10 questions à se poser avant d’investir dans l’immobilier

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L’article « 10 questions à se poser avant d’investir dans l’immobilier » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 1892 fois

Que vous soyez déjà aguerri(e) à l’exercice ou que cela soit votre « baptême du feu », il y a de nombreuses questions relatives au bien en lui-même, à son emplacement, à son potentiel, mais également à son financement que l’on se pose avant d’investir dans l’immobilier. Aussi et afin de vous aider à réussir votre investissement en vous posant les bonnes questions, voici donc 10 questions à se poser avant avec leurs réponses. Bonne lecture.

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1. Quel est mon objectif avec cet investissement ?

Investir dans l’immobilier est une excellente idée, d’autant qu’au moment où je rédige ce guide, les taux d’emprunt sont tombés à un niveau bas encore jamais vu (moins de 1% sur 10 ans !!). Pour autant, comme tout investissement, il doit être envisagé en fonction d’objectifs préalablement déterminés : créer du capital, générer des revenus complémentaires, préparer la retraite, réduire les impôts etc…. Une fois que vous saurez pour quelle(s) raison(s) vous souhaitez investir, il vous sera alors plus facile de trouver le meilleur produit adapté et surtout la meilleure manière de le financer (amortissable ou In Fine, sur quelle durée etc).

CONSEIL DE PRO : n’investissez pas dans l’immobilier si votre seul et unique objectif est de loger votre enfant, quel que soit son âge d’ailleurs. Une fois que il ou elle aura terminé ses études (si tant est d’ailleurs qu’il ou elle les fasse bien là ou vous le pensez…), vous vous retrouverez alors avec un bien immobilier pour lequel il faudra trouver un nouveau locataire.

2. Ai-je bien pris conscience de tous les flux financiers de cet investissement ?

« La mensualité du crédit est de 800 €, j’ai 700 € de loyer, donc j’ai juste à rajouter 100 € / mois et ça équilibre mon financement… ». Erreur ! le calcul des flux ne se limite pas simplement aux loyers et à la mensualité. Vous devez également prévoir et anticiper précisément le cout de la taxe foncière, des éventuels frais de gestion (7 à 8% du loyer en général) si vous avez recours aux services d’une agence pour gérer votre bien, les assurances locatives (3% environ des loyers) pour vous garantir contre les risques locatifs, les charges de copropriété, les provisions pour travaux futurs. alors certes, même si les provisions pour travaux ne sont pas à prévoir lorsque vous achetez dans le neuf, il est nécessaire de bien avoir au préalable détailler votre « compte d’exploitation » avec le détail des entrées et des sorties afin de ne pas avoir de mauvaises surprises en cours de route.

3. Achat objectif ou subjectif ?

« J’habite à Rennes alors j’achète à Rennes ». Fonctionne également avec « j’habite à Lyon, donc je connais bien Lyon donc je veux investir à Lyon »…. En effet lorsque l’on réalise un investissement locatif, on est souvent tenté d’investir près de chez soi, voire même dans sa ville actuelle en croyant que l’on connait bien le marché local… il s’agit là d’une croyance forte et très souvent constatée. Avant d’investir dans l’immobilier, nous vous conseillons donc, au préalable, de bien vous demander si vous souhaitez faire le meilleur investissement possible et donc raisonner de façon rationnelle et pragmatique ou si vous préférez opter pour l’affectif et investir près de chez vous car, certainement, cela vous « rassure ».

Quelle est votre connaissance de l’environnement local du bien ?

4. Quelle est votre connaissance de l’environnement local du bien ?

Ce n’est pas parce que vous habitez dans une ville que vous la connaissez, du moins probablement pas sous un spectre technique, analytique et vertical. Lorsque l’on investit dans l’immobilier il ne suffit pas de connaitre « les bonnes adresses » ou les quartiers ou vous pensez qu’il est judicieux d’investir ou non… la connaissance d’une ville dépend de critères analytiques détaillés tels que le différentiel offre/demande, le nombre de logements vacants dans la ville, les projets de développement d’infrastructure, les grands bassins d’emploi et l’état général des grandes entreprises qui recrutent... Vous l’aurez compris, pour réaliser un investissement optimum, la seule appréciation personnelle ne suffit pas.

