Immobilier : vaut-il mieux privilégier l'investissement locatif ou sa résidence principale ?

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Par Karl Toussaint du Wast
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L’article « Immobilier : vaut-il mieux privilégier l'investissement locatif ou sa résidence principale ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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La pierre est l’investissement préféré des Français. En effet, aujourd’hui environ 80% des Français souhaitent devenir propriétaire mais seulement 60% à peine le sont.

L’investissement immobilier est souvent associé à l’achat de la résidence principale. Mais parfois malheureusement, selon votre situation personnelle et professionnelle, votre lieu de résidence, votre taux d’endettement, il n’est pas toujours possible de financer cet achat.

Pour autant, il n’est pas forcément impossible d’investir dans l’immobilier.

Et même si votre situation le permet, n’est-il peut-être parfois pas plus intéressant d’investir dans l’immobilier locatif que dans votre résidence principale ?

Alors, quelle est la meilleure chose à faire pour vous enrichir ? Achat de résidence principale ou investissement locatif ? Quelle est la meilleure solution à privilégier pour vous construire un empire immobilier ? C’est ce que nous allons voir tout de suite dans les lignes qui suivent…

Sommaire



1. Être locataire c’est jeter de l’argent par les fenêtres !

Qui n’a jamais entendu un ami, un collègue de bureau ou sa grand-mère dire ça ? Mais alors est-il vrai que louer c’est toujours jeter son argent par les fenêtres ?

Prenons l’exemple de Jacqueline. Elle habite une ville de la région Parisienne, dans un logement d’environ 50m2 avec un loyer de 900 €/mois hors charge.

Chaque année, Jacqueline donne donc à son propriétaire environ 10 800 €. Cette somme est perdue et Jacqueline ne la reverra plus jamais.

En analysant un peu le marché immobilier local, on s’aperçoit que si Jacqueline souhaitait acheter son logement ou un logement équivalent dans la ville où elle habite, elle devrait faire un crédit immobilier de 200 000 € environ. Ce montant comporte à la fois le prix du bien et les frais d’acquisition (en effet Jacqueline ne possède pas d’apport et elle doit emprunter la totalité).

La mensualité d’un crédit de 200 000 € sur 25 ans est d’environ 880 €. C’est à dire que sans réel effort financier supplémentaire (hormis quelques charges de copropriété et la taxe foncière en plus), Jacqueline pourrait financer l’acquisition de sa résidence principale.

Alors est-ce que Jacqueline doit investir dans sa résidence principale ?

Bien évidemment, on peut penser qu’il serait plus opportun pour elle de payer son crédit plutôt que son loyer !

Surtout que dans 20 ans, son loyer aura très certainement augmenté tandis que son crédit (s’il est à taux fixe) restera constant. En plus, le remboursement du crédit lui apporte une sécurité supplémentaire car en cas de problème de santé ou de perte d’emploi, l’assurance du prêt pourra prendre en charge le remboursement de son crédit.

Et si Jacqueline doit déménager pour son travail ou pour des raisons personnelles ? Et bien elle aura la possibilité soit de revendre son logement soit de le mettre en location. Dans ce cas le loyer devrait couvrir la mensualité du crédit donc elle devrait avoir très peu d’effort d’épargne, voire pas du tout.


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2. Être propriétaire de sa résidence principale, est-ce toujours la meilleure solution ?

Voyons maintenant la situation de Jean-Pierre. Il habite avec sa femme et ses 2 garçons dans une ville huppée de la banlieue Parisienne où l’immobilier est plutôt cher.

Jean-Pierre vient d’acheter sa résidence principale qu’il a payé 500 000 €. Avec les frais de notaires elle lui est revenue à 536 000 €.

Jean-Pierre a emprunté sur 25 ans et il rembourse maintenant 2 394 € par mois.

Auparavant, Jean-Pierre et sa famille étaient locataires dans la même ville d’un bien équivalent à celui qu’il a acheté et ils payaient un loyer de 1 650 € charges comprises (chauffage compris).

Pour Jean-Pierre, avoir acheté sa résidence principale lui demande un effort d’épargne supplémentaire de 744 €/mois auxquels il faut ajouter la taxe foncière, les charges de copropriété (pour la partie revenant au propriétaire) et les charges de chauffage. Soit au minimum 900 € par mois supplémentaire.

Alors pour Jean-Pierre, était-il préférable de rester locataire ou d’acheter sa résidence principale ? Et si Jean-Pierre était resté locataire, comment aurait-il pu se constituer un patrimoine ? C’est ce que nous allons voir tout de suite.


En restant locataire et en conservant son train de vie ...

