Les avantages de la loi Duflot

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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 3184 fois

Depuis plus de vingt ans maintenant, pour inciter les Français d’une part à investir dans la pierre et pour soutenir un marché immobilier en carence profonde de logements, l’État met en place des mesures d'aide à la construction neuve et à l'investissement locatif telles que les lois Demessine, Perissol, Robien, Borloo, Scellier et, notamment le petit dernier en date, le dispositif Duflot. Voyons plutôt...

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Qu'est-ce que la loi Duflot ?

La loi Duflot, portée par la ministre du logement Cécile Duflot est une loi de réduction d’impôts (c'est-à-dire qui agit directement sur l’impôt brut à payer). Elle permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 et vise à succéder au «Scellier» dans le but de soutenir la construction de logements en France.

À qui s'adresse cette loi ?

Elle est réservée aux personnes physiques domiciliées fiscalement en France. L’investissement peut être réalisé directement par le contribuable ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, notamment SCI.

Les conditions d'application du dispositif Duflot

► Celles liées au logement

Le logement acquis neuf ou en VEFA devra respecter certaines obligations et notamment le zonage établi. Seuls les logements situés en zone A, A bis et B1 seront éligibles au « Duflot ». Les logements en zone B2 peuvent bénéficier de ce nouveau régime défiscalisant mais à la seule condition que l’acte de vente soit régularisé au plus tard le 30 juin 2013.

De plus, le délai de construction du logement est limité aux 30 mois suivant la déclaration d'ouverture du chantier et il est impératif que ce dernier respecte la norme « BBC 2005 » ou RT2012 ».

À noter que le bien ne doit pas faire l’objet d’un démembrement de propriété pendant la totalité de l’engagement de location et que le cumul est également interdit avec d’autres régimes défiscalisant tels qu'un Scellier ou un investissement Malraux.

► Celles liées à la location

Dans le cadre du dispositif Duflot le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu à titre de résidence principale pour une durée minimum de 9 ans. Attention, la location ne peut être conclue avec un membre du même foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire et il est indispensable, dans le cas d'une première mise en location, qu'elle intervienne dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.

En ce qui concerne les loyers, ils sont plafonnés à hauteur de deux critères : la situation géographique (A, A bis, B1 et B2) ainsi que de la surface pondérée du bien immobilier. Tout comme les ressources des locataires qui ne doivent pas excéder les plafonds fixés par décret.

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Quels sont les avantages de la loi Duflot ?

Elle permet de bénéficier de deux avantages non négligeables qui sont d'ordre fiscal.

Le premier, résultant bien évidemment du respect des conditions d'application, permet au propriétaire du bien de bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 % calculée sur le prix de revient de l’investissement.

Avant de poursuivre rappelons que le prix de revient en loi Duflot est limité à 300 000 €, deux logements par an ainsi qu'à un plafond de prix au m² de 5 500 € et ce quelle que soit la zone géographique du logement (on entend par prix de revient : le prix d’acquisition du logement majoré des honoraires de notaire, des commissions versées aux intermédiaires, des droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière).

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Cette réduction d'impôt, répartie par parts égales sur neuf ans, est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure) et imputée pour la première fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre de la même année (peu importe le mois de livraison il n’y a pas de prorata).

Le second avantage réside dans la possibilité d'imputer les déficits fonciers sur le revenu global. En effet les revenus fonciers d’une opération sous le régime « Duflot » sont imposables selon les règles de droit commun de fait, les déficits fonciers qui vont découler des dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.

Cependant, une condition est nécessaire pour jouir de cet avantage fiscal définitivement, il est impératif que le logement soit maintenu en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu (Art 156.3 du CGI). En cas de non-respect de cette condition l'administration a le droit de récupérer les sommes que le propriétaire n'aurait pas dû imputer sur ses revenus des 3 années précédentes.

Même si cette reprise ne génère aucun désagrément quant-à la réduction d'impôts « Duflot » il vous est recommandé d'être vigilant en ce qui concerne la condition requise pour profiter de l'imputation des déficits fonciers sur le revenu global.

Loi Duflot : bon à savoir

Le non-respect des conditions énumérées précédemment entraîne la remise en cause des avantages fiscaux fournis par le dispositif Duflot.

Voici donc pour vous éclairer l'exemple d'un cas de divorce pendant la période d'engagement et les trois alternatives possibles :

  1. Attribution du logement à un des ex-époux
    Dans ce cas la réduction d’impôt n’est pas remise en cause mais à la double condition que l’ex-époux reprenne à son profit le dispositif et qu’il respecte les conditions de location
  2. Conservation du logement par les deux ex-époux
    Ici, chacun devra demander la reprise du dispositif pour pouvoir continuer à bénéficier de l’avantage fiscal selon sa quote-part
  3. La vente du bien
    Il y aura, dans ce cas de figure, une remise en cause de la réduction d'impôt

Conclusion

Cécile Duflot, la ministre du logement, a su proposer un dispositif d’incitation fiscale efficace et le « remplaçant » du dispositif Scellier possède de nombreux avantages qui offriront aux futurs investisseurs un levier fiscal intéressant. Et pour éviter de commettre des erreurs, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un professionnel du conseil en gestion de patrimoine qui seul sera à même de vous accompagner dans le meilleur montage.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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