Investissement locatif : les avantages du Scellier

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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 3504 fois

L'immobilier est le domaine d'investissement favori des Français dès lors qu'ils pensent à investir et se constituer un patrimoine. La "pierre" est en effet le placement préférentiel alliant à la fois performance et sécurité : en 10 ans, la valeur des logements a augmenté de 140% en moyenne. Investir dans l'immobilier locatif est donc une façon judicieuse de se constituer un patrimoine, d'accompagner ses projets de vie (préparer sa retraite, s'assurer de revenus complémentaires) mais aussi d'alléger sa facture fiscale. Plusieurs dispositifs ont été légiférés par les différents gouvernements, pour aider les Français à atteindre ces objectifs et relancer l'immobilier : c'est le cas de la loi Robien, la loi Borloo ou encore la loi Scellier.

Le dispositif Scellier

Mis en place par amendement à la loi de finances de 2009 en avril, le dispositif donne droit à une réduction fiscale pour les investisseurs qui s'engagent à mettre leur bien en location pendant une durée minimum de 9 ans (et pouvant aller jusqu'à 15 ans) tout en respectant des plafonds de loyer. C'est donc une véritable réduction d'impôts étalée (et non plus un abattement sur les revenus comme dans les dispositifs Robien ou Borloo) pouvant aller jusqu'à 32% en Loi Scellier BBC.

L'investissement Scellier


Cependant en 2011, l'état a imposé un coup de rabot fiscal de 10% sur tous les avantages fiscaux ramenant le taux de réduction d'impôts à :

  • 22% pour les logements BBC et 13% pour les logements non BBC en 2011
  • 18% pour les logements BBC et 9% pour les logements non BBC en 2012

Les conditions d'accès au dispositif Scellier


  • Les loyers sont plafonnés mais pas les ressources des locataires.
  • Cette loi s'adresse à tous les contribuables français investissant dans des logements neufs en 2011 et 2012, logements destinés à la location.
  • La zone géographique est limitée aux communes présentant un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements :
    - la zone A bis (Paris et première couronne),
    - la zone A (reste de l'Ile-de-France, Côte d'azur et Genevois français),
    - la zone B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants et certaines communes jugées coûteuses),
    - la zone B2 (villes de 50.000 habitants et plus, zones littorales et frontalières).
    - les autres communes en zone C ne sont pas concernées. Elles peuvent toutefois y prétendre de manière dérogatoire depuis septembre 2010.
  • Concerne une habitation, neuve ou à rénover, achetée entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
  • L'achèvement de la construction ou de la rénovation devant intervenir avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit la demande du permis de construire ou celle de l'acquisition du local destiné à être transformé.
  • Le logement doit répondre à des caractéristiques thermiques et de performances énergétiques, dont les dispositions sont fixées par décret.

L'engagement de location en loi Scellier

Le propriétaire s'engage à louer le logement, pendant au moins neuf ans, au titre de résidence principale du locataire ou bien du sous-locataire dans le cas de location à un organisme public ou privé. Cet engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure).

A savoir :

  • Le locataire ne peut appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire.
  • La location est possible aux ascendants ou descendants de l'investisseur.
  • Il n'y a pas de condition de ressources pour les locataires.

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Le plafonnement des loyers de l'investissement locatif

Pour les opérations Scellier réalisées à partir du 1er janvier 2011 (décret du 20/12/2010), les plafonds de loyer ne doivent pas dépasser les seuils suivants :

  • Zone A bis : 21,70 euros par mètre carré et par mois,
  • Zone A : 16,10 euros,
  • Zone B1 : 13,00 euros,
  • Zone B2 : 10,60 euros,
  • Zone C : 6,10 euros.

Pour les opérations antérieures à 2011, des plafonds applicables pour les baux conclus à compter de 2011 sont les suivants :

  • Zone A et A bis : 21,84 euros par mètre carré et par mois (21,72 € en 2010, 21,65 € en 2009),
  • Zone B1 : 15,19 euros par mètre carré (15,10 € en 2010, 15,05 € en 2009),
  • Zone B2 : 12,42 euros par mètre carré (12,35 € en 2010, 12,31 € en 2009),
  • Zone C : 9,10 euros par mètre carré.

Loi Scellier : la réduction d'impôt

La défiscalisation immobilière avec le dispositif Scellier BBC, vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt maximum de 96 000 € qu'il est possible de réaliser sur 15 ans pour un investissement maximum de 300 000 €.

