5 astuces pour optimiser son investissement locatif

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L’article « 5 astuces pour optimiser son investissement locatif » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Guilhem Garcia - Vu 945 fois

Chaque investisseur cherche en permanence à rentabiliser ou à optimiser son investissement. Mais bien souvent que ce soit par méconnaissance ou par complexité des règles fiscales, il reste de nombreux points à améliorer. Au travers de ce guide, nous allons vous donner des pistes de réflexions afin d’améliorer la qualité de votre investissement.

Vous verrez ainsi qu’il y a plusieurs points sur lesquels l’investisseur peut intervenir, que ce soit au niveau de la fiscalité, du financement ou de l’exploitation du bien. Tous ces points peuvent intervenir dans l’optimisation de votre investissement locatif.

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1. La fiscalité : choisir la déclaration des revenus fonciers au réel

Lorsque vous déclarez vos revenus fonciers, vous avez deux options possibles :

  • la déclaration au micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30% sur vos dépenses
  • la déclaration au réel

Beaucoup d’investisseurs par soucis de simplicité ou par méconnaissance choisissent la déclaration au forfait. Mais malheureusement, elle n’est pas toujours le meilleur choix. Ainsi, pour vérifier si le régime forfaitaire est bien le plus avantageux, il faut que les charges liées à votre investissement immobilier soient inférieures à 30% du montant des loyers.

Si ce n’est pas le cas, vous devez opter pour la déclaration au réel de vos revenus fonciers. Dans ce cas, vous vous engagez à conserver ce régime d’imposition pendant trois années complètes. Il va vous permettre de venir imputer l’ensemble des charges liées à l’acquisition et à la gestion de votre bien et pourquoi pas créer du déficit foncier.

Le déficit foncier est créé dans le cas où vos charges sont supérieures au montant des loyers perçu. Mais vous ne pouvez pas créer ce déficit avec toutes les charges. Ainsi, quand vous calculerez votre résultat foncier, vous commencerez par imputer le montant des intérêts d’emprunts à vos revenus fonciers. Ces intérêts peuvent annuler vos revenus fonciers mais ne peuvent créer du déficit. Si vous n’avez pas consommé la totalité des intérêts d’emprunt sur une année, vous aurez la possibilité de les reporter sur les années suivantes. Une fois les intérêts déduits, vous pourrez déduire l’ensemble des charges liées à votre investissement comme les travaux de réhabilitation, les frais d’assurance, les frais de gestion, d’entretien, la taxe foncière, etc…

Vous avez la possibilité de déduire par la suite de votre revenu imposable ce déficit, dans la limite de 10 700€ par an, le surplus étant reportable sur les 6 années suivantes.

Emprunter plus et plus longtemps

2. Emprunter plus et plus longtemps

Ce n’est un secret pour personne mais les taux d’emprunt immobilier sont à leur plus bas historiques. Dans ce contexte de taux extrêmement bas, vous avez tout intérêt à emprunter sur la totalité de votre projet pour profiter de l’effet de levier du crédit. En effet, à l’heure actuelle, vous pouvez par exemple obtenir un prêt sur 20 ans à un taux de 1,60%. Dans le même temps, vous pouvez placer vos liquidités sur un contrat d’épargne rémunéré entre 3% et 5%. Ainsi, votre argent vous rapportera plus que ce que vous facturera la banque en intérêts.

Le différentiel est encore plus important quand on intègre le gain fiscal généré par les intérêts qui vont être comptabilisés en charges dans votre déclaration de revenus fonciers.

Mais également, en cas de décès si vous avez conservé vos liquidités et que le prêt est bien couvert par une assurance décès, vos héritiers auront la possibilité de récupérer à la fois votre bien mais également vos liquidités en exonération de droits de succession si vous les avez placés sur un contrat d’assurance vie et que vous respectez les plafonds réglementaires.