5. Comment estimer le potentiel d’un investissement à 10 ans ?

Ce n’est qu’au moment de revendre le bien que l’on constatera effectivement si l’opération a été bonne ou pas. Pour cela, les projections de sortie se font généralement au moins à 10 ans, voire davantage. C’est pourquoi, si l’on veut se donner les meilleures chances de réussir son investissement immobilier il est important également de pouvoir, sinon anticiper, au moins avoir une idée du potentiel de la ville souhaitée à 10 ans. Pour vous aider, vous pouvez déjà vous appuyer sur trois sources analytiques riches et pertinentes :

Développement des accès par transports : développement des axes autoroutiers, agrandissement de l’aéroport, développement de l’accès par le train… ce premier indicateur offre une excellente donnée d’information. La ville de Bordeaux est un excellent exemple : avec la finalisation de la construction de l’axe rapide Paris-Bordeaux, la capitale girondine va se retrouver à seulement 2 heures de Paris dès Juillet 2017. En parallèle, la plupart des principaux axes autoroutiers sont actuellement en travaux et l’agrandissement de tout l’aéroport (zones de parking, création d’un nouveau terminal, extension de la zone aéroportuaire actuelle) sont autant d’indicateurs d’un développement rapide de la ville et de sa région.

Développement des zones tertiaires : quelles sont les principales grandes sociétés créatrices d’emploi dans la ville, y a-t-il un bon dynamisme dans le tertiaire en matière d’emploi, les entreprises ont t’elles plutôt tendance à s’installer ou à partir ? prendre le poult économique d’une zone est également déterminant pour déterminer le potentiel d’une ville à 10 ans.

Flux migratoire : la ville reçoit t’elle plus de nouveaux entrants que de partants ? pour reprendre à nouveau l’exemple de Bordeaux, la ville a un flux migratoire net positif de +15 000 personnes / an. Etant donné que la ville est loin de construire 15 000 logements de plus / an, cela assure à la ville une pérennité dans sa croissance.

Prix du marché immobilier local : les prix se sont t’il déjà pleinement exprimés ? sommes-nous déjà au plafond du potentiel de la ville. Attention, il ne s’agit pas là de prendre en considération votre propre avis, opinion ou point de vue (qui sera faussé par vos croyances ou vos propres certitudes) mais d’analyser la courbe de variation des prix dans la ville depuis 10 ans et de la comparer notamment avec celle de villes équivalentes.

6. Comment vais-je le financer ? durée ? type de prêt ? paiement comptant ?

CONSEIL DE PRO : en matière d’investissement immobilier (c’est-à-dire d’immobilier locatif), l’acquisition en paiement comptant a non seulement aucun intérêt, mais est voire même un non sens économique. En effet, au cas où vous ne la sauriez pas encore, lorsque vous louez un bien, celui-ci vous génère des loyers. Ces loyers sont alors réintégrés dans vos revenus globaux et donc…. Soumis non seulement à l’impôt sur le revenu, mais également aux prélèvements sociaux. Cette double ponction fiscale va alors mécaniquement rogner le rendement global de l’opération.

Or, lorsque vous avez recours à un prêt bancaire, la loi précise que les intérêts d’emprunt sont « déductibles dans la limite des revenus fonciers de même nature ». En d’autres termes, et pour faire simple, il vous sera possible de déduire 100% des intérêts d’emprunt de vos loyers, générant de fait une baisse d’impôts sur vos revenus fonciers. A fortiori alors même que les taux d’emprunt sont scandaleusement bas, vous auriez tort de vous priver d’un emprunt.

Que faire du cash dont vous disposiez alors et que vous projetiez d’injecter dans le projet ? placez-le, même sur un simple fonds euro, même le plus mauvais ; il vous rapportera aux alentours de 2% alors que vous emprunterez moins cher à la banque…. CQFD

Si vous des liquidités disponibles et que vous souhaitiez les placer dans le projet, optez alors pour un montage bancaire via un prêt In Fine. Dans ce cas, faites vous accompagner par un professionnel compétent et habitué à manipuler ce type de prêt (malheureusement les banquiers aujourd’hui n’étant pas formé, ils ont une connaissance très succincte, voire inexistante en matière de connaissance sur le In Fine et auront souvent du mal à vous l’expliquer). Le prêt In Fine pour celui ou celle qui dispose de fonds est en effet le meilleur montage possible lorsque l’on réalise une opération d’investissement immobilier.

7. Neuf ou ancien : comment choisir ?

L’on pourrait certainement écrire 100 pages sur les avantages et inconvénients de l’un vis-à-vis de l’autre. Or, l’objectif de ce guide ici est de rester général et concentré sur le sujet. C’est pourquoi, j’ai choisi d’aller à l’essentiel pour cette question et d’y répondre en partant de l’objectif initial :

Si vous investissez dans l’immobilier pour réduire ou optimiser vos impôts, alors dans ce cas, à tous les égards, le neuf sera non seulement mieux adapté, mais également plus rentable (oui, oui plus rentable).

Si en revanche, l’optimisation fiscale ne fait pas partie de votre objectif prioritaire et que vous avez davantage un objectif de création de capital, voire de capital affectif, ou que vous souhaitez faire « un bon coup » en achetant pas cher un bien que vous allez « retaper » vous-même, alors dans ce cas, oui l’ancien sera mieux adapté.

