Immobilier locatif : comment faire une étude de marché efficace avant d'investir ?

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Nicolas Farau
Par Nicolas Farau
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L’article « Immobilier locatif : comment faire une étude de marché efficace avant d'investir ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Les règles d'or pour réussir votre investissement locatif
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Investir dans l’immobilier locatif consiste en l’acquisition d’un logement afin de le louer et de percevoir de cette location des revenus complémentaires (loyers) tout en se constituant un patrimoine.

Le nombre de personnes mal logées, le déficit cumulé d’un million de logements, l’objectif de 500 000 constructions neuves par an sont autant de signes révélateurs du manque de logements et de la nécessité d’en construire de nouveaux pour remédier à cette carence.

Ces données incitent, à juste titre, de plus en plus d’investisseurs à réaliser des opérations d’investissement immobilier locatif afin de récolter les fruits de ce marché profond et ultra porteur.

Se lancer dans une opération d’investissement immobilier nécessite une implication personnelle en y consacrant du temps. Réussir une telle opération d’investissement ne s’improvise pas.

En effet, derrière ces données globales encourageantes résident nombres de marchés immobiliers locaux dont chacun possède ses propres caractéristiques et sa propre dynamique.

Comme pour toute démarche entrepreneuriale qui nécessitera un travail de préparation de fond, et notamment de réaliser une étude de marché afin de déterminer les attentes des consommateurs, une opération d’investissement en immobilier locatif n’échappera pas à cette règle et il vous faudra de fait consacrer du temps à une analyse poussée de votre investissement.

Réaliser une étude de marché immobilier va consister à analyser l’environnement et d’appréhender au mieux les tenants et aboutissants de votre futur investissement afin de pouvoir prendre une décision en toute connaissance de cause. Voyons ensemble comment réaliser une étude de marché efficace avant d’investir en immobilier locatif.

Sommaire


1. Quel objectif patrimonial ?

Avant toute chose il vous faut déterminer la stratégie patrimoniale à mener au travers de l’investissement immobilier locatif.

Constituer ou accroître un patrimoine est l’objectif le plus souvent exprimé par les investisseurs. Ces personnes attendent alors de leur patrimoine qu’il se valorise et n’en attendent pas ou peu de revenus immédiats. Ce patrimoine est transmissible aux enfants ou permet à la revente de constituer du capital.

D’autres envisagent d’abaisser leur pression fiscale en utilisant la défiscalisation des revenus du travail pour se constituer ce patrimoine ou ce capital en cas de revente (ex : dispositif Pinel, Censi-Bouvard, Malraux, etc.). En effet, rappelons que l’Etat propose des réductions d’impôts en contrepartie d’un engagement de location. Les contribuables qui paient des impôts peuvent bénéficier de solutions d’investissement adaptées leur permettant de réduire de manière conséquente leur imposition.

L’investissement locatif est le seul placement permettant de se constituer un patrimoine à l’aide du levier du crédit bancaire, dont les trois quart sont financés par les loyers perçus et donc payés par le locataire ; le solde étant réglé par l’avantage fiscal qu’est la réduction d’impôt et un effort d’épargne volontaire réduit.

Enfin, les investisseurs approchant de l’âge de la retraite choisissent ce type d’investissement dans le but précis de générer des revenus complémentaires.Constatant bien souvent une baisse à venir de leurs revenus par rapport à ceux perçus durant leur activité, les personnes proches de la retraite (ou déjà à la retraite) cherchent à compenser cette diminution par la perception de nouveaux revenus de substitution leur permettant de maintenir totalement ou partiellement leur niveau de vie.

Une fois l’objectif à atteindre précisément déterminé, le travail d’analyse commence.


2. Macroéconomie et Microéconomie

Le dynamisme de l’agglomération et un marché de l’emploi en plein essor, les facilités de déplacement par un réseau de transports en commun développé ou par la multiplication des accès routiers, la présence de services et de commerces de proximité, le nombre d’établissements d’enseignement primaire, secondaire et supérieur, sont autant d’atouts que doit réunir la localisation de votre futur investissement locatif.

Il vous faut analyser les projets relatifs aux logements dans la ville. Ceci pour déterminer si celle-ci compte créer de nouvelles habitations, développer ses quartiers par des plans locaux d’urbanisme, etc. Chaque information peut vous donner des indications sur les quartiers où investir ou ne pas investir.

Un bien acheté prend plus facilement de la valeur dans une ville ambitieuse mettant tout en œuvre pour se développer économiquement !

Pour récupérer un maximum de ces informations, nous vous conseillons de consulter le site de l’INSEE ou de la ville en question. Vous pouvez bien entendu également vous rendre sur le Tour de France de l'immobilier pour tester les villes qui ont attiré votre attention.

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L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement

Vous avez certainement déjà entendu parlé du mantra des agents immobiliers Anglo saxon : "location, location, location" se traduisant par "l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement".

