Les meilleurs investissements immobiliers sur 10 ans

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L’article « Les meilleurs investissements immobiliers sur 10 ans » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Guilhem Garcia - Vu 1411 fois

En matière d’investissement immobilier, la donnée de temps est déterminante. En effet, les frais engendrés par la transaction immobilière (frais de notaire, de garantie, de prêt…) doivent être amortis pour ne pas réduire la rentabilité du projet en cas de revente. Mais comme souvent, il n’y a pas un ou des meilleurs investissements sur 10 ans mais des investissements adaptés selon vos objectifs sur 10 ans. Pour vous aider à y voir plus clair, j’ai choisi 6 supports d’investissement immobilier avec en ligne de mire une sortie à 10 ans pour comparer.

Quels sont les meilleurs investissements immobiliers sur 10 ans ?

1. Votre objectif est de vous constituer UN CAPITAL A 10 ans

► L’investissement immobilier dans le cadre de la loi Pinel

Si vous êtes imposable et que vous souhaitez vous créer un capital à 10 ans, le dispositif Pinel est fait pour vous. En effet, grâce à ce dispositif, vous pourrez investir dans l’immobilier tout en capitalisant votre impôt sur le revenu.

La loi Pinel propose plusieurs durées au départ du dispositif allant de 6 à 12 ans, accompagnées de réductions d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% de la valeur du bien. Cette réduction d’impôts vous permet de ne pas subir votre imposition mais d’en devenir acteur. Mais il ne faut pas oublier un élément essentiel : il s’agit d’un investissement immobilier.

C’est pourquoi, le but principal de cet investissement ne doit pas être la seule réduction d’impôts. Il est primordial de respecter les règles communes à tout investissement immobilier comme l’emplacement, la demande locative… En effet, l’un des facteurs de réussite de votre projet sera le prix de revente de votre bien. Il faut dès lors anticiper au mieux les variations de marché qu’il pourrait y avoir.

Le montage financier peut également avoir une grande importance dans la rentabilité finale du projet. Un conseiller en gestion de patrimoine indépendant pourra vous accompagner dans la construction et la réussite de votre projet.

Pour plus de précision sur les avantages de loi Pinel ou sur la manière de réussir votre investissement Pinel, reportez-vous à nos guides sur le sujet :

  • Les avantages de la loi Pinel
  • Comment bien choisir son programme immobilier Pinel
  • Investissement Pinel : les 5 astuces méconnues mais efficaces

► L’investissement dans le cadre de la loi Malraux

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Grâce à cette loi, vous allez pouvoir investir sur des biens de caractère (immobilier patrimonial) situés dans le cœur historique des villes. En effet, le but premier du dispositif Malraux est de permettre la réhabilitation d’immeubles situés dans un périmètre préservé (secteur sauvegardé) ou en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP).

Grâce à cet investissement, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôts allant de 22% ou de 30% du montant des travaux éligibles réalisés, avec un plafond annuel de 100.000€ de travaux. Dès lors, vous avez une obligation de mise en location dans les 12 mois suivant la fin des travaux et vous êtes également dans l’obligation de laisser votre bien en location pendant neuf ans.

Ainsi, une fois l’engagement initial de location dépassé, vous pourrez revendre votre bien immobilier et récupérer votre capital. Par ailleurs, au vue de la complexité réglementaire du dispositif Malraux, nous ne serions trop vous conseiller de réaliser votre investissement avec l’aide d’un spécialiste habilité.

Pour plus de détails, voici nos guides sur l’investissement Malraux :

  • Les avantages de la loi Malraux
  • Investissement Malraux : exemples de défiscalisation

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2. Votre objectif est d’obtenir un complément de revenus DANS 10 ANS grâce à des liquidités dont vous disposez

► SCPI en démembrement

Si vous n’avez pas besoin de revenus immédiats et que vous cherchez à préparer une solution pour dans 10 ans, dans ce cas les SCPI en démembrement sont une bonne solution. En effet, pendant toute la durée du démembrement, vous serez propriétaire de la nue-propriété des parts.

Cette particularité a plusieurs avantages. Le premier étant que vous devenez propriétaire de ces parts à un prix inférieur à la valeur de la part en pleine propriété. En contrepartie, vous ne toucherez les loyers issus de cet investissement qu’à partir du moment où vous récupérez la pleine propriété des parts soit dans 10 ans. Autre avantage, la valeur globale de votre investissement ne sera pas comptabilisée dans l’assiette taxable de votre ISF. Et le dernier avantage, concerne votre imposition personnelle. Etant donné que vous ne récupérez aucun revenu pendant la phase de démembrement, votre imposition ne sera pas alourdie.

Pour plus de détails, n’hésitez pas à consulter notre conseil d’expert sur l’investissement en démembrement sur des SCPI.