CONSEIL DE PRO : n’oubliez pas que les travaux que vous aurez réalisé sont, dans certaines mesures, déductibles non seulement des loyers, mais également de vos revenus (déficit foncier) dans la limite de 10 700 € / an.

Est-ce que j’achète au prix du marché ?

8. Est-ce que j’achète au prix du marché ?

L’on achète toujours trop cher et l’on vend toujours pas assez cher. Cette phrase est aussi connue qu’ancienne. Et pourtant elle est encore très largement ancrée dans l’esprit des français. Alors, pour se convaincre d’acheter ou se rassurer de ne pas le faire, l’on va sur des sites improbables, prendre pour « argent comptant » des indicateurs de prix au mètre carré, sans vérifier la source, la pertinence ou le bien fondé de l’information chinée sur la toile. C’est ainsi que l’on arrive parfois à trouver, pour la même ville, des écarts parfois de plus de 1000€/m2 selon la source choisie…

Pour couper court à tout fantasme ou à toute polémique, un seul document fait foi dans le secteur et sert de mètre étalon pour connaitre avec précision (c’est-à-dire avec justesse et non pas pour satisfaire sa propre opinion) le prix du mètre carré dans chaque ville de France en fonction du type de bien visé (neuf ou ancien par exemple). Il s’agit du « guide des valeurs vénales » ; document édité par la chambre des notaires de France, le guide des valeurs vénales répertorie très exactement le prix moyen effectivement constaté dans chacune des principales villes de France (et non pas le prix imaginé). Donc, pour savoir si vous achetez au bon prix, regardez dans ce livre, disponible chez votre notaire ou sur Internet.

9. Comment définir la liquidité d’un bien immobilier ?

Allez, je nous offre une généralité : « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ». bien sûr, c’est l’emplacement d’abord et avant tout qui va définir la liquidité d’un bien. Un bien immobilier bien situé se vendra toujours vite et bien car les acheteurs potentiels évalueront son potentiel patrimonial et non locatif de prime abord. Pour étayer mon propos, en plus de l’emplacement, soyez attentif à privilégier des petits ensembles (si c’est du collectif), son exposition au soleil est aussi importante. L’état général de l’appartement quant à lui peut représenter jusqu’à 30% dans la prise de décision d’acheter de la part de l’acquéreur potentiel. Pensez donc à soigner la présentation. Les couleurs de peinture ou une décoration trop « personnelle » peuvent avoir un effet contre productif pour une vente. Enfin, n’oubliez pas qu’un bien immobilier vendu avec un emplacement de stationnement est un véritable plus aujourd’hui (les biens immobiliers neufs sont toujours livrés avec un emplacement de parking).

10. En SCI ou en direct ?

La principale différence entre l’achat en direct ou via une SCI c’est que dans le cas d’une SCI vous pouvez, de fait, diviser ce qui est indivisible, c’est-à-dire un bien immobilier. Dans une SCI, vous pouvez en effet « découper » en parts la valeur du (ou des) bien(s) qui la compose, ce que vous ne pouvez pas faire pour un achat en direct. En revanche, et même si la SCI est une société dite transparente et donc qu’à ce titre elle n’octroie pas d’avantages particuliers, il y a dans le type même de SCI des avantages.

En effet, sachez que le fait d’acheter un bien via une SCI (société civile immobilière) ne vous donnera pas les mêmes avantages selon qu’elle est à l’IR ou à l’IS (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés). A l’IR, la SC est le prolongement de vous-même à tous les égards. A l’IS, votre SCI va pouvoir amortir le bien immobilier comme le ferait une société et à ce titre permettre une non imposition des loyers perçus. Avantage substantiel, mais qui est à mettre en face de la perte de l’avantage fiscal pour durée de détention sur la plus-value immobilière. Pour faire simple, ce que vous ne paierez pas en IR sur vos loyers sera récupéré à la sortie sur la plus-value. La SCI à l’IS a donc un grand intérêt pour les contribuables fiscalisés à 30% au moins et plus.

Conclusion

L’investissement immobilier reste une mécanique d’enrichissement par capitalisation assez simple à connaitre puis à maitriser, pour peu que l’on se soit préalablement posé les bonnes questions.

Ces 10 questions à se poser avant d’investir dans l’immobilier vous permettront, je l’espère, de réaliser votre investissement dans les meilleures conditions. Sachez toutefois que les professionnels du conseil et de l’ingénierie patrimoniale maitrisent ce sujet parfaitement et que leur prestation est bien souvent bien moins onéreuse que le cout d’une erreur ou d’un oubli.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr. Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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