Investissement en démembrement : les 5 astuces méconnues mais efficaces

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L’article « Investissement en démembrement : les 5 astuces méconnues mais efficaces » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Par Stéphane van Huffel - Vu 2330 fois

Longtemps mal connue ou peu utilisée par les épargnants français, la notion juridique du démembrement d’un actif est de plus en plus présente dans les stratégies patrimoniales proposées par les Conseillers en Gestion de Patrimoine.

Au-delà des mécaniques légales apparaissent des solutions simples et structurées permettant à l’investisseur profane de se familiariser avec une technique efficace en matière de sécurisation d’un actif, de maîtrise de sa fiscalité et de levier de gains.

Parmi ces solutions, le démembrement d’un bien immobilier vous permet d’optimiser votre exposition fiscale tout en sécurisant votre capital et de générer un rendement attractif au regard du risque pris. La technique est simple : acheter uniquement la nue-propriété d’un actif immobilier. Netinvestissement vous livre 5 astuces pour rendre plus efficace votre investissement.

Calibrez votre besoin

1. Calibrez votre besoin

Avant tout, il est important que vous calibriez au mieux votre besoin et que vous définissiez un ou plusieurs objectifs précis. Bien qu’il soit impossible de savoir quelle sera votre situation dans les années à venir, il est raisonnable de choisir pourquoi vous faîtes cet investissement.

En effet, acquérir la nue-propriété seule d’un bien immobilier peut répondre à de multiples problématiques. C’est rassurant car cela induit que ce type d’investissement est adaptable à votre évolution personnelle.

Vous pouvez par exemple choisir de sécuriser un capital dont vous « n’avez pas besoin ». Vous ne percevrez aucuns revenus puisque vous ne serez propriétaire que des « murs » du bien en question. Pas de revenus donc pas de fiscalité sur le revenu et pas de prélèvements sociaux. Pas non plus de soucis locatifs, de taxes foncières ou de travaux à prévoir. C’est l’usufruitier qui sera en charge d’entretenir le bien, de supporter la fiscalité et les taxes. Et il devra contractuellement vous remettre les clés du bien au terme de la convention de démembrement en état d’être utilisé.

Vous pouvez aussi décider de limiter votre exposition fiscale à l’Impôt sur la Fortune. Là, rien de plus simple que d’injecter un capital jusque-là comptabilisé dans votre base patrimoniale imposable dans l’acquisition d’une nue-propriété. La totalité de la somme sera alors soustraite de votre base ISF, ce qui réduira mécaniquement votre taxation.

Exemple : vous avez souscrit il y a plusieurs années un contrat d’assurance-vie multi-supports qui est valorisé aujourd’hui 200 000 euros. Celui-ci génère un rendement moyen depuis son ouverture de 3% brut mais vous n’avez effectué aucuns rachats n’ayant pas besoin de revenus complémentaires. En revanche, ces 200K€ s’ajoutent à vos actifs patrimoniaux comptabilisés à 1,5 millions d’euro. Vous payez donc l’ISF. Si ces 200K€ sont rachetés et investis dans une nue-propriété immobilière, votre base patrimoniale sera alors mécaniquement d’1,3 millions d’euros. Vous ne payerez plus l’ISF.

2. Profitez d’immobilier « Premium »

Le fait de n’acquérir que la nue-propriété d’un bien implique qu’un tiers a acheté l’usufruit de ce bien c’est-à-dire les bénéfices que celui-ci produit. Pour vulgariser, vous achetez les murs, l’usufruitier les loyers. Selon la durée de la convention de démembrement que vous signez avec le tiers, une clé de répartition va donner une valeur à la fois à la nue-propriété et à l’usufruit. Par exemple en moyenne pour un démembrement sur 15 ans, une nue-propriété valorisée 60% de la valeur initiale de l’actif et un usufruit valorisé 40%.

Cela peut donc se traduire de la façon suivante : vous pouvez acquérir un bien pour 60% de sa valeur initiale et donc porter votre attention sur des zones géographiques qui jusque-là vous semblaient inaccessibles, des typologies d’immobilier que vous ne pensiez être en mesure d’acheter ou tout simplement des niveaux de prestations que vous mettiez de côté dans vos cahiers des charges d’investissement.

Reprenons notre exemple : vos 200K€ dont vous « n’avez pas besoin » et dont vous n’attendez pas de loyers correspondraient à un T1 de 25m2 à Paris ou à un T2 de 50m2 dans une ville attractive telle que Bordeaux. Mais en n’achetant que la nue-propriété (avec un démembrement sur 15ans) vous pouvez alors soit envisager d’acquérir le T1 parisien ou le T2 bordelais pour 120K€ soit acquérir un T2 de 40m2 à Parisien ou un T3 de 60m2 pour 200K€ avec des prestations et une localisation d’un standing supérieur.

Demembrement

3. Utilisez le levier bancaire

Il existe un levier mal connu des investisseurs propriétaires de biens immobiliers et donc soumis à imposition de revenus fonciers (y compris prélèvements sociaux) : la déductibilité des intérêts d’emprunt issus du prêt contracté pour financer l’acquisition d’une nue-propriété de ses autres revenus fonciers soumis à imposition sur le revenu et prélèvements sociaux.