En restant locataire et en conservant un train de vie identique à ce qu’il a aujourd’hui, Jean-Pierre aurait donc pu consentir un effort d’épargne d’environ 900 €/mois. Avec l’effet de levier, ça lui aurait permis d’investir dans plusieurs biens immobiliers :

  • Il aurait par exemple pu investir dans l’appartement de Jacqueline et le lui louer. Avec un financement sur 20 ans, cet investissement lui aurait demandé un effort d’épargne d’environ 150 à 200 € par mois. Avec un financement sur 25 ans, cela lui aurait demandé un effort d’épargne de moins de 100 €/mois.
  • Il aurait pu ensuite utiliser l’argent de ses impôts pour investir dans un bien immobilier avec le dispositif Pinel dans le centre-ville d’une ville dynamique avec un potentiel important. Cet investissement d’environ 300 000 € lui aurait demandé un nouvel effort d’épargne d’environ 270 €/mois.
  • Il aurait ensuite pu investir dans un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) de 100 000 € environ qui lui aurait demandé un effort d’épargne de 150 €/mois et qui lui aurait permis de toucher des revenus défiscalisés et sécurisés pendant de nombreuses années.
  • Ensuite, il aurait pu investir dans une assurance vie 230 €/mois. Cet investissement lui aurait permis de se créer une épargne disponible en cas de besoin. Elle lui aurait également permis de diversifier ses placements pour avoir un patrimoine plus homogène. Au terme des 25 ans, il aurait pu récupérer un capital de 120 000 € en investissant selon un profil équilibré.
  • Enfin, avec l’argent qu’il reste, soit environ 150 €/mois, il aurait pu l’utiliser pour profiter de la vie et emmener sa femme au restaurant, ses enfants en vacances ou s’inscrire à un club de golf !

Pour finir, Jean-Pierre aurait pu se constituer un patrimoine plus important en investissant dans de l’immobilier locatif qu’en achetant sa résidence principale. Il aurait également diversifié son patrimoine pour plus de sécurité, il se serait constitué un matelas de sécurité et il aurait pu profiter plus de la vie et de sa famille.

De plus, Jean-Pierre aurait été plus libre pour accepter une évolution de poste à Marseille dans sa société ou pour postuler dans une autre société dont les locaux sont situés de l’autre côté de la région Parisienne.


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3. Synthèse : La résidence principale, oui mais pas pour tout le monde !

Vous l’aurez compris, il n’existe pas qu’une méthode idéale pour investir dans l’immobilier car il n’y a pas qu’un seul marché immobilier et il n’y a pas qu’un seul type d’investisseur immobilier.

L’essentiel, c’est de se poser les bonnes questions et d’investir en fonction des réponses que vous allez apporter à ces questions. Alors quelles sont les questions à se poser allez-vous me dire ? Il y en a plusieurs ! Mais pas de panique on va voir ça tout de suite.


Quel est votre âge ?

Vous n’allez pas investir de la même manière si vous avez 25 ans, 45 ans ou si vous en avez 50.

A 25 ans votre situation personnelle et professionnelle risque d’évoluer fortement au cours des 10 prochaines années.

L’investissement dans une résidence principale devra être envisagé en prenant en compte votre situation futur :

  • Pourrez-vous facilement louer ou revendre votre bien en cas de déménagement ?
  • Le marché où vous investissez est-il porteur ou non ?
  • L’évolution démographique est-elle favorable ?
  • Le remboursement de votre crédit ne vous bloquera-t-il pas pour un nouvel achat ?
  • Les frais de notaires auront-ils pu être amorti ?

Quelle est votre situation professionnelle ?

De la même façon, si vous êtes médecin ou cadre dans un grand groupe, vous n’envisagerez pas l’achat d’une résidence principale de la même façon.

Un médecin qui a développé sa patientèle ne déménage pas tous les 5 ans en général. Il peut donc envisager l’achat de sa résidence principale pour y vivre les 20 prochaines années et même plus.

Un cadre au contraire peut voir sa situation professionnelle évoluer à de nombreuses reprises. Et pour cela il peut être amené à déménager plusieurs fois. Il peut même être amené à partir à l’étranger. L’achat de sa résidence principale devra donc être analysé en fonction de ces paramètres.


Quel est le marché locatif de votre ville ?

Si vous habitez dans une ville où les rendements locatifs sont élevés comme Jacqueline ou au contraire dans une ville où les rendements locatifs sont très faibles comme Jean-Pierre, alors vous n’envisagerez pas l’achat de votre résidence principale de la même manière.

Vous pourrez également analyser le potentiel de croissance de votre ville :

  • Êtes-vous dans un marché porteur ou dans un marché saturé ?
  • Y-a-t-il des carences de logement ?
  • Y-a-t-il une démographie positive ou négative ?

Ces facteurs sont autant de facteurs importants qui permettront à votre bien de s’apprécier sur le long terme ou au contraire de se dévaluer.


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Conclusion

L’achat de votre résidence principale peut être une bonne idée mais n’est pas systématiquement la meilleure stratégie patrimoniale à choisir.

De nombreux paramètres doivent être analysés pour prendre la meilleure décision. Dans tous les cas, l’important est de passer à l’action et de mettre en place une stratégie, quelle qu’elle soit.

En effet si vous n’achetez pas votre résidence principale parce que ça ne vous semble pas être le choix le plus judicieux actuellement, alors passez tout de même à l’action et mettez en place un ou plusieurs dispositifs d’épargne immobilière et/ou financière. Si vous ne faîtes rien, vous n’aurez rien ! « Le meilleur moment pour planter un arbre était il y a 20 ans. Le deuxième meilleur moment est maintenant » - Proverbe Chinois.

Chez Netinvestissement nous vous accompagnons dans vos réflexions patrimoniales pour mettre en place une stratégie financière et immobilière adaptée à votre situation et à vos objectifs sur le long terme.

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr. Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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