► Achat d’un bien en démembrement de propriété

Très souvent utilisé par des personnes qui sont fortement fiscalisées que ce soit pour l’impôt sur le revenu ou sur l’ISF, l’ achat en démembrement peut également vous intéresser. Lors de votre investissement, vous êtes propriétaire de la nue-propriété d’un bien et un autre investisseur sera bénéficiaire de l’usufruit du bien. Au même titre que les SCPI dont nous venons de parler, l’achat en démembrement a l’avantage de ne pas alourdir votre fiscalité pendant la durée du démembrement voire même de la réduire si vous êtes assujetti à l’ISF.

Une fois le démembrement terminé (10 ans dans votre cas), vous récupérez la pleine propriété du bien et profiter des loyers qui vous sont versés. Autre avantage non négligeable, le démembrement de propriété vous donne la possibilité d’acheter un bien Premium (c’est-à-dire à un emplacement exceptionnel) à un prix décoté de 40%.

Pour plus de détails, reportez-vous à nos guides sur le démembrement de propriété :

  • Les avantages du démembrement de propriété
  • Les opportunités du démembrement de propriété
  • Démembrement : exemple de défiscalisation

3. Votre objectif est d’obtenir un revenu complémentaire IMMÉDIAT grâce à un capital dont vous disposez

► L’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP)

Il est ici question de réaliser un investissement dans le cadre du dispositif de la location meublée non professionnelle (LMNP). Avec vos liquidités, vous pourrez devenir propriétaire d’une chambre étudiante ou d’une chambre en EHPAD que vous pourrez acheter dans le marché du neuf ou sur le marché secondaire.

Par la suite, cet investissement vous fera bénéficier de revenus complémentaires défiscalisés pendant plus de 10 ans, grâce au principe de l’amortissement comptable. Comme tout investissement immobilier, il y a des règles à respecter. Pour le LMNP, en plus de l’emplacement, les deux caractéristiques principales à étudier sont : le bail commercial et la qualité du gestionnaire.

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Concernant le bail, il faut notamment vérifier la prise en charge des articles 605 et 606 pour être bien certain de la répartition des charges entre le bailleur et le preneur. Pour ce qui est du gestionnaire, il faut s’orienter vers des spécialistes de la gestion par secteur d’activité avec une grande expérience dans le domaine.

Pour plus de détails, consultez nos guides sur l’investissement meublé :

  • Les avantages du LMNP
  • La location meublée : pourquoi investir ?
  • Investissement LMP/LMNP : exemples de défiscalisation

► L’investissement dans des SCPI de rendement

Les SCPI connaissent ces dernières années un très fort succès. Leur simplicité d’achat et l’absence de gestion qu’elles offrent attirent de plus en plus les épargnants. Elles permettent ainsi d’acquérir une fraction d’un patrimoine immobilier détenu par un gestionnaire.

Leur point fort réside dans la dilution du risque locatif. En effet, la SCPI étant composée de plusieurs biens immobiliers (bureaux, commerces, etc.), l’impact du risque d’impayé ou de vacance locative est fortement diminué voire quasi inexistant sur certaines SCPI. Il y a bien sûr comme tout investissement immobilier des règles à respecter.

La première est clairement de choisir un gestionnaire de qualité. Par la suite, il faudra entrer dans le détail de la gestion de la SCPI en observant notamment les taux d’occupation et le report à nouveau. C’est ici que votre conseiller en gestion de patrimoine indépendant pourra vous accompagner et vous guider dans votre choix.

Pour plus de détails, consultez nos guides sur les SCPI :

  • Les 10 meilleures SCPI du marché
  • Comment choisir sa SCPI de rendement
  • Pourquoi investir dans les SCPI
  • A quels investisseurs s’adressent les SCPI ?

Conclusion

Nous venons de voir que selon vos objectifs, les investissements immobiliers que nous vous conseillons diffèrent. Il n’existe pas de solution générique qui réponde à l’ensemble des problématiques des investisseurs. C’est pourquoi il est important que votre conseiller en gestion de patrimoine connaisse la globalité de votre patrimoine et surtout vos projets à moyen et long terme. Il pourra ainsi vous accompagner dans le choix de votre investissement.

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À propos de l'auteur

Guilhem Garcia , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Après l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Guilhem débute sa carrière au sein d’une grande banque régionale. Après 10 ans de carrière dans différents groupes bancaires, où il a occupé des postes de conseiller clientèle professionnel à gestionnaire en patrimoine, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès d’un des grands assureurs de la place. Son désir d’indépendance et d’évolution professionnelle, le pousse naturellement à rejoindre début 2014 le groupe WAST AND VAN en tant que consultant en gestion de patrimoine sénior.

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