La localisation du bien est le critère numéro 1 qui impacte le plus le prix d’un bien immobilier. Il suffit de comparer l’écart de prix d’un actif immobilier strictement similaire à un autre mais ayant une localisation différente pour comprendre que c’est bien l’emplacement qui fixe le prix d’un bien.

Si cet adage se révèle être l’un des critères fondamentaux à considérer lors de son investissement immobilier, il n’est pas pour autant aisé pour le néophyte de sélectionner le bon emplacement.

En priorité il faudra sélectionner une localisation à fort potentiel. Les éléments macroéconomiques croisés avec les données microéconomiques de la zone permettent de déterminer l’intérêt d’y réaliser son investissement immobilier locatif.

Cette acquisition immobilière ayant vocation à être louée, la croissance démographique sera l’un des critères primordiaux. Une ville avec un solde migratoire positif doit retenir, dans un premier temps, votre attention.

Là où il y a un marché de l’emploi dynamique, il y a du monde. Là où il y a du monde, il y a du potentiel pour un investissement immobilier locatif.

En comparant l’évolution démographique d’une commune avec celle mesurée au niveau national, on peut aisément identifier les secteurs les plus dynamiques.


Le marché locatif local

En amont, vous devez déterminer si cet investissement immobilier locatif se porte sur un immeuble de rapport, un appartement, une maison, etc.

Ensuite, il est primordial de poursuivre la préparation du projet par une étude complète du marché immobilier local. Cela passe par la recherche d’informations précises sur les quartiers de la ville, les types de biens recherchés par les locataires, le prix de ce type de biens dans la zone de recherche etc.

Il va de soi que dans un souci de cohérence, il faut comparer des annonces et des biens aux caractéristiques similaires à celui que vous envisagez d’acquérir.

Établissez un cahier des charges précis et faites un tour d’horizon des annonces locatives en prenant directement contact avec des agences immobilières locales ou par l’intermédiaire des sites d’annonces sur internet.

L’investissement immobilier locatif est régi par la loi de l’offre et de la demande. Plus la pression locative locale est forte, c’est-à-dire que le marché locatif local est tendu et donc subit une demande supérieure à l’offre, plus la possibilité de trouver des locataires est importante.

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La qualité du bien immobilier

Si votre choix se porte sur l’acquisition d’un actif immobilier dans l’ancien il vous faut être attentif à la qualité de l’opération : matériaux de construction utilisés, prestations, parties communes, parties privatives, conception des logements, mode de chauffage, type de stationnement, etc.

Il faut faire un audit complet et connaître le montant des charges de copropriété, qui peuvent nuire à votre rendement locatif si elles sont trop élevées. Vous devez également bien vérifier l'état du bien et si des travaux sont prévus ou à prévoir, vous devez être en mesure d’en évaluer le montant.

Dans le cas d’un investissement dans le neuf à caractère défiscalisant ou pas, si ces précautions doivent être respectées, la question de la qualité de l’immobilier se pose moins, celle-ci répondant aux dernières normes de construction et environnementales. Les constructions neuves répondent à la norme RT 2012 née du premier Grenelle de l’environnement.

Cette réglementation a pour objectif de limiter la consommation d’énergie dans les immeubles neufs. Cette norme d’isolation et de performance énergétique suscite une amélioration globale de la qualité du bâti et une évolution des technologies et de la construction.


Conclusion

Investir dans l’immobilier locatif est une des clés de l’indépendance financière et permet de répondre à nombre d’objectifs patrimoniaux. Pour se prémunir de toute déconvenue, il sera indispensable, en amont, de préparer de manière studieuse cette future acquisition.

Nous l’avons vu au travers de cet article, en prenant le temps d’étudier tous ces paramètres, vous pouvez évaluer le potentiel d’un investissement immobilier locatif et sélectionner un ou des biens en vous donnant toutes les chances de réaliser une opération optimale.

Si ce travail peut paraître fastidieux et chronophage, il ne doit pas vous décourager à vous lancer dans une opération d’investissement. Et si la marche est trop haute, n’hésitez pas à faire appel à l’un de nos conseillers spécialisés, qui saura vous accompagner dans l’analyse de vos besoins et la réalisation de votre projet.

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À propos de l'auteur

Nicolas Farau , Chef de projet patrimonial

Nicolas Farau débute sa carrière dans le secteur bancaire au début des années 2000. En 2005 il intègre la banque Cortal Consors en tant qu’ingénieur Commercial et financier. Par la suite, il évolue dans différentes grandes PME françaises dans lesquelles il occupera des postes de responsable de développement commercial.

Après 10 ans d’expérience, il rejoint un cabinet de gestion de patrimoine où il occupe respectivement les postes de consultant en ingénierie patrimoniale et conseiller en immobilier d’investissement. Convaincu par la nécessité de démocratiser la gestion de patrimoine, il rejoint, début 2018, Netinvestissement à Paris.

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