Investir à Saint-Martin grâce à la défiscalisation

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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 2867 fois

De nombreuses et magnifiques plages baignées par les eaux capricieuses de l'océan Atlantique mais aussi par les eaux paisibles de la mer des Caraïbes, voici le portrait alléchant que l'on dresse habituellement de Saint-Martin. Figurant dans le palmarès des destinations les plus appréciées de la Caraïbe, cette île peut se révéler être une très belle opportunité pour les investisseurs à la recherche de rentabilité mais aussi d'aventure. Partons donc à la découverte de la défiscalisation immobilière à Saint-Martin.

dom-tom

A la découverte de Saint-Martin

Située dans la partie Nord de l'île de Saint-Martin, la ville de Saint-Martin est, depuis le 15 juillet 2007, une collectivité d'outre-mer française. L'île en elle-même étant située au nord-est des Antilles, à 250 kilomètres environ au nord de l'archipel de la Guadeloupe.


Saint-Martin en quelques mots :

  • Superficie - 87 km²
  • Population (en 2009) - 35 692 habitants
  • Langues – Français, Anglais, Espagnol, Créole haïtien et Créole guadeloupéen
  • Monnaies – Euro et dollar américain

A la découverte de la défiscalisation immobilière

Le mécanisme de défiscalisation immobilière désigne l'ensemble des dispositions légales et en vigueur qui vont être appliquées afin de réduire la charge fiscale des contribuables et donc, de réduire le montant de leur impôt sur le revenu. La défiscalisation immobilière est donc un mécanisme synonyme de réduction d'impôts, toutefois, il existe certaines conditions à prendre en compte.

En effet, cette réduction d'impôts n'est accordée que lorsque vous investissez dans un domaine prédéfini par l’État comme l' investissement immobilier dans les DOM-TOM ou encore, l'investissement immobilier dans le neuf. De plus, on l'oublie souvent, mais la défiscalisation immobilière ne va pas seulement vous permettre de réduire vos impôts, elle vous donnera également l'opportunité de vous constituer un patrimoine immobilier qui vous apportera des revenus complémentaires.


Au regard de ces explications, une opération de défiscalisation immobilière est en mesure de répondre à trois objectifs principaux :

  • Réduire vos impôts
    C'est l'atout majeur de ce mécanisme, seulement, n'oubliez pas que le montant de la réduction d'impôts varie en fonction du dispositif choisi.
  • Anticiper votre retraite
    Grâce à votre investissement locatif il vous sera possible de percevoir des revenus complémentaires et donc de préparer votre future retraite
  • Vous constituer un capital
    En réalisant un prêt pour financer votre investissement, vous pourrez par la suite bénéficier d'un avantage intéressant : la déduction des intérêts d'emprunts sur les loyers reçus.

A la découverte des dispositifs de défiscalisation immobilière

Depuis le 27 mai 2009, les DOM-TOM disposent de la loi « Lodeom ». Cette loi en faveur du développement économique de l'Outre-mer vous permet de choisir entre deux grands dispositifs : le Duflot Outre-mer ainsi que le Girardin.

► Le dispositif Duflot Outre-mer


Remplaçant du dispositif Scellier Outre-mer, le dispositif Duflot Outre-mer est une loi de réduction d'impôts qui va vous permettre de réduire le montant de votre impôt sur le revenu en investissant dans l'immobilier neuf dans les DOM-TOM et donc, à Saint-Martin. Le montant de cette réduction d'impôts est établi à 29 % du montant de l'investissement réalisé, dans la limite de 300 000 € investis. Il faut savoir que la réduction va être étalée de manière linéaire sur une période de 9 ans.

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Avant de vous précipiter sur ce dispositif, n'oubliez pas de prendre en compte les conditions d'application qui sont les suivantes :

  • vous devez mettre le bien en location et ce, à usage d'habitation principale durant au moins 9 ans
  • vous devez respecter des normes de construction strictes, dont le label BBC
  • vous devez respecter un engagement de location qui prendra effet dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou, de son acquisition si elle est postérieure
  • vous ne devez pas louer le bien à une personne appartenant à votre foyer fiscal

► Le dispositif Girardin


Le dispositif Girardin est également une loi de réduction d'impôts qui va vous permettre de réduire le montant de votre impôt sur le revenu en investissant dans l'immobilier neuf dans les DOM-TOM et donc, à Saint-Martin.


Contrairement au dispositif Duflot Outre-mer, le Girardin va vous permettre de bénéficier de nombreux avantages fiscaux dont une réduction d'impôts.


En ce qui concerne la réduction d'impôts, elle est calculée selon un coefficient basé sur la superficie qui est fixé par l’État et modifié chaque année. En 2013, il est de 2373 € HT par m² soit 2575 € TTC par m² avec en plus les terrasses couvertes dites "varangues" dans la limite de 14 m².


De plus, son montant sera différent en fonction du secteur où se situe votre bien immobilier :

  • elle sera donc de 30 % du montant total de l'investissement dans le secteur libre, c'est-à-dire non soumis aux plafonds. Elle est étalée sur 5 ans.
  • et, de 38 % du montant total de l'investissement dans le secteur intermédiaire, c'est-à-dire soumis aux plafonds. Elle est ici étalée sur 6 ans.


En ce qui concerne les autres avantages fiscaux, vous pourrez bénéficier :

  • d'une majoration de 3% lorsque la programme est équipé de moyens de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable
  • d'une majoration de 9% si le bien est situé dans une ZUS (zone urbaine sensible)
  • d'une déduction des frais réels, frais de gestion ou charges locatives par exemple, dans la limite de 10 700 € par an
  • d'une déduction de 100% des intérêts d’emprunts dans la limite des revenus fonciers


Tout comme avec le dispositif Duflot Outre-mer, il vous faudra prendre en compte certaines conditions d'application qui sont :

  • vous devez respecter une durée de location minimale qui est de 5 ans pour le secteur libre et de 6 ans pour le secteur intermédiaire
  • vous devez respecter un plafonnement des loyers et des revenus des locataires pour le secteur intermédiaire

Conclusion

La première étape à respecter dans un investissement locatif dans les DOM-TOM reste bien évidemment celle de l'état des lieux. Pensez-donc à vous rapprocher d'un professionnel du secteur afin de connaître la situation économique ainsi que l'état du marché locatif à Saint-Martin, vous pourrez ensuite choisir l'un de ses deux dispositifs de défiscalisation immobilière afin de réaliser votre investissement. N'oubliez pas de privilégier un emplacement optimum qui vous apportera une plus-value non négligeable lors de la revente de votre bien immobilier.

J'en profite

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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