Pour cela, le bien acquis en nue-propriété doit être un bien locatif ce qui implique que l’usufruitier signataire de la convention de démembrement le mette en location conventionnée durant la durée contractuelle définie.

Si vous êtes donc propriétaire foncier et que votre résultat foncier déclaré s’avère positif, vous pourriez déduire dans la limite de votre revenu foncier positif tout ou partie des intérêts de l’emprunt contracté pour acheter une nue-propriété « Premium ».

A fortiori si vous possédez un actif assurantiel type assurance-vie à apporter en nantissement. Dans ce cas-là vous pouvez opter pour la solution du prêt In Fine. Les avantages de cette option résident dans le fait de ne payer à la banque chaque mois que la part d’intérêts du prêt, le capital étant remboursé en une fois « à la fin ». La mensualité est donc limitée aux intérêts et donc beaucoup plus faible qu’une mensualité de prêt amortissable classique. C’est à la fois moins contraignant en terme d’effort d’épargne pour vous mais également plus créateur d’intérêts d’emprunt déductibles.

4. Etudiez le second marché

Une idée reçue répandue en matière de démembrement immobilier conventionné et qui apparaît à beaucoup d’investisseurs comme un frein est la durée moyenne des contrats proposés autour de 15 ans. Certains épargnants hésitent à immobiliser si longtemps une partie de leur capacité financière, à emprunter ou sont trop proches de la retraite pour un tel « engagement » de durée.

Qu’à cela ne tienne, si il est vrai que la majorité des nue-propriétés « Premium » proposées par les opérateurs s’inscrit dans des programmes immobiliers neufs ou réhabilités, il existe depuis quelques années un second marché qui peut avoir son attrait.

En effet, vous pouvez choisir d’acquérir une nue-propriété dont le contrat de démembrement est en cours et ce depuis plusieurs années. Cela se fera bien entendu de gré à gré avec un propriétaire mais vous serez accompagné par le faiseur initial du projet. Les acteurs du secteur ayant tous développé des places de marché pour leur propre second marché. Attention, les opportunités sont très rares et le temps de réflexion très court pour saisir une option peut parfois être de moins de 48h.

Exemple : vous envisagez d’acquérir une nue-propriété comptant afin de capitaliser pour votre retraite tout en limitant votre IR, votre ISF et en réduisant votre exposition au risque. Cependant, votre retraite se déclenchera dans 9 ans et vous hésitez à vous engager dans un contrat de démembrement de 15 ans. L’option second marché pourra vous apporter une réponse puisque vous pourrez, si une opportunité se présente, acquérir une nue-propriété « en cours » dont il ne reste à couvrir que 9 années de démembrement. Au terme, l’usufruit sera donc réintégré et vous pourrez jouir de la pleine propriété du bien. Il va de soi que la clé de répartition qui définit la valeur de votre nue-propriété sera moins en votre faveur puisqu’il y a en face moins d’usufruit à valoriser.

5. N’oubliez pas les SCPI

Dernière astuce pour tous ceux d’entre vous qui ne sont pas rassurés par l’idée d’acquérir un seul bien qui porterait la totalité du risque en matière de location et de revente ou tout simplement pour tous ceux que le secteur de la location conventionnée effraie un peu : le démembrement de SCPI de rendement.

Il s’agit d’acquérir là aussi la nue-propriété mais cette fois-ci de parts de Société Civile de Placements Immobiliers de rendement, c’est-à-dire investies dans le secteur professionnel (bureaux, commerces, centres commerciaux, crèches, EHPAD, cliniques etc.).

Vous pouvez utiliser le mécanisme de la clé de répartition pour définir une durée de démembrement adaptée à votre besoin et ainsi prévoir le débouclage de l’opération.

Vous bénéficiez, au débouclage du démembrement, de parts en pleine-propriété d’une ou plusieurs sociétés ayant investi dans de l’immobilier professionnel sur un grand nombre d’actifs diversifiés et dispersés vous permettant de mutualiser les risques.

Là aussi, la somme investie comptant en nue-propriété sera déduite de votre ISF. Vous ne percevez pas de revenus donc n’aurez pas à supporter de fiscalité sur le revenu. En revanche, si vous contractez un emprunt pour acquérir ces parts vous ne pourrez déduire les intérêts de l’emprunt d’autres revenus fonciers, l’immobilier sous-jacent n’étant pas du locatif conventionné.

Conclusion

Si les termes juridiques démembrement, nue-propriété et usufruit peuvent souvent effrayer et donc freiner les investisseurs à se pencher sur ces mécanismes, il existe aujourd’hui des solutions simples et adaptables dans le temps pour que les particuliers, même néophytes, puissent bénéficier des avantages de ce type d’investissements.

Si les termes juridiques démembrement, nue-propriété et usufruit peuvent souvent effrayer et donc freiner les investisseurs à se pencher sur ces mécanismes, il existe aujourd’hui des solutions simples et adaptables dans le temps pour que les particuliers, même néophytes, puissent bénéficier des avantages de ce type d’investissements.

Le reste est affaire d’accompagnement et il ne faut donc pas hésiter à se faire aider par un professionnel du conseil patrimonial qui pourra vous orienter vers les bons partenaires.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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