Une réduction d'impôt jusqu'à 96000€ en 2011.


La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement et une seule opération par an (acquisition, construction ou transformation) est admise :

  • Le taux de la réduction d'impôt était de 25% pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010.
  • Pour les opérations réalisées en 2011, le taux de réduction d'impôt est abaissé à 13%. Cette diminution est provoquée à la fois par le coup de rabot de 10% sur les niches fiscales et à la volonté de « verdir » le dispositif. En effet, seuls les logements dépassant les normes thermiques en vigueur (BBC 2005) bénéficient de la réduction maximum de 22%.
  • Pour les opérations réalisées en 2012, le taux devrait être respectivement de 9% en non-BBC et de 18% en BBC.

Mesure transitoire

Les logements pour lesquels une promesse de vente a été signée avant le 31 décembre 2010 échappent au coup de rabot, à condition que l'acte authentique de vente soit signé avant le 31 mars 2011. Dans ce cas, le taux de réduction est de 15% pour un logement non-BBC et de 25% pour un logement BBC.

La réduction d'impôt de la loi Scellier est étalée sur 9 ans en parts égales

La première année est l'année de l'achèvement du logement. Si le montant de la réduction d'impôt dépasse la somme due au titre de l'impôt sur le revenu, le solde peut être reporté sur les impôts des six années suivantes, au maximum. Cependant, avec la loi de finances pour 2010, cette possibilité d'imputer le report est conditionnée au maintien en location du bien.

Exemple : Pour un investissement réalisé en 2009 de 240.000 euros, le propriétaire bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu de 25% de ces 240.000 euros, 60.000 euros au total, soit, 6.667 euros par an pendant 9 ans.

Contrairement aux anciens dispositifs Borloo ou Robien, le dispositif Scellier permet la même économie fiscale de l'investissement quels que soient le revenu et le taux d'imposition de l'investisseur. Il est considéré comme étant plus favorable pour les classes moyennes.

La possibilité de réaliser un déficit foncier

En plus de la réduction d'impôt, le contribuable peut déduire de son revenu global dans la limite de 10 700 € :

  • La taxe foncière
  • Les frais de gestion ou de gérance
  • Les primes d'assurance garantie des loyers impayés
  • Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic de l'immeuble par exemple)
  • Les intérêts d'emprunt quant à eux, ne rentrent pas dans le déficit foncier en lui-même mais peuvent être imputées à l'ensemble des revenus fonciers de même nature
L'investissement Scellier

Le Scellier intermédiaire

Pour bénéficier de ce dispositif plus « social », l'investisseur doit respecter des conditions de location supplémentaires :

  • Location à une personne qui n'est pas un descendant ou un ascendant du contribuable (sauf pendant une période temporaire),
  • Loyer ne dépassant pas les 4/5° des plafonds standards,
  • Respecter les conditions de ressources du locataire ouvrant droit à une déduction forfaitaire spécifique de 30% des revenus locatifs du logement, à valoir sur la période d'engagement de la location.

Conditions de ressources du locataire du bien immobilier

Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés à partir de 2011 :

Composition du foyer locataire

Zone de location A

Zone de location B1
Personne seule 44 793 € 33.272 €
Couple 66.943 € 48.860 €
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge 80.471 € 58.493 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 96.391 € 70.790 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 114.109 € 83.085 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 128.402 € 93.720 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5ème + 14.312 € + 10.646 €

De plus, une réduction d'impôt supplémentaire, équivalent chaque année à 1,67% (2% en 2010) de l'investissement, sera possible à la fin de la première durée d'engagement de 9 ans, si l'investisseur s'engage à continuer la location pour une nouvelle période de 3 ans, pendant 6 ans au maximum. La réduction d'impôt peut ainsi être portée à 32% de l'investissement pour une mise en location de 15 ans.

Conclusion

Grâce au dispositif de la loi Scellier, l'investissement locatif devient particulièrement attrayant quel que soit le niveau d'imposition de l'investisseur. La principale innovation réside dans l'instauration d'un principe simplifié de réduction d'impôt, mettant un terme au mécanisme d'amortissement. De manière concrète, elle vous permet de vous constituer un patrimoine en douceur car le financement du logement se fait en majorité par les loyers du locataire et par les économies d'impôts réalisées. A vous d'en profiter !

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr. Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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