Investissement locatif : vaut-il mieux investir à Bordeaux ou Marseille ?

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Chauncey Schmitt
Par Chauncey Schmitt
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En résumé :

Nouveau match entre deux grandes métropoles françaises : Bordeaux vs Marseille


L’investissement immobilier est sans doute la forme d’investissement la plus souvent citée par nos clients dans la construction et la constitution de leur patrimoine.

Rien d’étonnant à cela puisque la pierre se révèle être pour beaucoup un véritable gage de sécurité qui conduit bien souvent à qualifier cette classe d’actif de valeur refuge.

En effet, les Français observent depuis de nombreuses années une évolution positive des prix dans une large majorité des métropoles françaises.

Bien que certains pseudos spécialistes ne cessent de dresser des constats alarmistes d’une supposée « bulle » immobilière, il nous semble important de débuter ce guide en rappelant que le marché immobilier est régi comme tout marché par une règle : la confrontation de l’offre et de la demande. Si la demande est supérieure à l’offre, les prix grimpent, à l’inverse si c’est l’offre qui est supérieure à la demande, alors les prix baissent.

Actuellement, les nouvelles constructions de logements neufs ne suffisent pas à répondre efficacement à une demande de logements en France qui ne cesse d’augmenter. Cette demande en perpétuelle progression se justifie non seulement par la croissance de la population mais surtout par l’explosion des familles monoparentales.

Maintenant que ce focus sur la santé du marché immobilier est réalisé et que votre appétence pour investir dans la pierre est indéfectible nous vous proposons un match entre deux villes.

Nous avons décidé de mettre en comparaison Bordeaux et Marseille.

Sommaire


1. Présentation de ces deux villes

Marseille

Marseille dispose de nombreux atouts pour attirer des investisseurs. Au-delà d’être la plus ancienne ville de France, elle se place aujourd’hui à la deuxième place des plus importantes métropoles françaises avec une population de plus 869 000 habitants (plus de 4 270 000 en comptant le grand delta méditerranéen).

Aujourd’hui, la cité phocéenne est perçue comme une ville d’histoire, comme l’attestent des lieux mondialement connus tels que la basilique Notre Dame de la Garde, le Vieux-Port, la cité radieuse ou encore les nombreux musées. C’est la présence de toutes ces institutions qui contribuent à alimenter l’afflux touristique permettant à Marseille d’être élue en 2013 capitale européenne de la culture.

Bordeaux

Bordeaux, faute de s’être longtemps reposée sur sa renommée viticole lui ayant valu à cette époque le surnom de « la belle endormie » a depuis maintenant près de 20 ans amorcé un virage à 180 degrés en réaménageant, en restructurant et en rénovant son centre-ville.

Cette métamorphose a permis à Bordeaux de bouleverser son image de ville sale et peu accueillante au profit d’une image où l’on vante à présent un cadre de vie exceptionnel comme l’atteste le fait que la capitale girondine fût élue en 2017 la ville la plus attractive au monde par le célèbre Lonely Planet.

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2. Round 1 : L’attractivité économique et le potentiel locatif

Bordeaux

Bordeaux est une métropole connue pour ses grands domaines viticoles qui en font sa renommée à l’international, mais elle est également dotée d’un tissu économique très développé. C’est en effet à Bordeaux que se situe le second pôle français d’aéronautique , du spatial et de la défense avec l’implantation de sociétés telles que Dassault, Thales ou encore Safran qui emploient plus de 130 000 salariés.

A tout cela s’ajoute un secteur tertiaire prépondérant et qui a vu naître de très belles entreprises comme par exemple Cdiscount , leader de la vente en ligne en France.

Bordeaux est également un pôle universitaire majeur du territoire français avec plus de 100 000 étudiants et des écoles et universités de renom tel que KEDGE Business School ou encore l’ INSEEC .

C’est donc grâce à un bassin d’emplois extrêmement riche et un vivier constant d’étudiants que le potentiel locatif de la capitale girondine est extrêmement soutenu. Notons que notre analyse nous laisse penser que la tension locative bordelaise devrait encore s’accentuer au cours des prochaines années du fait de la forte attractivité de la ville.

Marseille

Au cours des 20 dernières années, Aix-Marseille a enregistré la création de près de 44 000 emplois. Cet exploit économique fût même récompensé par l’Organisation de Coopération et de Développement Économique (OCDE) qui a classé Aix-Marseille au second rang des métropoles européennes dans ce domaine.

Pour en arriver là, Marseille a tout d’abord renforcé ses principaux atouts économiques et notamment son activité portuaire.

