et peut engendrer des soucis financiers.

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A propos de l'auteur

Guilhem Garcia, Conseiller en gestion de patrimoine

Après l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Guilhem débute sa carrière au sein d’une grande banque régionale. Après 10 ans de carrière dans différents groupes bancaires, où il a occupé des postes de conseiller clientèle professionnel à gestionnaire en patrimoine, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès d’un des grands assureurs de la place. Son désir d’indépendance et d’évolution professionnelle, le pousse naturellement à rejoindre début 2014 netinvestissement en tant que chef de projet patrimonial puis directeur de cabinet.

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