Investissement Denormandie / Pinel : les 6 erreurs à ne surtout pas commettre

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Benoit Richard
Par Benoit Richard
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Il est clair qu’en France la fiscalité peut vite s’avérer confiscatoire. Si l’on regarde comment l’argent est parfois réutilisé, tout incite alors à vouloir maitriser sa fiscalité et optimiser la redistribution de ses revenus. Et peu de possibilités s’offrent aux contribuables pour choisir comment sera réorienté ce qu’ils « doivent » à l’état.

Pourtant, quelques solutions existent mais peu permettent de bénéficier de l’effet de levier du financement tout en permettant une réduction fiscale efficace. Le dispositif fiscal Denormandie / Pinel en fait parti.

La réduction fiscale que cette solution engendre permet de créer un enrichissement à termes. Dès lors, si l’opération est appréhendée de la manière la plus intelligente, c’est la solution idoine pour un investisseur qui souhaite, en minimisant son effort d’épargne, stabiliser à des niveaux faibles son impôt sur le revenu tout en se préservant d’un risque superflu.

Comme dans toutes classes d’actifs, un investissement doit être appréhendé selon un cahier des charges établi. Investir dans un dispositif comme celui-ci, c’est se lier avec un bien immobilier durant au moins 6 années. Inutile de préciser l’importance capitale de faire le bon choix quant au lot acquis.

Ainsi, un certain nombre d’erreurs peut être évité : c’est ce que nous allons voir dans ce guide.

Sommaire


1. Ne penser qu’à la réduction fiscale

Une opération immobilière dans un dispositif fiscal ne doit pas être visualisée simplement par le prisme de la réduction fiscale. Ce n’est qu’une composante de l’opération. Trop de personnes décident d’investir dans l’immobilier comme l’on achète un bien de consommation. Une acquisition immobilière n’est définitivement pas fongible, même couplée à une réduction fiscale.

Investissement Pinel : les 6 erreurs à ne surtout pas commettre

Nous n’allons pas revenir de manière trop appuyée sur le cahier des charges à mettre en application pour le choix du bien, cependant, tout investissement dispose de contraintes qu’il faut avoir à l’esprit pour mieux pouvoir les annihiler.

Ce type d’opération permet de décloisonner l’investissement de son sous-jacent. Il ne faut quand même pas oublier que cette réduction fiscale émane d’une opération immobilière. Le gain fiscal est donc un outil et non une finalité.

2. Investir dans un endroit familier

Investir avec de l’affectif :

Le deuxième point correspond à l’exact contraire du précédent : acquérir son bien, dans le cadre du dispositif fiscal Denormandie / Pinel avec l’objectif à terme d’y habiter.

Un achat immobilier ne doit pas se résumer qu’à une simple conviction. Se persuader que les seules possibilités d’acquisition se résument aux villes aux alentours de votre résidence principale ou aux communes que vous appréciez, peut vous diriger vers une erreur d’appréciation.

Le facteur « chance » ne doit pas être une composante du cahier des charges. Il est logique de se soustraire d’une chape d’affectif afin d’appréhender l’opération grâce à des éléments subjectifs.

S’y projeter en tant qu’habitation principale :

Par définition, un dispositif fiscal Denormandie / Pinel doit être loué pendant 6, 9 ou 12 années. Avant cela, généralement, durant quelques mois, il faudra attendre que le bien soit livré. Comment peut-on se projeter aussi loin et se dire que dans quelques années le logement fera office de résidence principale ?

Vos envies et objectifs évoluent alors pourquoi mélanger les projets et se rajouter des contraintes complémentaires ? Vous revendez le bien en Denormandie, soldez le crédit et utilisez l’épargne à votre convenance vers des objectifs actualisés et personnalisés.

Il est probable que vos objectifs varient trop, que vos besoins changent ou que le bien en Denormandie ne vous soit plus adapté à long terme, pour que vous y fixiez l’objectif d’y habiter.

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3. Ne pas se projeter

Ne pas examiner les facteurs économiques existants, potentiels et les risques économiques :

Un investissement immobilier doit être appréhendé sur du long terme. Il faut donc se projeter et pouvoir notamment qualifier le risque tant au niveau de la demande locative que de la revente.

Le dispositif fiscal a été créé pour diminuer la pénurie de logements dans des endroits où il y a une demande effective et décuplée par rapport à l’offre existante. Le solde migratoire étant principalement dirigé par l’emploi, il est simple de se garder d’un risque en se focalisant sur des variables économiques et des projections sur l’emploi, sur le carnet de commandes des sociétés des prochaines années si possible ou sur les facteurs concurrentiels.

Il y a une corrélation importante entre l’économie et l’immobilier. La principale (la seule) cause de tension locative émane d’un tissu économique favorable.

4. Ne pas identifier le bon prix

Investissement Pinel : les 6 erreurs à ne surtout pas commettre

Acquisition « trop chère » :

Le marché du neuf est régi par les coûts : le prix du foncier, des matières premières, de la construction, de la commercialisation ainsi que la marge des intervenants.

