Les diagnostics immobiliers obligatoires en location

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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 2092 fois

En matière d’immobilier, il existe des diagnostics qui doivent être obligatoirement réalisés et communiqués au locataire du bien en question. Connaître les différents diagnostics à intégrer au dossier de diagnostic technique est tout particulièrement important si vous avez fait le choix de gérer vous-même votre bien immobilier. Dans tous les cas, en avoir connaissance permet de mieux appréhender le marché de l’immobilier.

Les 3 diagnostics immobiliers obligatoires

► L’état des risques naturels et technologiques (ERNT)

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Ce diagnostic permet d’indiquer si le logement est situé ou non dans un périmètre exposé à un ou plusieurs risques (inondations, risques industriels, etc.). Cet ERNT concerne les zones couvertes par un plan de prévention des risques et le diagnostic est valable pendant 6 mois.

En l’absence de diagnostic, le contrat de bail peut être considéré comme nul.

► Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Ce DPE classe le bien immobilier dans une catégorie (de A à G) selon son degré d’isolation thermique. Il permet d’indiquer au locataire si le logement est plus ou moins énergivore et ainsi il peut mieux envisager les charges liées au chauffage du bien.

Il a une valeur informative et est valable 10 ans.

► Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Le CREP donne des indications sur les revêtements du bien. Il permet de savoir si le logement contient ou non du plomb et dans quelle ampleur. C’est un diagnostic obligatoire pour tous les biens immobiliers construits avant janvier 1949 sans quoi le bail signé peut être considéré comme nul. Ce diagnostic reste valide durant 6 ans.

L’information sur la superficie habitable pour les baux de location (loi Boutin)

A la différence de la superficie habitable calculée selon les modalités de la loi Carrez, la loi Boutin en effet depuis 2009 se calcule quel que soit le bien immobilier, c’est-à-dire que ce soit une maison ou un appartement.

Concrètement, la superficie habitable correspond à la surface au plancher à laquelle on déduit les surfaces occupés par les murs, les cloisons, les marches, les cages d’escaliers mais aussi les gaines, embrasures des portes et fenêtres ainsi que les parties du bien d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

C’est donc un calcul très précis qu’il est conseillé de faire réaliser par un professionnel.

Les biens concernés par les diagnostics immobiliers obligatoires en location

Qu’il soit loué vide ou meublé, le propriétaire bailleur d’un bien immobilier a certaines informations à communiquer au locataire. Ces informations décrites précédemment sont fournies en annexe du contrat de location. Toutefois attention, tous les types de locations ne sont pas concernés par les mêmes obligations.

Ainsi, pour les locations autres que des habitations comme les baux commerciaux et professionnels ou les locations de garages ou terrains, les seuls diagnostics obligatoires sont l’ERNT et le DPE (sauf bail rural ou terrain).

En cas de location d’habitation, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, le propriétaire doit obligatoirement communiquer au locataire l’ERNT, le DPE et le CREP.

Ces 3 diagnostics permettent de renseigner le locataire avec transparence afin qu’il prenne sa décision en tout état de conscience de l’état du bien. Ils sont regroupés au sein du DDT, le dossier de diagnostic technique joint au bail lors de la signature.

En outre, depuis le 1er janvier 2011, le classement du logement selon sa performance énergétique (DPE) doit aussi être mentionné dans l’annonce de location.

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Bon à savoir : le DPE et le CREP doivent être réalisés par des professionnels certifiés et il est préférable que l’ERNT le soit aussi. A noter que le coût de ces diagnostics est déductibles des revenus fonciers.


De plus, sachez que dans le cadre d’une location vide, ne sont pas considérés comme des diagnostics mais comme des informations à fournir obligatoirement :

  • la surface habitable (loi Boutin) ;
  • l’offre télévisuelle (possibilité ou non de recevoir la TV et informations sur l’équipement)
  • le montant éventuellement dû pour la contribution aux économies d’énergie.


Si ces diagnostics et informations sont le minimum requis, vous pouvez aussi fournir des informations facultatives à votre locataire :

  • La présence (ou absence) de matériaux composés d’amiante ;
  • L’état de l’installation de gaz ;
  • Le document de contrôle des installations d’assainissement non collectif.


Voici un tableau récapitulatif des diagnostics immobiliers et informations obligatoires pour toute mise en location d’un bien immobilier :

ERNTDPECREPLoi Boutin
Applicable depuis Juin 2006 Juillet 2007 Août 2008 Mars 2009
Biens concernés Tous Tous Construits avant janvier 1949 Tous les non meublés
Durée de validité 6 mois 10 ans 1 an ou illimitée si concentration < 1mg/cm² Illimitée sauf modification de surface
Sanctions Résolution du bail ou baisse du loyer Aucune
Diagnostic informatif
Engagement de la responsabilité pénale pour non-respect des obligations. Aucune
Diagnostic informatif

Conclusion

Depuis longtemps les ventes immobilières sont concernées par les diagnostics immobiliers obligatoires et la législation a évolué de façon à ce que les locataires d’un bien puissent bénéficier du même niveau d’informations sur sa qualité. C’est pour cela que ces diagnostics se sont imposés au secteur locatif du marché immobilier. Il est donc important de les connaître tant en tant que potentiel locataire qu’en tant qu’éventuel propriétaire souhaitant mettre son bien en location. En effet, avoir connaissance de cet aspect légal est indispensable afin d’éviter tout litige.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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