20 critères pour bien choisir son investissement immobilier

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L’article « 20 critères pour bien choisir son investissement immobilier » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Guilhem Garcia - Vu 1699 fois

Au moment de passer à l’acte d’achat beaucoup d’investisseur se posent la question de savoir s’ils ont fait le bon choix ou plutôt le meilleur investissement. Chacun utilise une grille d’évaluation qui diffère d’un individu à l’autre. Mais bien trop souvent cette évaluation n’est pas forcément objective et se base sur des critères affectifs. Nous le répétons très souvent, mais un investissement immobilier doit se faire de manière pragmatique sans aucun sentiment. Au travers de ce guide, nous allons vous apporter une grille de lecture universelle pour juger de la qualité de votre investissement. Elle vous permettra également de comparer deux investissements et de déterminer qu’elle est le meilleur choix pour votre projet. Mais rappelez vous que des spécialistes sont à votre disposition, donc n’hésitez pas à contacter un conseiller en gestion de patrimoine.

La liste complète des critères pour estimer la qualité de votre investissement immobilier

1. La demande locative

Il était souvent compliqué pour les particuliers de se procurer cette information. Mais aujourd’hui, grâce au dispositif PINEL, vous avez un accès facilité à cette information. En effet, les zones géographiques sur lesquelles le dispositif Pinel est accessible sont des zones sous tensions locatives. Ainsi, pour savoir si le secteur géographique sur lequel vous investissez est en manque de logement, il vous suffit de vérifier s’il est sur une zone PINEL.

2. La population : sa taille et répartition

Il est important de vérifier la population du lieu où vous souhaitez investir. En effet, il est préférable d’investir sur un secteur sur lequel il y a une population importante. Cela vous permet d’avoir un choix de locataires plus important. Là encore, la plupart des particuliers ne savent pas où trouver cette information. Il faut se rapprocher des services de recensement de la mairie ou interroger le site de l’INSEE.

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3. La population en unité urbaine

Pour mieux comprendre ce critère, nous allons d’abord le définir. Selon l’INSEE, l'unité urbaine est une commune ou un ensemble de communes qui comporte sur son territoire une zone bâtie d'au moins 2 000 habitants où aucune habitation n'est séparée de la plus proche de plus de 200 mètres. En outre, chaque commune concernée possède plus de la moitié de sa population dans cette zone bâtie. Autrement dit, il s’agit des zones géographiques où la population se concentre. Si vous êtes excentré de ces zones, il se peut que vous ne soyez pas sur une zone attractive.

4. L’évolution de la démographie de la ville

C’est une donnée que beaucoup d’investisseur oublient d’analyser. Et pourtant, il s’agit d’une donnée centrale. En effet, une évolution démographique négative peut entraîner la création d’une pénurie de locataire. Cette situation pourrait faire naître un risque locatif sur votre investissement. Là aussi, l’INSEE ou les services de recensement de votre mairie peuvent vous amener cette information.

5. L’évolution démographique de la région

De la même manière, une démographie négative sur une région peut créer une situation de manque de demande locative sur votre investissement. Une évolution démographique négative sur une région est souvent le premier signe d’un appauvrissement des habitants sur l’ensemble des villes et des départements d’une région. C’est là aussi un critère important pour la pérennité de votre investissement.

6. Le taux de chômage

Le taux de chômage va permettre de mettre à jour deux éléments importants sur la qualité de votre investissement. Il va permettre tout d’abord d’observer la santé économique d’un secteur géographique. Si vous comparez ce taux sur le département de la Haute Garonne et l’Hérault vous allez passer de 10.7% à 14.5% soit une augmentation de plus de 35%. Cela permet de voir que l’activité économique est beaucoup moins forte sur un secteur que sur l’autre. Le deuxième point important qui est mis en avant par ce comparatif est la qualité du locataire. Avec un taux de chômage plus important, vous avez statistiquement plus de chance de tomber sur quelqu’un qui n’a pas une situation d’emplois stable sur l’Hérault que sur la Haute Garonne.