Sur une « échelle immobilière », la durée de détention en loi Denormandie est assez courte. Il va donc falloir investir dans un bien dont la valeur vénale est cohérente. Le marché du neuf est plus onéreux que le marché de l’ancien. Il faut vérifier si la valeur du bien est cohérente par rapport au marché (du neuf), tout en regardant le standing proposé, la qualité intrinsèque du foncier et d’autres valeurs plus subjectives (étages, orientation, surfaces annexes, etc.).

Il est également logique de constater un prix plus important si la qualité est meilleure car cela engendre des coûts supérieurs. En revanche, en investissant dans de l’immobilier neuf, vous profitez de charges plus faibles et vous n’aurez pas de surprises de charges exceptionnelles. A titre d’exemple, les frais de notaire sont plus supportables (autour de 2%).

Il faut donc comparer ce qui est comparable. En l’occurrence, se munir du guide des valeurs vénales pour valider un prix cohérent est l’une des premières choses à vérifier.

Le seul critère du prix :

Certes le prix est une composante importante du choix mais cela ne fait pas tout. Des explications peuvent être données quant à un prix significativement plus faible ou plus élevé. Il faut donc pouvoir vérifier si le prix proposé est logique ou émane d’une raison suffisante.

Si le prix est faible, il faut en identifier les raisons ; est-ce au détriment de la qualité ou cela cache-t-il une attractivité tout simplement inexistante de la demande pour ce dernier ? Idem si le prix semble trop élevé.


5. Acheter dans un endroit trop concurrencé

Il est logique de penser à la revente. Pour l’optimiser, il faut entre autres, penser à la concurrence. Il est significatif de mesurer la demande par rapport à l’offre ; par extension, une projection des changements potentiels du marché ou simplement de la rue, du quartier, de la ville et cela à l’horizon de placement qui vous intéresse. Vous quantifier la revalorisation positive dans 10 ans relate d’une hérésie. Il est judicieux cependant de mettre en avant des facteurs logiques de revalorisation pour sécuriser l’opération et rendre celle-ci, bien évidemment, plus intéressante.

La seule manière de sécuriser l’opération réside dans la projection. Une concurrence trop importante peut influencer sur la durée de revente. In fine, cela peut même avoir une incidence sur le prix. Si vous vous retrouvez en concurrence directe avec un ou plusieurs biens typologiquement identiques, le risque d’une diminution du prix est possible.

6. Exiger la date de livraison la plus rapide

Se ruer sur le premier bien, car livré rapidement, est une erreur potentielle :

Sélectionner le premier bien « qui passe » car il est pratiquement livré n’est pas forcément une erreur. Il est certain qu’une livraison plus rapide actionnera une réduction d’impôts plus précoce, moins d’intérêts intercalaires, donc une opération entamée plus rapidement.

Il est normal de vouloir une livraison rapide, ne serait-ce que pour la trésorerie. Cependant, il faut se poser les bonnes questions : si le bien n’est toujours pas vendu, il y a sans doute des explications à cela. En effet, une opportunité sur le papier n’est pas forcément l’affaire du siècle et un bien livré non vendu n’est peut-être qu’un lot dont personne ne veut.

Conclusion

L’acquisition d’un bien en loi Denormandie doit être régie par des choix pragmatiques, économiques, démographiques et des perspectives de revalorisation du foncier.

L’éligibilité du dispositif diminue de manière drastique les possibilités d’investissements et donc les risques d’erreurs. Pourquoi devoir se mettre des contraintes complémentaires ou des difficultés dans un processus simplifié ?

Sur le papier, un investissement immobilier de ce type est donc quelque chose de simple. Il s’agit de louer un bien en BBC RT 2012 dans des zones où les loyers sont plafonnés et disposent d’une tension locative satisfaisante. La difficulté, ou les erreurs, se trouvent alors dans les « détails » de l’opération. Ces erreurs que nous avons évoquées ne sont évidemment pas exhaustives. Il en existe d’autres formes, notamment dans le montage de l’opération, par la durée du prêt ou le financement comptant.

Nous avons tous notre propre pondération : il est d’usage de bien appréhender l’opération dans sa globalité pour mieux la maitriser et ainsi maximiser chaque élément. A ce titre, n’hésitez pas à vous rapprocher de l’un de nos conseillers spécialisés en immobilier neuf qui sera à même de répondre à toutes vos questions.

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À propos de l'auteur

Benoit Richard , Conseiller en gestion de patrimoine

Après l’obtention d’un master de Gestion et de Management, Benoit fait le choix de se spécialiser en finance et en fiscalité. Il obtient un Mastère en Ingénierie et Gestion Internationale du Patrimoine au sein de la SKEMA Business School à Sophia Antipolis. Il débute sa carrière en tant que conseiller patrimonial à la BNP avant d’évoluer en tant que conseiller en gestion de patrimoine au sein de différents cabinets indépendants Parisiens, ayant une approche plus globale et pouvant préconiser toutes les classes d’actifs. Sa maitrise technique et ses connaissances financières ainsi qu’immobilières lui permettent de parfaire ses connaissances. Début 2017, retrouvant une vision partagée du métier et des valeurs humaines, il rejoint le Groupe Wast&Van et Netinvestissement au sein du cabinet de Paris ou il occupe actuellement la fonction de conseiller en gestion de patrimoine.

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