Défiscalisation immobilière : quel dispositif est le plus efficace (Pinel ou Malraux) ?

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Par Guilhem Garcia - Vu 115 fois

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En cette période de paiement de l’impôt sur le revenu, beaucoup s’intéressent à l’optimisation de leur fiscalité. Parmi tous les dispositifs mis à disposition par l’administration fiscale, deux des plus connus sont le dispositif Pinel et le dispositif Malraux. Ils vous permettent d’impacter directement votre imposition. Mais bien souvent, les investisseurs ont du mal à savoir quel est le dispositif le plus efficace pour leur situation. Nous allons étudier à travers ce guide les incidences de chacun des dispositifs, pour savoir quel est le plus avantageux.

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Sommaire

Les dispositifs

Le Pinel et le Pinel réhabilité

Le dispositif Pinel est surement le dispositif le plus connu des investisseurs. Il vous permet si vous investissez dans un logement neuf et que vous vous engagez à le mettre en location pour des durées allant de 6 ans à 12 ans, d’obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du montant de votre investissement. Mais vous ne pouvez pas dépasser le montant de 300 000€ par an d’investissement. Il faut également noter que la réduction d’impôts Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales.

Pour plus de clarté, vous trouverez le montant des réductions en fonction de la durée de détention du bien :

Durée de l’investissement Montant de la réduction d’impôts
6 ans 12% / 2% par an du montant de l’investissement
9 ans 18% / 2% par an du montant de l’investissement
10 ans 19% / 2% par an du montant de l’investissement les 9 premières années et 1% les années suivante
11 ans 20% / 2% par an du montant de l’investissement les 9 premières années et 1% les années suivante
12 ans 21% / 2% par an du montant de l’investissement les 9 premières années et 1% les années suivante

Ainsi, si vous investissez dans un bien d’une valeur de 200 000€ et que vous vous engagez à le mettre en location pendant 9 ans, vous aurez droit à une réduction d’impôts de 36 000€ sur 9 ans soit 4 000€ de réduction d’impôts par an.

Vous aurez donc une réduction d’impôts d’un maximum de 63 000€ grâce à un investissement Pinel.

Le dispositif Malraux

C’est avec le Pinel le dispositif le plus connu des investisseurs. Il permet d’investir dans des biens immobiliers de caractère remis à neuf. Mais ce type d’opérations est régi par des règles très strictes ; il ne faut donc pas improviser un investissement Malraux.

En effet, il s’agit d’investir dans des projets de réhabilitation situés dans des secteurs bien définis que l’on appelle des ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural et Urbain et Paysager) ou dans des secteurs sauvegardés.

La réduction d’impôts qui vous est accordée est calculée sur le montant des travaux avec un maximum de 100 000€ par an que vous pouvez étaler sur 4 ans. Ainsi, si vous êtes dans un secteur sauvegardé, vous aurez la possibilité d’obtenir une réduction de 30% du montant des travaux et 22% si vous êtes dans une ZPPAUP.

Si votre projet nécessite des travaux de l’ordre de 400 000€ sur 4 ans, vous aurez les réductions d’impôts suivantes :

Facturation Réduction d'impôts
ZPPAUP Secteur sauvegardé
100 000€ en 2017 22 000€ 30 000€
100 000€ en 2018 22 000€ 30 000€
100 000€ en 2019 22 000€ 30 000€
100 000€ en 2020 22 000€ 30 000€

Il y a cependant un engagement de mise en location de 9 ans. Il faut également noter que les réductions liées au dispositif Malraux n’entrent pas dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €.

Vous pouvez donc attendre une réduction d’impôts d’un maximum de 120 000€ pour un investissement Malraux.

AVANTAGE MALRAUX

Les biens

Le dispositif Pinel

Dans la grande majorité des cas, le dispositif Pinel vous permet d’investir dans des résidences neuves qui respectent les nouvelles normes RT 2012. Ce type de bien a de nombreux avantages, notamment en matière de consommation d’énergie des appartements ainsi que des parties communes.