7. Le dynamisme économique

Le dynamisme économique est une donnée assez large. Il y a plusieurs éléments à observer pour évaluer la santé économique d’un secteur. Le nombre de créations d’entreprises est un des premiers critères. Un nombre important de créations va amener de nouveaux d’emplois et de fait va attirer une nouvelle population. A l’inverse, le pourcentage d’entreprises en liquidation judiciaire ou en sauvegarde reflètera une activité économique en danger. La présence de grand groupe type Airbus sur la région toulousaine ou Dassault sur la région Bordelaise est aussi un bon indicateur. Ces grandes entreprises entraînent dans leur sillage un grand nombre de sous-traitants. Leur impact économique sur un secteur géographique a des retombés sur l’ensemble des sous-traitants. On peut imaginer dès aujourd’hui que les carnets de commande déjà bien fourni d’Airbus sur les 10 prochaines années vont permettre de maintenir une forte croissance économique sur ce secteur.

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8. Le PIB par habitant

Le PIB (produit intérieur brut) par habitant est un indicateur du niveau d’activité économique. Il reflète le potentiel de richesse à disposition de chaque individu. Il est bien souvent en adéquation avec la santé économique d’un secteur. Il faut cependant le nuancer et ne pas croire qu’il reflète le niveau de revenu moyen sur un territoire donné. Pour cela, il faudra utiliser d’autres indicateurs.

9. La rentabilité locative

C’est un des critères sur lesquels il y a souvent une grande divergence. En effet, plusieurs méthodes de calcul sont confrontées. Le calcul le plus souvent présenté est assez basique. Les investisseurs font leur calcul à partir du montant de leur investissement et du loyer. Mais malheureusement, cette vision du calcul est trop réductrice. Il faut par exemple prendre en compte l’imposition créée par ce nouvel investissement, la revalorisation du bien, les éventuels travaux qui eux aussi vont avoir une forte influence sur la rentabilité locative. Elle doit vraiment être calculée avec le maximum de critères pour être le plus juste possible.

10. Le prix moyen de l’immobilier.

Un peu à l’identique de la rentabilité locative, plusieurs approches coexistent dans le calcul du prix moyen. Nous vous rappelons qu’il doit être calculé à partir du prix du bien hors parking et hors frais de notaire. Il est ensuite à comparer par secteur au guide de valeurs vénales éditées par les Notaires qui est aujourd’hui le seul guide officiel qui reflète les véritables valeurs des prix de l’immobilier en fonction de la zone géographique et du type de bien. Il faut dès lors vérifier que votre investissement soit bien situé dans la bonne gamme de prix.

11. La facilité de déplacement et la qualité des accès à la ville

Il s’agit là d’un point central pour la qualité de vie du territoire sur lequel vous allez investir. En effet plus la facilité de déplacement et la qualité d’accès à une zone urbaine est de bonne qualité, plus la ville sera agréable. Ainsi, il faut étudier les différentes voies d’accès par axes routiers mais également la densité du réseau des transports en commun. Plus le maillage du territoire sera bon plus, il facilitera les déplacements dans la ville. Cela permettra aussi d’avoir un meilleur confort de vie.

12. Les atouts culturels et patrimoniaux

Il s’agit là d’un élément que peu de personnes prennent en compte. Et pourtant, les atouts culturels et patrimoniaux d’une ville vont influencer plusieurs domaines sur un territoire donné. Ils vont déjà attirer une population touristique importante qui de fait, va doper la croissance économique d’un secteur en consommant sur la ville. L’impact économique que ce soit sur les commerçants, sur les restaurateurs ou les hôtels sera important. Il s’agit aussi un élément important dans le cadre de la qualité de vie. Une ville avec de forts atouts culturels et patrimoniaux sera plus agréable à vivre qu’un secteur pauvre dans ce domaine. Elle sera également plus attractive.

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13. Le plafond PINEL

Le plafond Pinel va également influencer plusieurs éléments. Il va bien sûr moduler votre rentabilité locative. Mais également, il va permettre de vous situer par rapport marché locatif local. Ainsi, si vous investissez dans l’ancien avec des loyers plus importants que ceux du dispositif Pinel, vous allez être confronté à une concurrence importante qui proposera une offre meilleur marché.

