Les avantages du démembrement de propriété

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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 3153 fois

Démembrer un bien immobilier. Peut-être avez-vous déjà entendu ce terme sans bien le comprendre. Il s’agit pourtant d’un mécanisme à la fois simple et très efficace permettant donc de séparer la pleine propriété d’un bien immobilier, avec d’un côté la nue-propriété et de l’autre l’usufruit à travers une convention signé entre les deux parties.

De plus en plus d’investisseurs se tournent vers le mécanisme du démembrement, que ce soit pour un appartement, un immeuble entier, un entrepôt ou un terrain. Tout type de bien immobilier peut en effet être démembré.

Le nu-propriétaire achètera donc pour environ 60% de la valeur totale du bien la nue-propriété du bien. Pendant la période de démembrement (connue et définie au départ) l’usufruitier quant à lui percevra à la fois les loyers (revenus locatifs) issus de la location et assurera l’intégralité des frais, impôts et charges qui incombent normalement au propriétaire.

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A l’issu de la période de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien, sans aucun impact fiscal.


Depuis peu, les SCPI (société civile de placement immobilier) ce sont lancées sur le secteur du démembrement en proposant l’achat de la nue-propriété et/ou de l’usufruit au choix pour l’investisseur.


Comme vous le voyez, le démembrement de propriété est promis à un bel avenir. Découvrons dans le détail les nombreuses possibilités qu’offre ce mécanisme.

Le démembrement : un excellent outil de transmission

A l’origine, le mécanisme du démembrement de bien immobilier a principalement été utilisé pour minimiser les droits de succession. Le schéma le plus fréquemment utilisé consistant à transmettre à ses enfants la nue-propriété d’un bien en optimisant la valorisation en fonction de l’âge du donateur.

Pour un donateur de 40 ans, la valeur de la nue-propriété est de 30% du prix total du bien, cette valeur passe à 50% pour un donateur de 50 ans révolu.

Exemple : un homme de 50 ans souhaite transmettre la nue-propriété d’un bien d’une valeur de 250000€ à son enfant.

Compte tenu de son âge, la valeur de la nue-propriété est estimée à 40% de la valeur de la pleine propriété, soit une valeur de nue-propriété estimée à 100000€. Or, le donateur bénéficie d’un abattement de 100000€ sur la transmission d’un bien, il ne sera donc pas imposé pour cette donation.

Dans un cas « normal » de donation, le donateur aurait autrement dû s’acquitter d’une taxe de 19% sur la pleine valeur du bien, (moins l’abattement de 100000€) soit 19% d’impôts sur 150000€ : 28500€ d’impôts peuvent ainsi être économisés.

Donner l’usufruit à ses enfants : un double effet

Donner l’usufruit d’un bien que l’on détient à ses enfants comporte deux intérêts majeurs :

    1. Si ce bien est loué, c’est donc à l’usufruitier de bénéficier des revenus. Il est ainsi possible pour des parents d’aider financièrement ses enfants en leur donnant la jouissance des loyers du bien concerné. Evidemment, la note fiscale se verra immédiatement touchée car le donateur ne percevant plus les loyers en question, ne paiera plus d’impôts dessus ;
    2. Exonération ISF : le second avantage de ce mécanisme est de s’exonérer de l’ISF sur la quote part de l’usufruit. En effet, aux yeux de la loi, c’est à l’usufruitier de payer l’ISF. Ainsi, en donnant l’usufruit à ses enfants (et dans la mesure où eux même ne sont pas assujettis à l’ISF) cela permet de sortir de l’assiette de calcul de l’ISF la valeur de l’usufruit.

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      Se constituer du patrimoine à moindre coût

      Les opérations de démembrement ne se limitent pas qu'à la transmission d’un patrimoine.

      Il peut en effet aussi permettre de se constituer du patrimoine, notamment par l’intermédiaire des SCPI qui permettent d’acquérir des parts en démembrement à moindre cout puisque le prix d’achat sera généralement de 66% (soit une décote de 34% sur l’achat).

      A l’issu de la période de démembrement (10 ou 15 ans), le bien est remembré, sans aucun impact fiscal. L’usufruit vient automatiquement rejoindre la nue-propriété et l’investisseur récupère la pleine propriété de ses parts. Il est alors libre de vendre ses parts ou de jouir des revenus générés. Toutefois, pendant cette période de démembrement, il aura pu diminuer son assiette imposable ISF dans la mesure de son investissement.

      A SAVOIR : si vous détenez déjà des parts de SCPI en pleine propriété, sachez que, de même que pour n’importe quel bien immobilier, vous avez la possibilité de les démembrer. Il vous faudra toutefois certainement vous rapprocher de votre émetteur pour cette mise en place.

      Les précautions à prendre pour réussir votre démembrement

      Si votre opération de démembrement ne se fait pas dans un cadre familial (parent-enfant), soyez très attentif au cadre de votre opération. Il est fondamental de bien encadrer votre démembrement.

      Pour cela, il faut mettre en place une convention écrite précisant notamment la durée du démembrement, ainsi que les frais et travaux qui incombent normalement au nu-propriétaire. Si la loi prévoit que ces derniers soient à la charge de l’usufruitier, il est toutefois important de le coucher sur le papier.

      Conclusion

      Le mécanisme de démembrement offre donc de nombreuses possibilités et options pour celles et ceux qui souhaitent optimiser la transmission de biens de leur vivant ou plus simplement leur ISF. Il est également possible de se constituer un patrimoine à moindre cout, notamment grâce à l’achat de parts de SCPI en nue-propriété. Pour en savoir plus, renseignez-vous auprès de professionnels indépendants du conseil en gestion de patrimoine qui sauront vous accompagner dans la mise en place de tels investissements.

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      À propos de l'auteur

      Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

      Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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