3. Penser au prêt in fine

Très souvent utilisé il y a une dizaine d’année, le prêt In Fine a progressivement été abandonné au vu des taux pratiqués par les banques. Aujourd’hui, avec des taux plus raisonnables, il est redevenu plus attractif

Il a en effet de nombreux avantages. Pour les investisseurs qui auraient 30 à 40% du montant de leur investissement en liquidités, le prêt in fine peut être la meilleure solution. Le principe de ce prêt est que vous ne payez que les intérêts pendant la durée prévue initialement, et que n’amortissez pas le capital. Cela vous permet d’augmenter le montant des charges déductibles de votre revenu foncier et de fait de réduire votre résultat foncier. Dans le même temps, vous devez déposer votre apport de départ sur un contrat d’épargne type assurance vie qui servira à solder le montant du prêt si vous décidez de ne pas vendre votre bien à la fin de l’opération (d’où l’appellation de In Fine). Ce contrat devra donc être alimenté de manière régulière pour qu’il y ait des liquidités suffisantes à l’échéance du projet. C’est ici le deuxième avantage du prêt in fine, il vous laisse plus de souplesse de fonctionnement. Si vous avez des difficultés de trésorerie, vous pourrez suspendre les versements pour les reprendre et rattraper le retard. Pour les personnes imposées à l’ISF, la dette créée par ce prêt permet également de réduire la charge d’imposition.

Séparer le parking du bail du bien

4. Séparer le parking du bail du bien

Cette possibilité concerne prioritairement les personnes qui investissent dans le cadre du dispositif Pinel. En effet, les loyers sont plafonnés selon des zones géographiques définies par l’état. Dans certains secteurs, les montants des loyers sont inférieurs au loyer pratiqué par le marché. Cette caractéristique a pour avantage de facilité la location mais baisse la rentabilité locative de votre investissement. Pour pallier à cela, vous avez la possibilité de rédiger deux baux, l’un pour la location du bien et l’autre pour la location du parking.

Ainsi, le montant du loyer du parking n’entre pas dans le calcul du plafond du loyer. Mais il y a une contrepartie à ce modèle. La valeur du parking doit être sortie de la base de calcul pour la réduction d’impôts générée par le dispositif Pinel. Par exemple si vous investissez sur un projet d’une valeur de 200 000€ dont 15 000€ de parking, et que vous rédigez un bail spécifique pour le parking la base de calcul de la réduction d’impôts sera de 200 000-15 000 soit 185 000€.

5. Revoir ses cotisations d’assurances

L’un des derniers points que vous pouvez optimiser concerne vos cotisations d’assurance. Il ne faut pas hésiter chaque année à comparer les offres d’un assureur à l’autre. La première, qui est d’ailleurs souvent la plus coûteuse, est l’assurance de votre prêt. Il peut y avoir des écarts du simple au double. Depuis la loi Hamon (mars 2014), vous avez la possibilité dès la première année de votre prêt de changer d’assurance à tout moment pour un contrat avec des garanties équivalentes. Vous pouvez ainsi suivre chaque les évolutions tarifaires de votre assurance et de la concurrence pour optimiser cette charge. Et ce, sans avoir à renégocier le prêt lui-même.

L’autre assurance que vous pouvez optimiser, est l’assurance propriétaire non occupant. Même si elle ne représente pas une charge importante, il ne faut pas hésiter à faire un comparatif annuel.

Conclusion

Nous venons de voir à travers ce guide qu’il existe encore des points importants à améliorer dans vos investissements locatifs. Il est déterminant de bien étudier l’ensemble des aspects de votre projet avant de vous lancer, tant fiscaux qu’au niveau de la gestion.

Il faut avant tout garder à l’esprit que rien n’est figé dans le temps et qu’à tout moment il faut être prêt à s’adapter au nouveau cadre proposé par l’administration pour optimiser votre projet.

Pour cela votre conseiller patrimonial pourra vous accompagner dans le montage et le suivi de votre projet.

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À propos de l'auteur

Guilhem Garcia , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Après l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Guilhem débute sa carrière au sein d’une grande banque régionale. Après 10 ans de carrière dans différents groupes bancaires, où il a occupé des postes de conseiller clientèle professionnel à gestionnaire en patrimoine, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès d’un des grands assureurs de la place. Son désir d’indépendance et d’évolution professionnelle, le pousse naturellement à rejoindre début 2014 le groupe WAST AND VAN en tant que consultant en gestion de patrimoine sénior.

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