En effet, l’activité portuaire et le négoce concentrent une part importante des emplois de la zone dans la mesure où Marseille n’est autre que le premier port de France grâce à son emplacement stratégique qui lui permet de se placer au centre des échanges méditerranéens et des flux commerciaux venant d’Asie.

La ville s’est également diversifiée en développant un important pôle d’activité tertiaire qui s’articule autour de quatre secteurs d’activités majeurs :

  • Le transport maritime ;
  • Les services financiers
  • Le tourisme et les croisières
  • Les télécoms et le multimédia.

Marseille est également un pôle universitaire important français avec plus de 92 000 étudiants.

En conclusion, la ville de Marseille présente également de nombreux arguments économiques qui lui permettent de de jouir d’ un potentiel locatif très intéressant.

C’est donc sur un match nul que ce conclu ce premier round !

3. Round 2 : Le prix d’acquisition, son évolution et la rentabilité locative

Bordeaux

Selon http://tourdefrance-immobilier.fr/ le prix d’acquisition moyen d’un appartement à Bordeaux s’élève à 4 500 € / m2 contre 4 560 € / m2 pour une maison. La fourchette de prix s’établie entre 3 200 € / m2 et 7 000 € / m2 pour l’hyper-centre de bordeaux.

Les prix ont progressé de manière fulgurante à Bordeaux entre fin 2015 et fin 2017 avec une progression de plus de 19% . La hausse des prix atteint même près de 62% sur 10 ans.

Après deux années de hausse impressionnante, les prix de l’immobilier à Bordeaux se sont stabilisés en 2018 et cette tendance se poursuit en 2019. La ville semble toutefois être à l’abri d’un retournement de marché grâce à des fondamentaux solides qui nourrissent la croissance démographique et donc la demande.

S’agissant des perspectives futures, il nous semble important de préciser que les prix se heurtent aujourd’hui au plafond de la réalité économique des ménages bordelais.

C’est pourquoi, il nous semble opportun de porter une attention particulière à certains quartiers Bordelais en plein développement comme le Bassin à Flot et même à certaines villes périphériques de Bordeaux Métropole (ancienne Communauté Urbaine de Bordeaux) qui reste toujours abordables pour réaliser un investissement locatif. Parmi ces villes à fort potentiel, nous pouvons citer la commune de Floirac qui rentre dans notre classement des 10 meilleures villes où investir.

Autre élément important qui atteste de la bonne santé du marché immobilier Bordeaux, le nombre d’acheteurs en quête d’un bien immobilier bordelais est supérieur de 12% au nombre de biens en vente.

Enfin la rentabilité locative s’élève en moyenne à 3,60% à Bordeaux toujours selon http://tourdefrance-immobilier.fr/.

Marseille

A Marseille, le prix d’acquisition moyen d’un appartement s’élève à 2 580 € / m2 contre 3 560 € / m2 pour une maison. La fourchette de prix s’établie entre 1 800 € / m2 et 5 400 € / m2 pour les quartiers de la cité phocéenne les plus recherchés.

Concernant l’évolution des prix, ils ont augmenté de 7,6 % au cours des deux dernières années mais seulement de 2,3 % en 10 ans. La récente évolution des prix n’a finalement que compensé la baisse du marché immobilier marseillais entre 2010 et 2016.

Autres données importantes qui attestent que le marché Marseillais se porte mieux, le nombre d’acheteurs en quête d’un bien immobilier Marseillais est supérieur de 14% au nombre de biens actuellement en vente.

Si l’on combine cette donnée au fait que les prix de l’immobilier Marseillais restent encore accessibles comparativement à la plupart des grandes métropoles françaises, les investisseurs peuvent légitimement espérer une évolution positive des prix à court terme.

Enfin la rentabilité locative s’élève en moyenne à 5,54% à Marseille toujours selon http://tourdefrance-immobilier.fr/ .

En conclusion, le potentiel de revalorisation des prix semble plus important à Marseille qu’à Bordeaux à court terme. En effet l’augmentation des prix de l’immobilier bordelais tend à s’essouffler après deux années exceptionnelles.

C’est donc une victoire pour Marseille !

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4. Round 3 : La qualité de vie

Bordeaux

La qualité de vie bordelaise n’est plus à défendre.

En effet, sa situation géographique est idéale. Entre l’océan accessible en moins d’une heure et les montagnes pyrénéennes situées à trois heures de voiture , Bordeaux jouit d’un emplacement exceptionnel qui contribue à alimenter l’engouement des investisseurs pour cette ville.

Fort de ces atouts indéniables, Bordeaux fait partie des villes incontournables comme en atteste les gratifications suivantes :

  • European Best Destination 2015
  • Numéro 2 des villes à découvrir par le New York Times en 2016
  • Numéro 1 des villes à découvrir par Lonely Planet en 2017

Marseille

Marseille ne peut pas se targuer des mêmes arguments que sa rivale du jour. La cité phocéenne, malgré ses nombreux atouts géographiques et climatiques, ne bénéficie pas de la même image de marque.

