Dispositif Duflot Outre-mer : exemple de défiscalisation

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Par Stéphane van Huffel - Vu 2483 fois

Entré en vigueur le 1er janvier 2013, le dispositif Duflot Outre-mer, porté par la Ministre du logement de l’époque, Cécile Duflot, est venu remplacer le dispositif Scellier Outre-Mer. Ce nouveau dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif, plus avantageux que son prédécesseur, permet aux contribuables soumis à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de cet impôt en investissant dans l’immobilier neuf.

Réservé aux personnes physiques domiciliées en France, ce dispositif vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôts de 29% du prix de revient étalée sur 9 ans dans la limite de 300 000 euros.

Destiné à favoriser la mise en chantier de logements neufs dans les DOM-TOM et les territoires d’Outre-mer, ce dispositif de défiscalisation immobilière a connu un certain succès dès sa mise en place, notamment en raison de son cadre fiscal particulièrement avantageux. Explications.

dom-tom

Un cadre fiscal avantageux

Comme son prédécesseur, ce dispositif comporte un volet défiscalisation, qui favorise les investisseurs achetant des logements neufs à but social. Cependant, il s’avère plus généreux dans la mesure où les contribuables ayant opté pour ce dispositif pourront bénéficier d’une réduction d’impôt correspondant à 29% du montant de l’achat réalisé.

Répartie à parts égale sur 9 ans, cette réduction se fera dans la limite d’un montant d’achat plafonné à 300 000 euros et à 5 500 euros le mètre carré, et ce quelque soit la zone géographique du logement. Rappelons que le prix de revient s’entend du prix d’acquisition du logement majoré des honoraires de notaires, des commissions versées aux intermédiaires, des droits d’enregistrement et de la taxe foncière.

En outre, la réduction d’impôt sera accordée au titre de l’année d’achèvement des travaux de l’appartement. Attention toutefois, lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année, l’excédent ne peut pas être imputé sur les années qui suivent.

Ce dispositif vous offrira également la possibilité d’ imputer les déficits fonciers sur votre revenu global. En effet, les revenus fonciers issus d’un tel investissement sont imposables selon les règles de droit commun et les déficits fonciers découlant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur votre revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros.

A noter : Selon l’article 156-3 du Code général des impôts, afin de bénéficier d’un tel avantage fiscal, il est impératif que le logement soit maintenu en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu.

En cas de non respect, l’administration sera susceptible de récupérer les sommes que vous n’auriez pas du imputer sur vos revenus au cours des 3 dernières années.

immobilier-outre-mer

Un dispositif soumis à condition

Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par ce dispositif, un certain nombre de conditions doivent être satisfaites, certaines tenant à la location et d’autres au bien et au plafonnement des loyers et des ressources des locataires.

S’agissant des obligations de location, l’investisseur devra mettre en location le logement dans les 12 mois qui suivent son achèvement ou son acquisition, sous peine d’être privé des avantages fiscaux du dispositif.

En outre, l’investisseur devra s’engager à louer le bien à titre de résidence principale, à des foyers modestes ou moyens pendant 9 ans. Le locataire ne pouvant être :

  • un ascendant ou un descendant de l’investisseur ;
  • un membre du foyer de l’investisseur.

S’agissant du plafonnement de loyers et de ressources des locataires, l’investisseur ne devra pas dépasser un certain plafond de loyer afin de pouvoir bénéficier du dispositif. Ce plafond correspond sera environ 20% inférieur aux loyers habituellement pratiqués.

Cette condition s’explique, pour l’essentiel, par l’objectif premier du dispositif, qui est de remédier à la pénurie de logements frappant ces territoires.

Au titre de l’année 2014, le plafond des ressources est :

Composition du foyerZONE A BISZONE AZONE B1ZONE B2
Personne seule 36 502 36 502 29 751 26 776
Couple 54 554 54 554 39 731 35 757
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 71 515 65 579 47 780 43 002
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 85 384 78 550 57 681 51 913
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 101 589 92 989 67 854 61 069
Personnes seule ou couple ayant quatre personnes à charge 114 315 104 642 76 472 68 824
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième 12 736 11 659 8 531 7 677

Il faut également noter que les ressources des locataires ne devront pas dépasser un certain plafond afin d’être éligibles. Les plafonds applicables en Outre-mer peuvent faire l’objet d’un décret afin d’adapter ces plafonds aux conditions locales.

Comme son homologue, les plafonds sont fixés en fonction de la zone géographique où est situé le logement :

ZONE A BISZONE AZONE B1ZONE B2
16.52 euros 12.27 euros 9.88 euros 8.59 euros

S’agissant des conditions tenant au bien lui-même, pour bénéficier de ce dispositif, les logements devront répondre aux normes de performance énergétique telles que :

  • Label « bâtiment basse consommation, BB 2005 » ;
  • Règlement thermique 2012 (RT2012).

Cependant, ce respect des normes de performance énergétique n’est pas applicable à Mayotte et ces conditions d’application doivent être fixées par décret pour les autres départements et collectivités d’Outre-mer.

Exemple de défiscalisation

Vous achetez un appartement neuf de 75 m² à Saint-Martin au prix de 280.000 € (frais de notaire inclus). Les revenus générés par ce bien sont de 8.668 € par an soit un loyer mensuel de 722 euros.

Le montant annuel des charges est de 722 euros et 10 000 euros d’intérêts d’emprunts.

Vous vous engagez auprès du fisc à louer votre logement pendant 9 années consécutives.

match immobilier

Vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôts totale de 280 000 x 29%, soit de 81 200.

Cette réduction est alors répartie sur 9 ans, ainsi vous payez 9 022 euros d’impôts en moins chaque année.

Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10.700 €.

Dans ce cas, vous pouvez déduire de votre revenu 722 € si votre tranche d’imposition est de 40%. Il en résultera une économie d’impôt supplémentaire de 289 € par an.

Conclusion

Compte tenu du niveau de défiscalisation proposé, le dispositif Duflot Outre-mer est le dispositif Duflot le plus incitatif et par conséquent saura séduire les investisseurs voulant à la fois réduire de façon conséquente leurs impôts et se constituer un patrimoine. Néanmoins, au-delà du caractère incitatif du dispositif, il n’en demeure pas moins un investissement immobilier, ainsi il convient de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de l’emplacement, le rapport qualité prix, la rentabilité locative, etc. En outre, ce dispositif restant soumis à un certain nombre de contraintes, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel indépendant qui saura vous accompagner dans le choix de l’emplacement et la mise en place du dispositif.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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