L'investissement en loi Scellier en 2012

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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 2277 fois

La chasse aux niches fiscales a commencé en 2011 et le dispositif Scellier a subi un important rabot de son effet d’incitation fiscale. De 22% de réduction d’impôt étalée sur 9 années pour toute acquisition en 2011, la défiscalisation est passée à 13% sur la même durée de 9 ans et ce uniquement si l’ensemble immobilier acquis est classé Batiment Basse Consommation (BBC).


L’investisseur peut donc légitimement se demander si le dispositif Scellier a encore un intérêt patrimonial en 2012. Il est nécessaire pour se faire une conviction de comprendre les tenants et aboutissants d’un tel dispositif et les raisons fondamentales qui doivent inciter à l'utiliser.

Le patrimoine immobilier

Scellier : avant tout, le patrimoine immobilier

Avant tout, investir par l’intermédiaire d’un tel dispositif d’incitation permet l’acquisition d’un bien immobilier neuf dont l’emplacement et la pertinence du choix de localisation reste la priorité. La priorité du législateur n’a pas été d’organiser l’enrichissement personnel du particulier investisseur mais de trouver une solution à la carence croissante de logements en France depuis 30 ans.


Les zones privilégiées par la défiscalisation Scellier ont été resserrées en priorité sur les zones A (A et A bis) et B (B1 et B2) laissant volontairement de côté les villes de petites tailles où la demande est quasi inexistante. Le besoin se situant sur l’Ile de France et les communautés urbaines des villes de province dont le dynamisme économique entraine un développement démographique important comme Lyon, Lille, Marseille, Toulouse ou Bordeaux.

En 2012, l’investisseur devra donc privilégier avant tout un investissement Scellier BBC par exemple à Bordeaux, dans les quartiers et éco-quartiers en pleine réhabilitation ou à Saint-Denis sur les bords de Seine en pleine mutation entre la future cité du cinéma et l’aménagement des anciens docks.


Les perspectives d’attractivité locales offrant les fondamentaux d’un investissement d’avenir à la fois sécurisé (demande locative locale forte) et rentable (potentiel en cas de revente à long terme). L'investissement Scellier bien sélectionné s'inscrit donc dans les perspectives locales et nationales d'aménagement et sera au coeur des futurs politiques de développement qui devront être engagées par les pouvoirs publics.

Le BBC, un plus pour le propriétaire et le locataire

L’évolution des normes environnementales, telle que le label BBC donne à ces nouveaux ensembles immobiliers de réels avantages comparatifs avec l’immobilier classique ancien. Bien que plus cher à l’achat du fait du coût des matières premières et des contraintes techniques pour respecter la norme, l’immobilier BBC offre au locataire de vraies perspectives d’économies d’énergie rendant le bien très attractif en termes de charges.


Le locataire privilégiera donc un bien neuf, non seulement équipé des derniers aménagements de vie (parking, digicode, local poubelle, local vélo, ascenseur etc.) mais également avec une consommation d’énergie globalement 75% inférieure à celle d’un immobilier ancien (écart encore plus important sur l’immobilier de charme multiséculaire comme dans les centres historiques).

    Le prix de l'immobilier neuf

    Un gain donc d’attractivité et de fidélisation du locataire pour le propriétaire. Celui-ci trouvera également lors de la revente un intérêt indéniable dans le BBC, puisque moins d’1% du parc immobilier français sera BBC dans les 10 prochaines années. Dans un contexte de chasse au gaspillage laissant planer le retour de l'idée d'une taxe carbone, il est judicieux d'inscrire ses choix patrimoniaux dans l'axe des politiques de développement durable.

    La rentabilité reste comparable aux placements classiques

    Si l’avantage fiscal Scellier est moins attractif, il n’en demeure pas moins qu’un investissement locatif bien situé, envisagé sur 15 ans de défiscalisation offrira un taux de rentabilité sur épargne moyen annuel entre 5 et 6% sur la base d’une inflation à 1,25% (c'est-à-dire sans prendre en compte l’éventuelle plus-value immobilière du marché local).


    Cette rentabilité nette est plus qu'acceptable en comparaison des résultats distribués en 2011 par les fonds euros des assurances-vie (3,7%pour le plus performant d’entre eux) ou proposés par les livrets bancaires conventionnés (en moyenne 2,25%). Malgré une rentabilité locative moyenne de 3,5%, l'avantage fiscal offert par la défiscalisation permet encore en 2012 d'atteindre des niveaux de rendements devenus rares sur l'échelle d'un risque faible et connu.

    La rentabilité reste comparable aux placements classiques

    Un patrimoine adaptable

    Le dispositif Scellier reste donc à la fois un investissement immobilier sécurisé, dans l'air du temps et encore rentable. Comme pour toute opération immobilière locative, adapter le montage bancaire à sa capacité d'apport, d'épargne et à sa fiscalité permet de surcroît d'optimiser l'attrait du dispositif. En effet, la sortie au terme des 15 ans conseillés peut se faire dans certains cas soit en capital investi sur un contrat d' assurance-vie soit en immobilier (prêt bancaire InFine), elle peut également se faire avant terme du financement bancaire et offrir alors la possibilité d'orienter le capital acquis vers d'autres projets.


    En tout état de cause, financer une défiscalisation Scellier à l'aide d'un prêt bancaire accompagné d'une assurance de prêt (Décès Invalidité par exemple) mêle avantage fiscal avec la déduction des intérêts liés à l'emprunt et la protection des ayants-droits par une assurance décès.

    Conclusion

    Comme pour de nombreuses options patrimoniales en 2012, l'investisseur concerné par une défiscalisation Scellier devra s'intéresser à l'ensemble des aspects du dispositif bien au-delà de l'unique avantage fiscal. Un vrai retour aux fondamentaux de l'investissement. Il reste de très belles opportunités à condition de se rapprocher de bons partenaires et de prendre le temps d'en comprendre les subtilités et les attraits.

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    À propos de l'auteur

    Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine

    Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr. Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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