Vous pouvez ainsi bénéficier de frais de copropriété réduits et votre locataire profitera également d’une facture énergétique modeste. Il faut également penser qu’en achetant un bien neuf, vous bénéficiez de frais de notaire réduit ainsi que d’une ou plusieurs places de parking.

Pour ce qui est du bien en lui-même il s’agira dans la majorité des cas de biens modernes qui n’auront pas le charme que l’on peut retrouver dans l’immobilier de caractère. Mais vous bénéficiez comme tout investissement dans le neuf d’une garantie financière d’achèvement ainsi que d’une garantie décennale.

Vous pouvez en revanche retrouver le cachet et le charme de l’ancien dans les opérations en Pinel réhabilité. Mais vous aurez alors une valeur du prix au mètre supérieure aux prix proposés dans le neuf classique.

Le dispositif Malraux

Les amoureux de vieille pierre seront comblés. En effet, les biens immobiliers concernés par le dispositif Malraux sont des biens de caractère qui vont être remis à neuf.

Les opérateurs conservent les caractéristiques principales du bien comme les escaliers s’ils sont en pierre ou les cheminée si celles-ci sont « classées ». L’ensemble des travaux est soumis à l’approbation des Architectes des Bâtiments de France ce qui impose un cahier des charges très précis.

L’immeuble sera de caractère mais l’environnement de votre bien sera également de grande qualité. Mais cette caractéristique a un prix, ainsi les prix au mètre carré sont en effet plutôt élevés. Ces tarifs s’expliquent également par la qualité et le niveau de prestations qui sont proposées dans ses réalisations.

MATCH NUL

Les investisseurs concernés

Le dispositif Pinel

Il s’adresse à une grande majorité des investisseurs. En effet, à partir du moment où vous avez un niveau d’imposition supérieur à 3 000€/an, vous pouvez être « éligible » au dispositif Pinel. En dessous de ce montant, il vaudra mieux par exemple vous orienter vers le dispositif Censi-bouvard, si la défiscalisation est un objectif à tous prix pour vous.

Il faudra en revanche prendre en compte le plafonnement des niches fiscales pour être sûr de bénéficier de l’intégralité de la réduction d’impôts à laquelle vous avez droit. Un point également important pour être « éligible » est la capacité d’endettement à laquelle vous pouvez avoir droit. Les banques vérifient ainsi que votre taux d’endettement n’est pas trop élevé et que votre reste à vivre vous permet d’assumer votre investissement.

Le dispositif Malraux

Il s’adresse particulièrement aux personnes fortement fiscalisées. En effet, les budgets pour ce type investissement sont souvent assez élevés et permettent d’obtenir des réductions d’impôts conséquentes. Il faudra dès lors avoir un montant d’impôts suffisant. De plus, comme pour le dispositif Pinel, vous devez avoir une capacité d’endettement suffisante pour réaliser ce type de projet.

Les investisseurs qui sont rassurés par la veille pierre seront particulièrement attirés par les biens éligibles au dispositif Malraux.

AVANTAGE PINEL

Conclusion

La comparaison entre ces deux dispositifs vous aura peut-être permis de trouver quel est le dispositif le plus adapté à votre situation. En effet même si le dispositif Pinel s’adresse à un plus grand nombre d’investisseurs, il faut bien garder à l’esprit qu’il n’y a pas une solution universelle, mais bien une solution pour chaque épargnant.

L’analyse d’un de nos conseillers peut vous aider à trouver quelle est la solution qui optimise au mieux votre imposition. D’autre part, nos conseillers indépendants ayant accès à l’intégralité de l’offre du marché, ils peuvent également trouver le bien qui correspond le mieux à votre investissement.

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À propos de l'auteur

Guilhem Garcia , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Après l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Guilhem débute sa carrière au sein d’une grande banque régionale. Après 10 ans de carrière dans différents groupes bancaires, où il a occupé des postes de conseiller clientèle professionnel à gestionnaire en patrimoine, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès d’un des grands assureurs de la place. Son désir d’indépendance et d’évolution professionnelle, le pousse naturellement à rejoindre début 2014 le groupe WAST AND VAN en tant que consultant en gestion de patrimoine sénior.

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