La défiscalisation immobilière en 2013

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Par Stéphane van Huffel - Vu 6125 fois

Avec l'arrivée, en milieu d'année dernière, d'un nouveau gouvernement, les réformes, modifications et nouveautés du PLF 2013 étaient aussi attendues que prévisibles pour certaines. Au programme pour 2013 donc, les Français vont assister à quelques modifications fiscales notamment en ce qui concerne la défiscalisation. Les principales mesures concernent l'ISF, le très attendu dispositif « Duflot », en remplacement de feu le « Scellier » ainsi que de certaines exclusions au nouveau plafonnement des niches fiscales, telles que le Malraux ou le Girardin.

réforme ISF

Réforme de l'ISF

Dans le but de renforcer l'équité fiscale et de redresser les comptes publics français, le gouvernement est revenu sur l'allègement de l'ISF qui avait été instauré en 2011 en faveur des contribuables disposant des patrimoines les plus élevés.


De fait, à partir de 2013, le barème progressif par tranches est rétabli mettant ainsi plus fortement à contribution les patrimoines les plus importants.

Le seuil d'imposition sera désormais de 1 310 000 € et la taxation du patrimoine net s'opérera à partir de 800 000 €. Le barème s'applique donc comme suit :

  • 0,50 % pour les patrimoines compris entre 800 000 € et 1 310 000 €
  • 0,70 % pour les patrimoines compris entre 1 310 000 € et 2 570 000 €
  • 1 % pour les patrimoines compris entre 2 570 000 € et 5 000 000 €
  • 1,25 % pour les patrimoines compris entre 5 000 000 € et 10 000 000 €
  • 1,50 % pour les patrimoines supérieurs à 10 000 000 €


Bon à savoir : un mécanisme de décote est prévu pour les contribuables dont le patrimoine a une valeur nette taxable comprise entre 1,31 millions d'euros et 1,41 million d'euros. De plus, la réduction pour personne à charge est supprimée.


En 2013 l'assiette de l'ISF va être aménagée et, désormais, seules les dettes se rapportant à des biens imposables à l'ISF vont être déductibles. Ainsi, en cas de démembrement de propriété, l'usufruitier sera imposable à l'ISF et, le nu-propriétaire ne pourra donc plus déduire de son patrimoine taxable à l'ISF le capital restant dû de l'emprunt.


En plus du barème progressif par tranches, la loi de finances rétablit également un plafonnement de l'ISF au taux de 75% des revenus. De fait, si le cumul des impôts payés (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, etc.) dépasse 75 % des revenus, alors le différentiel sera à déduire du montant d'ISF à acquitter.

La défiscalisation immobilière en quelques lignes

La défiscalisation est le terme générique, très largement employé pour désigner les différentes dispositions légales, qui vont être appliquées dans le but d'alléger la charge fiscale des contribuables français, et donc, de réduire au final le montant de l'impôt sur le revenu.


La défiscalisation immobilière va donc permettre aux investisseurs de réduire leurs impôts, tout en devenant propriétaire d'un bien immobilier qui sera destiné par la suite à la location. De nombreux dispositifs sont ainsi proposés aux contribuables intéressés, tels que, la loi Duflot, la loi Censi-Bouvard, la loi Girardin, la loi Malraux, le statut LMP/LMNP, la loi Dulot Outre-Mer ou encore l' investissement dans un monument historique.


A noter : la réduction d'impôt n'est pas le seul avantage de la défiscalisation immobilière, ce mécanisme permet également aux investisseurs de se constituer un patrimoine, de bénéficier d'un complément de revenu et/ou de retraite mais aussi de diversifier le patrimoine déjà existant.

Période transitoire pour le « Scellier »

La nouvelle loi Scellier qui avait vu le jour dans le projet de loi de finances de 2012 va continuer d'exister encore un peu. En effet sa « fin » était programmée pour le 31 décembre 2012 et pourtant, le dispositif s'est vu accorder un sursis par la loi de finances 2013.


Les biens immobiliers actés au plus tard le 31 mars 2013 seront donc encore éligibles au Scellier cette année. Attention cependant, l'enregistrement du contrat de réservation de ces biens immobiliers doit avoir été effectué au plus tard le 31 décembre 2012, chez un notaire ou auprès du service des impôts.

défiscalisation immobilière en loi Duflot

Prolongation du dispositif Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard a été prolongée jusqu'au 31 décembre 2016 et ce, dans les mêmes conditions qu'en 2012.