14. Les atouts liés à l’environnement naturel local

Il s’agit d’un critère important pour la qualité de vie de vos futurs locataires et qui permettra également à cette zone de développer une forte attractivité. Ainsi, plus un secteur géographique sera naturellement attirant plus le cadre de vie sera agréable. Des zones comme la région bordelaise en sont un bon exemple. Elle réunit à la fois les avantages d’une mégalopole, mais est également riche en secteur naturel comme le Bassin d’Arcachon ou les cotes océanes. Cette proximité permet à la population de bénéficier de cadre naturel qui entoure la ville.

15. L’évolution du prix de l’immobilier

Trop peu souvent utilisé, il permet pourtant de sécuriser votre investissement. Ainsi, un secteur qui serait en baisse depuis plusieurs années représente un risque important. Vous pourriez voir ainsi la valeur de votre patrimoine chuter au fil des années. Et même si la rentabilité locative peut être plus importante sur ses secteurs, le risque financier est conséquent. En effet, comme nous le répétons très souvent la revalorisation de votre bien est tout aussi importante que la rentabilité mensuelle de votre investissement.

16. La présence de secteurs sauvegardés

La présence de secteurs sauvegardés permet de mettre à jour la présence de bâtiments anciens à forts caractères. Il s’agit même le plus souvent de quartier entier. Cette classification permet de donner un cachet important à la ville. Elle détermine même souvent l’identité d’une ville. C’est encore une fois, un élément qui améliore la qualité de vie sur ses zones. C’est également une des raisons du maintien des prix de l’immobilier sur de tels quartiers.

17. La présence de lieux classés au patrimoine mondial de l’Unesco

La classification de monuments au patrimoine mondial de l’UNESCO est un fort vecteur du développement touristique. Les retombés économiques sont très importantes et influencent beaucoup de secteurs économiques. La plus importante étant bien sûr le tourisme. Mais également, les prix de l’immobilier vont être dopés lors de la mise en place de cette nomination. Ils permettent également de garantir un entretien constant des bâtiments de la ville.

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18. Le classement des villes de France où il fait bon vivre

Ce classement vous permettra de trouver une bonne analyse de plusieurs critères que nous avons pu voir précédemment. Il reflète de manière objective le ressenti des individus sur une ville bien défini. On peut d’ailleurs remarqué que les villes sur lesquelles nous vous conseillons souvent d’investir comme Toulouse ou Bordeaux occupent la tête de ce classement.

19. Le bassin d’emplois

Pour étudier cette donnée, il faut observer le nombre d’entreprise présentes sur le secteur, leur perspective d’évolution ainsi que leur santé économique. Il ne faut pas hésiter pour avoir ces informations à se tourner vers les chambres de commerce et d’industrie de votre secteur qui détiennent ce type d’information. Différents magasines économiques font également un point régulier sur les différents secteurs économique région par région.

20. Le part de locataire sur le secteur

La part de locataire sur un secteur géographique détermine votre future profondeur de marché. En effet plus la part de locataires est importante plus la demande locative est forte. Investir sur un secteur où la part de locataire ne serait pas assez importante peut mettre en péril la pérennité de votre investissement.

Conclusion

Nous avons vue au travers de ce guide que l’analyse nécessaire à un investissement immobilier est un sujet vaste et complexe. Un grand nombre de critères sont à prendre en compte et leur analyse n’est pas toujours aisée pour un novice. Nous vous invitons à confier votre projet à un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra vous accompagner et vous apporter son expertise.

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À propos de l'auteur

Guilhem Garcia , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Après l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Guilhem débute sa carrière au sein d’une grande banque régionale. Après 10 ans de carrière dans différents groupes bancaires, où il a occupé des postes de conseiller clientèle professionnel à gestionnaire en patrimoine, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès d’un des grands assureurs de la place. Son désir d’indépendance et d’évolution professionnelle, le pousse naturellement à rejoindre début 2014 le groupe WAST AND VAN en tant que consultant en gestion de patrimoine sénior.

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