Marseille ressemble plus à la ville de l’ambivalence incarnée.

En effet avec un climat estival en continu , des paysages sublimes avec ses fameuses calanques mondialement réputées , Marseille a de quoi séduire mais ses atouts sont contrebalancés par les nombreux faits divers qui alimentent la sensation d’insécurité ambiante qui règne dans certains quartiers de la ville.

Sur ce troisième round, c’est une victoire pour Bordeaux !

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5. Round 4 : Les projets urbains réalisés, en cours ou à venir

Bordeaux

Le principal projet urbain de la ville fut la mise en service de la Ligne à Grande Vitesse (LGV) entre Paris et Bordeaux qui permet à présent de relier Bordeaux à la capitale française en seulement deux heures.

A cette occasion, la gare Saint Jean et ses alentours bénéficie d’un vaste programme de modernisation donnant une nouvelle fraîcheur à un quartier autrefois en déclin. Cet ambitieux projet, nommé « Bordeaux-Euratlantique » fût initié en 2010 et vise la création de nombreux équipements publics, des logements, des bureaux, des commerces, des hôtels qui à eux tous permettront à horizon 2030 de créer 30 000 emplois et 50 000 nouveaux logements.

De l’autre côté de la ville, un autre projet est en cours. Ce dernier a pour but de redynamiser un autre quartier, celui du Bassin à flot.

Le projet « Quai des Caps », cofinancé par une société souvent mise en lumière par Netinvestissement, Keys REIM, vise en effet la modernisation de près de 49 000 m2 qui seront répartis entre commerces, bureaux, hôtel B&B et même un cinéma UGC.

Marseille

A Marseille, un vaste projet nommé Euroméditerranée fut lancé en 1995 à l’initiative de la Mairie. Ce dernier a permis la restructuration de 310 hectares de terrains avec notamment la création de 500 000 m2 de bureaux, 400 000 m2 de logements et 200 000 m2 de commerces.

En 2007, le projet fut étendu avec le projet de restructurer près de 170 hectares supplémentaires avec notamment la construction de 14 000 logements neufs.

Malgré cela, l’actualité rattrape la ville de Marseille. En effet, l’état de certains immeubles du centre-ville inquiète. Après l’effondrement d’un immeuble en Novembre 2018 ayant eu des conséquences macabres, il est évident que le chemin est encore long avant que Marseille puisse définitivement redorer son blason.

Sur ce quatrième round, c’est donc logiquement une victoire pour Bordeaux !

Conclusion

C’est donc globalement une victoire de Bordeaux sur ce match qui l’oppose aujourd’hui à Marseille.

Cette analyse est d’ailleurs confirmée par le site de comparaison et d’analyse immobilière, http://tourdefrance-immobilier.fr/, qui attribue la note de 14,5/20 à Bordeaux contre 11,9/20 pour Marseille.

Notons toutefois qu’il s’agît d’une victoire étriquée car Marseille peut s’avérer un choix judicieux, notamment lié au fait que la cité phocéenne jouit d’une meilleure rentabilité locative et semble avoir une marge de revalorisation foncière plus importante que la capitale girondine.

Avant de vous lancer dans un investissement, nous vous rappelons que tous les chefs de projets patrimoniaux de Netinvestissement se tiennent à votre entière disposition pour vous accompagner dans la mise en place de celui-ci.

À propos de l'auteur

Chauncey Schmitt , Chef de projet Patrimonial

Chauncey Schmitt débute son cursus universitaire à Bordeaux où il obtient une licence immobilière. Acquise au grès d'une formation en alternance au sein d'une agence immobilière locale, celle-ci lui donne l'opportunité de se familiariser à l'ensemble des rouages de l'immobilier d'habitation. Désireux d'accroître ses connaissances en lien à la sphère patrimoniale, il se prend d'intérêt pour les marchés financiers et s'oriente naturellement vers un Master en gestion de patrimoine, qu'il obtient à l'INSEEC Paris après de multiples stages en banques de détail et cabinets indépendants. C'est d'ailleurs à la suite de son stage de fin d'études qu'il débute sa carrière au sein du cabinet CO-INVEST à Paris. Passionné par toutes les aspérités de son métier, il s'y épanouira durant quatre années à conseiller et fidéliser une clientèle de particuliers et chefs d'entreprises. Véritablement conquis par l'approche, les valeurs et les ambitions disruptives de Netinvestissement, il nous rejoindra en Janvier 2019. 

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