Elle fera donc bénéficier aux investisseurs d'une réduction d'impôt de 11 % du montant total de l'investissement, dans la limite de 300 000 € investis, si ces derniers investissent dans l'immobilier neuf et plus particulièrement, dans une résidence de services.


A noter : le mécanisme Censi-Bouvard conservera également d'autres avantages fiscaux comme :

  • la possibilité de récupérer l'intégralité de la TVA (19.6%) sur le prix d'achat six mois après la livraison
  • la déduction des frais réels ( frais et charges locatives, taxe foncière, etc.)
  • la déduction de 100% des intérêts d'emprunts dans la limite des revenus de même nature (BIC).

Création d'un nouveau dispositif : le « Duflot »

Dans le but de succéder à la loi Scellier, la loi de finances 2013 a mis en place le dispositif Duflot qui va s'appliquer du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016.


Loi de réduction d'impôts, elle va permettre aux contribuables soumis à l'impôt sur le revenu de réduire le montant de cet impôt en investissant dans l'immobilier neuf. La réduction est répartie de manière égale et linéaire sur 9 ans et son montant s'élève à 18 %.


Attention, le taux de la réduction d'impôt du dispositif « Duflot » est établi en fonction d'une base incontournable : le logement doit en effet répondre au niveau de performance énergétique « label BBC ». De plus, cette réduction est limitée, au titre d'une même année, à l'acquisition de deux logements et à 300 000 € investis.

Investissement immobilier en loi Duflot Outre-mer

Un remplaçant pour le dispositif Jego

Entré en vigueur depuis le 1er janvier 2013 et ce jusqu'au 31 décembre 2016, le dispositif Duflot Outre-Mer est l'homonyme du « Duflot », mais, dans les DOM-TOM.


Cette nouvelle loi va offrir une réduction de 29 % du montant de l'investissement réalisé, dans la limite de 300 000 € et étalée sur une période de 9 ans, pour tout investissement dans l'immobilier neuf dans les DOM-TOM.


Pour pouvoir bénéficier du « Duflot Outre-Mer », les logements devront bénéficier du « label BBC » et devront être situés dans les zones de Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna.

L'investissement dans « l'immobilier ancien » toujours aussi attractif

► le dispositif Malraux


La loi Malraux offrira encore en 2013 une réduction d'impôt qui sera calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser. Dans un secteur sauvegardé cette dernière sera de 30 % du montant des travaux, soit jusqu'à 36 000 € par an, et en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager) elle sera de 22% du montant des travaux, soit jusqu'à 27 000 € par an.


Concrètement, ce dispositif permettra aux contribuables imposés à l'impôt sur le revenu de déduire leurs travaux, dans la limite de 100 000 € par an, de leur impôt et ce, en investissant dans l'immobilier réhabilité. Attention, comme l'indiquent les différents taux de la réduction d'impôt, le bien concerné doit se situer dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP.

► le dispositif Monuments Historiques


Ce dispositif repose sur un mécanisme de réduction d'impôt qui va permettre de déduire l'intégralité des travaux de rénovation du revenu brut global et imposable, en les étalant sur trois années. Pour bénéficier de ce dispositif qui offre les réductions fiscales les plus importantes, il vous faudra être en possession d'un bien immobilier classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture et vous devrez prévoir des travaux de réhabilitation afin de mettre ce dernier en location.


Les travaux doivent aboutir à la restauration parfaite du bien et la qualité du bâti doit être suivie et validée par un architecte ABF (architecte des bâtiments de France).


BON A SAVOIR : les dispositifs Monuments historiques et Malraux sont particulièrement intéressants car, ils sont tous deux exclus du plafonnement des niches fiscales à 10 000 € en vigueur depuis le 1er janvier 2013, et permettent donc aux contribuables d'obtenir une défiscalisation plus importante.

Conclusion

Vous êtes désormais au fait des principales modifications qu'a entraîné le nouveau projet de loi de finances en ce qui concerne la défiscalisation immobilière en 2013. Comme nous l'avons vu précédemment, de nombreux dispositifs sont à votre disposition si vous souhaitez vous lancer dans un tel investissement, de fait ne vous en tenez pas seulement à ceux cités au cours de cet article. De plus, n'oubliez pas que ce guide ne présente que brièvement les dispositifs et qu'il est donc préférable d'obtenir, en amont d'une procédure de défiscalisation immobilière, plus d'informations concernant chacun d'entre eux.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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