Investissement Duflot : exemple de défiscalisation

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Par Stéphane van Huffel - Vu 1798 fois

Entré en vigueur le 1er janvier 2013, le dispositif Duflot porté par la Ministre du logement de l’époque, Cécile Duflot, est venu remplacer le dispositif Scellier. Ayant pour objectif de lutter contre la pénurie de logement, ce dispositif permet aux contribuables soumis à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de cet impôt en investissant dans l’immobilier neuf entre le 1er Janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

Réservé aux personnes physiques domiciliées en France, ce dispositif vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôts de 18% du prix de revient étalée sur 9 ans dans la limite de 300 000 euros.

Dès son entré en vigueur, ce dispositif a suscité l’intérêt du plus grand nombre, et s’inscrit désormais parmi les investissements immobiliers privilégiés par les investisseurs français. Décryptage d’un investissement au succès grandissant.

Un dispositif aux avantages fiscaux non négligeables

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Le recours à un tel dispositif vous permettra de bénéficier de deux avantages d’ordre fiscal ; le premier tenant à la réduction d’impôt de 18% calculée sur le prix de revient de l’investissement et le second résidant dans la possibilité d’imputer les déficits fonciers sur le revenu global.

S’agissant de la réduction d’impôts, rappelons que celle-ci se fera dans la limite d’un montant d’achat plafonné à 300 000 euros et à 5 500 euros le mètre carré, et ce quelque soit la zone géographique du logement. Ici, le prix de revient s’entend du prix d’acquisition du logement majoré des honoraires de notaires, des commissions versées aux intermédiaires, des droits d’enregistrement et de la taxe foncière.

Répartie à parts égales sur 9 ans, cette réduction est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure et elle sera imputée pour la première fois sur l’impôt sur le revenu au titre de la même année et ce indépendamment du mois de livraison (aucun prorata n’est réalisé).

Le dispositif Duflot vous offrira également la possibilité d’imputer les déficits fonciers sur votre revenu global. En effet, les revenus fonciers issu d’un tel investissement sont imposables selon les règles de droit commun et les déficits fonciers découlant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur votre revenu global dans la limite annuelle de 10 700 euros.

A noter : Selon l’article 156-3 du Code général des impôts, afin de bénéficier d’un tel avantage fiscal, il est impératif que le logement soit maintenu en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu.

En cas de non respect, l’administration sera susceptible de récupérer les sommes que vous n’auriez pas du imputer sur vos revenus au cours des 3 dernières années.

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Un investissement soumis à conditions

Afin de bénéficier de tels avantages, un certain nombre de conditions doivent être respectées ; certaines tenant au logement et d’autres à la location.

S’agissant des conditions liées au logement, la réduction d’impôts dite Duflot ne concernera que les logements suivants :

  • les logements acquis neufs ;
  • les logements en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • les logements que vous faites construire ;
  • les logements anciens faisant l’objet de travaux pour être transformé en logement neuf ;
  • les logements ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation ;
  • les locaux affectés à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logement.

A noter : les logements doivent être achevés dans les délais suivants, selon le type d’acquisition :

Délais maximums d’achèvement du logement selon le type d’acquisition
Type d’acquisitionDélai d’achèvement du logement
Logement en l’état de futur achèvement 30 mois à partir de l’ouverture du chantier
Logement à construire 30 mois à partir de la date d’obtention du permis de construire
Logement faisant l’objet de travaux 31 décembre de la 2ème année après l’acquisition du logement ou du local

En outre, le logement acquis neuf ou en VEFA devra respecter certaines conditions, notamment le zonage établi. Seuls les logements situés en zone A, A bis et B1 seront éligibles au dispositif Duflot. Cependant, la réduction d’impôts peut s’appliquer aux logements situés en zone B2 à la double condition suivante :

  • la commune est caractérisée par des besoins particuliers en logement locatif ;
  • la commune a fait l’objet d’un agrément de l’Etat.

Rappelons que sont uniquement concernés par ce dispositif les logements BBC, c'est-à-dire les bâtiments répondant aux exigences thermiques et énergétiques en vigueur.

S’agissant des conditions liées à la location, dans le cadre du dispositif Duflot, vous devez vous engager à louer le logement nu à titre de résidence principale pour une durée minimum de 9 ans, et au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.

Attention : Il vous sera impossible de louer ledit bien à un membre de votre foyer fiscal, ou encore à un ascendant ou descendant.

Il faut noter qu’un tel investissement ne peut être cumulé avec un autre dispositif de défiscalisation immobilière, comme par exemple un investissement en Malraux.

Exemple de défiscalisation

Afin de mieux comprendre le monde de fonctionnement du Dispositif Duflot, voici un exemple concret d’investissement:

Vous achetez pour la somme de 230 000 euros un trois pièces de 50m2 dans un programme neuf dans une grande ville, comme par exemple Bordeaux. Grâce à son excellente performance énergétique, l’immeuble est labellisé « Bâtiment Basse Consommation ».

Le loyer habituel pour un logement de trois pièces dans cette ville est de 800 euros, et vous décidez de mettre votre appartement en location avec un loyer de 700 euros.

comment faire ?

Vous vous engagez auprès du fisc à louer votre trois pièces pendant 9 années consécutives.

Vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôts totale de 230 000 x 18%, soit de 41 400 euros.

Cette réduction est alors répartie sur 9 ans, ainsi vous payez 4 000 euros d’impôts en moins chaque année.

Conclusion

Véritable soutien à la construction de logements en France, le dispositif Duflot se présente comme un mécanisme d’incitation fiscale à la fois simple et efficace. Bénéficiant de nombreux avantages fiscaux, ce dispositif vous permettra de diversifier votre patrimoine tout en bénéficiant d’une réduction d’impôts. Afin d’éviter les erreurs, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel du conseil en gestion de patrimoine, lui seul sera à même de vous accompagner dans le meilleur montage.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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