Investissement immobilier en 2013 : investir autrement

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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 3481 fois

Nouvelle année, nouvelles mesures, nouveaux dispositifs. A l'approche de 2013, ce guide est l'occasion de (re)découvrir les possibilités d'investir autrement dans l'immobilier locatif avec des rendements intéressants, même sans avantage fiscal. D'autant qu'avec le prochain plafonnement global des niches fiscales à 10000 € dès 2013, il va certainement falloir « ouvrir un peu ses chakras ».

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Investir dans les SCPI de rendement

Nous en avions déjà largement parlé tout au long de l'année 2012, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ont plus que jamais le vent en poupe.

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En effet, non seulement elles fédèrent désormais les déçus (ou déchus) de la bourse qui fuient les marchés financiers mais également tous les investisseurs qui cherchent un support solide, pérenne et rentable.

En 2012, le marché des SCPI aura collecté près de 2 milliards d'euro : un record. Mais ce record s'explique. Non seulement les SCPI offrent des rendements moyens de l'ordre de 6% nets par an sur les 10 dernières années, mais ont en plus l'avantage d'être investis sur un sous-jacent solide et inertique : l'immobilier professionnel.

De plus, grâce à la répartition de l'actif sur le territoire, l'investisseur bénéficie d'une mutualisation naturelle de son risque. De quoi rassurer et attirer les investisseurs même les plus défensifs qui ne voulaient plus garder leur assurance-vie investie en fonds euro.

Attention toutefois à ne pas investir dans n'importe quelle SCPI. Toutes ne se valent pas. Seule une dizaine d'entre elles offrent un réel équilibre entre qualité de l'actif, expertise de l'émetteur gestionnaire et rendement offert.

Pour vous aider à bien choisir une SCPI, nous vous invitons à consulter notre guide « comment bien choisir sa SCPI de rendement».

Investir dans le démembrement immobilier

Encore peu connu et (trop) peu utilisé par les français, le démembrement est un mécanisme à la fois simple et redoutablement efficace pour certains contribuables ou investisseurs.

Le droit immobilier français intègre en effet une double notion : la nue-propriété d'une part et l'usufruit d'autre part. Le nue propriétaire est « propriétaire » du bien du point de vue du titre de propriété, alors que l'usufruitier lui en a la jouissance.

Un bien immobilier peut ainsi être démembré, séparant de fait la nue-propriété et de l'usufruit. L'investisseur achètera uniquement la nue-propriété pour une valeur du bien décotée d'environ 40%. Cette décote quant à elle sera acquise par un bailleur usufruitier professionnel qui tirera les bénéfices de l'usufruit pendant une durée déterminée (généralement de 15 ans).

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Quels sont les intérêts d'acheter la nue-propriété d'un bien ? ils sont nombreux :

  • La nue-propriété ne rentre pas dans l'assiette de calcul de l'ISF
  • Vous achetez un bien immobilier en emplacement Premium à 60% de sa valeur
  • Vous ne supportez aucune charge, aucune taxe ni impôt pendant toute la durée du démembrement
  • Les intérêts d'emprunts liés à l'acquisition sont déductibles de revenus fonciers que vous auriez par ailleurs

En conclusion, le démembrement est un mécanisme d'investissement adapté à celles et ceux qui souhaitent se constituer à moindre cout un capital immobilier de qualité et qui n'ont pas besoin de titrer des loyers immédiatement.

Investir dans la location dédiée

La location dédiée, appelée également investissement dans une résidence de services (étudiants, affaires, senior, EHPAD, tourisme) permet à l'investisseur de bénéficier du statut avantageux de loueur en meublé (statut de 1949).

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Tout l'intérêt du statut repose sur le bail commercial, annexé à l'appartement concerné. Ce bail commercial précise et encadre l'ensemble des éléments constitutifs de l'opération : montant des loyers, date de paiement, montant de la réindexation, qui prend en charges les frais, taxes etc… tout y est donc mentionné précisément, ce qui permet à l'investisseur de parfaitement maitrisé son investissement, notamment d'un point de vue financier.

De plus, celles et ceux qui investissement dans une résidence de services neuve bénéficient automatiquement de la réduction plein de TVA sur le prix d'achat du bien. Cette TVA vous est restituée six mois après la livraison, ce qui vous permet de financer le bien sur le hors taxe. Une remise substantielle puisqu'elle représente près de 20% de remise.

Sur ce marché, deux types de résidences de services sont particulièrement porteurs : les résidences pour personnes âgées dépendantes : EHPAD et les résidences étudiantes.

Les deux répondent à une demande très forte et tentent de palier à une offre insuffisante.

Les enveloppes d' investissement en EHPAD sont souvent plus importants du fait notamment de la pondération dans le prix de vente du matériel et du personnel médical nécessaire, mais les rendements nets offerts avoisinent aussi souvent les 5%.

Pour les EHPAD, l'emplacement importe moins que pour les autres types de résidence de services. La demande en générale étant très forte.

Les résidences étudiantes quant à elles ont l'avantage d'avoir des « tickets d'entrée » faibles car il n'est pas rare de trouver des chambres à moins de 100000€. Les rendements quant à eux sont aux alentours de 4% nets.

L'emplacement est stratégique. Privilégiez les villes à forte concentration étudiante : Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes etc.

A SAVOIR : le dispositif d'incitation fiscal Censi Bouvard vient d'être reconduit jusqu'en 2016 et permet aux contribuables qui investissent dans une résidence de services neuve de bénéficier d'une réduction d'impôts de 11% sur le montant investi. De quoi booster encore un peu plus le rendement global de l'opération.

Les niches fiscales

En 2013, le plafond global de niches fiscales sera ramené à 10000€. Toutefois, trois dispositifs majeurs d'investissement immobiliers sortent de ce plafonnement : le Girardin, le Malraux et les Monuments Historiques.

Trois dispositifs à considérer sérieusement si l'on supporte une fiscalité lourde et que l'on souhaite l'optimiser.

Le dispositif Girardin consiste à investir dans des logements sociaux en Outre mer. La réduction d'impôts potentielle est très substantielle et le rendement global de l'opération peut dépasser les 10%. Ce type d'investissement est toutefois réservé aux investisseurs qui sont capables de franchir le « cap psychologique » de la distance.

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L'investissement en loi Malraux s'adresse plutôt aux amoureux de la « vieille pierre » et des centres villes historiques de villes de Province. Le Malraux permet en effet de vous constituer un patrimoine de grande qualité tout en le faisant financer en partie par vos impôts puisque la réduction est de 22 à 30% calculée sur l'enveloppe de travaux.

Il en est de même pour le dispositif MH (monuments historiques) qui lui permet de déduire l'intégralité des travaux en déficit foncier sur les revenus bruts imposables du foyer. Une solution fiscale redoutable pour les hauts contribuables.

Conclusion

Avec des taux d'emprunts bancaires qui n'ont jamais été aussi bas, l'année 2013 sera à n'en pas douter une nouvelle année propice aux investissements immobiliers. De nombreuses voies alternatives existent pour se constituer un patrimoine dans la pierre, alors profitez-en.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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