L'investissement locatif

Par Stéphane van Huffel - Vu 14000 fois

L’investissement dans l’immobilier locatif consiste à acheter un logement pour le louer afin de percevoir des revenus complémentaires et de se constituer un patrimoine. L’investissement peut être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui réduisent l’impôt sur le revenu. En effet, le législateur ou le gouvernement autorise des déductions ou des réductions d’impôts en contre partie d’un engagement de location. La plupart des contribuables redevables de l'impôt sur le revenu peuvent donc bénéficier de solutions de défiscalisation adaptées.

Le fonctionnement de l'investissement locatif

Selon votre situation (célibataire, marié, divorcé…), votre âge et votre situation professionnelle, l’objectif de votre investissement locatif peut changer (investissement pur, constitution d'un patrimoine, revenu supplémentaire pour une retraite, défiscalisation...).

L’investissement locatif est le seul placement permettant de se constituer un patrimoine entièrement financé à crédit, dont les trois quart sont payés par le locataire, le solde étant réglé par une économie d’impôt et un effort d’épargne réduit. Différents dispositifs d'investissement locatifs existent dont les plus connus sont notamment le Censi-Bouvard, le Girardin ou encore le dispositif Duflot/Pinel.

L'équation financière de l'investissement locatif

Quel que soit l’âge, des opportunités et des possibilités financières existent pour investir dans la pierre. En effet l’équation financière est assez simple, c’est le loyer perçu qui sert à payer une partie des mensualités du prêt, à terme cette somme sera un plus dans vos revenus.

Il est naturellement conseillé de rester raisonnable quant au montant de l'emprunt, pour limiter le risque lié à la charge de l'emprunt, tout en respectant de surcroit votre endettement maximum. Les revenus locatifs doivent suffire à eux seuls, à couvrir la garantie de remboursement du bien.

L’investissement locatif peut en effet vous permettre de :

  • Créer votre patrimoine : un patrimoine est transmissible à ses enfants, revendable à terme pour se constituer un capital.
  • Défiscaliser : c’est un bonus à l’investissement qui palie l’effort d’épargne.
  • Obtenir un revenu complémentaire : afin de assurer ou compléter sa retraite d’une part mais aussi dans le but de pouvoir conforter ses revenus mensuels.
  • Envisager un gain fiscal : ce but comme unique motivation d’investissement est à proscrire car la défiscalisation même si elle est conséquente suppose toujours qu’il y ait un effort d’épargne, de plus l’actif choisi, afin d’être performant doit se détacher de toutes considérations fiscales.

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Chaque investissement est différent et chaque loi de défiscalisation a ses avantages

Il faut savoir que chaque loi de défiscalisation immobilière présente des avantages différents. Pour connaître le détail des avantages de chaque loi, vous pouvez consulter nos guides d'investissement :

  • ► Investissement locatif : les avantages de la loi Pinel
  • ► Investissement locatif : les avantages de la loi Pinel Outre-Mer
  • ► Investissement locatif : les avantages de la loi Girardin
  • ► Investissement locatif : les avantages de la loi Censi Bouvard
  • ► Investissement locatif : les avantages de la loi Malraux
  • ► Investissement locatif : les avantages de la loi Monuments Historiques
  • ► Investissement locatif : les avantages du Déficit Foncier
  • ► Investissement locatif : les avantages de la loi Scellier
  • ► Investissement locatif : les avantages de la loi Scellier Outre Mer

Il existe plusieurs types d'investissements locatifs. Parmi eux, l'investissement dans les locations meublées telles que les résidences séniors, les résidences de tourisme ou les résidences étudiantes présentent de nombreux avantages. Pour en savoir plus sur ces investissements, vous pouvez consulter nos guides :

  • ► Investissement locatif : les avantages du LMNP
  • ► Investissement locatif : les avantages des résidences séniors
  • ► Investissement locatif : les avantages de l'EHPAD
  • ► Investissement locatif : les avantages des résidences de tourisme
  • ► Investissement locatif : les avantages des résidences étudiantes

Un investissement qui offre de multiples possibilités

Il peut permettre une réduction d’impôt en défiscalisant une partie de l’investissement. Grâce aux dispositifs mis en place pour faciliter l’investissement dans un bien immobilier, les déductions d’impôts peuvent être nombreuses. Ce type d'investissement, outre la réduction de la facture fiscale, peut être une source de revenus complémentaires, de construction de patrimoine et permet aussi de préparer et d’anticiper la retraite.

Il est en effet possible de compléter sa retraite en investissant dans un bien immobilier à l’aide d’un crédit. Les revenus complémentaires pourront soit gonfler les mensualités de retraite soit mettre un bien immobilier à disposition pour y habiter.

Impôts et fiscalité de votre investissement locatif

Chaque loi possède ses spécificités ainsi que ses propres avantages et contraintes. Il est donc important, dans le cadre d'un investissement locatif, de déterminer de façon consciencieuse quel sera le dispositif qui répondra au mieux à vos attentes et à vos objectifs : investissement dans les DOM-TOM ou en Métropole, etc.

Pour exemple la loi Pinel, dernière en date, propose une réduction d'impôt de 18% étalée sur 9 ans, dans le cadre d'un investissement dans un logement neuf bénéficiant d'une performance énergétique au niveau « label BBC ».

Gestion de son investissement locatif : gérer seul ou déléguer ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, deux modes de gestion du bien immobilier sont possibles : la gestion propre ou la gestion déléguée. Bien souvent, on choisit de s’occuper seul de la gestion de son bien car au premier abord c’est la solution la moins coûteuse. Pourtant, ceci n'est pas forcément évident. Pour en savoir plus, lisez notre guide : faut-il déléguer la gestion de son investissement locatif ?

Pour finir, en fonction du dispositif choisi (Duflot/Pinel, Censi-Bouvard, Girardin, etc.) chaque propriétaire doit respecter certaines obligations légales. Pour en savoir plus, consultez notre guide : Investissement locatif - quelles sont vos obligations de propriétaires ?

Conclusion

L’investissement locatif offre de multiples avantages tant en matière de préparation de retraite qu'en constitution d’un patrimoine ou encore de défiscalisation. Le bien acquis au titre d'un investissement locatif peut être transmis aux enfants ou descendants car il entre comme un bien constitutif du patrimoine transmissible.

Pour toutes informations complémentaires, il vous est possible de consulter notre article « les 7 clés pour un investissement locatif réussi ».

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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