Investissement locatif : pourquoi et comment investir en Corse ?

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Par Guilhem Garcia
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L’article « Investissement locatif : pourquoi et comment investir en Corse ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Quelle ville choisir pour investir : Ajaccio ou Bastia ?



L’île de beauté ne laisse personne insensible. Ses paysages de carte postale, ses eaux turquoises et la fameuse hospitalité corse sont quelques-uns des atouts de cette magnifique île. Mais même si elle est plutôt connue pour ses plages et sa gastronomie, la Corse peut permettre également de réaliser des investissements immobiliers de qualité.

En effet, sur ce petit coin de paradis, l’ensemble de l’offre immobilière est présente. Vous pourrez ainsi investir aussi bien dans une résidence secondaire, dans un bien immobilier neuf sous l’égide du dispositif Pinel ou encore dans une résidence de services gérée sous le statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

Nous allons voir au travers de ce guide quelle offre privilégier sur le territoire Corse pour que votre investissement soit une réussite.

Sommaire



1. La Corse en chiffres

La Corse est un petite île dont la superficie est de 8 680 Km2 et qui compte 339 378 habitants. Cependant, ce nombre d’habitants est assez fluctuant. Avec l’arrivée des beaux jours, un flux touristique constant grossit la population de l’île. En effet, avec plus de 2 500 000 touristes sur la période estivale, la Corse est l’une des destinations favorites des amoureux de soleil et d’eau turquoise.

C’est d’ailleurs le pôle économique majeur de la Corse. Ce succès touristique lui permet de bénéficier d’un dynamisme économique non négligeable et dégage une manne financière importante. La qualité de vie que propose cette île, attire également de plus en plus de continentaux qui songent à s’y installer définitivement.

L’île profite en effet d’un solde migratoire positif de sa population, cette dernière augmentant de 1% par an. L’arrivée de ces nouveaux habitants a créé progressivement une tension sur le marché de l’immobilier aussi bien sur les prix d’achats que sur les offres de locations qui peuvent être une belle opportunité offerte aux investisseurs. Mais veillez à vous entourer de professionnels pour votre investissement pour ne pas risquer de subir certains désagréments.

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2. Acheter sa résidence secondaire en Corse

C’est souvent l’une des premières idées quand on échange avec des amis au sujet d’un investissement en Corse. En effet, avoir un pied à terre sur l’île de beauté peut en faire rêver plus d’un. Mais cet achat, rempli d’affectif, ne s’improvise pas. En effet, au-delà du côté idyllique de détenir une maison sur ce beau territoire, il y a tout un côté de cet investissement que beaucoup ont tendance à oublier.

Par exemple, une question que l’on oublie souvent de se poser est la suivante : faut-il que j’achète ma résidence secondaire ou que je la loue ? Il n’y a pas forcément de bonne réponse ou de mauvaise réponse à cette question. Mais pour vous aider à y répondre, voilà quelques pistes de réflexion : allez-vous toujours passer vos vacances en Corse ? Souhaitez-vous louer votre maison quand vous ne l’occupez pas ? Quel est le montant annuel des frais qu’engendre cet investissement ?

Concernant la zone géographique, tout dépendra de ce que vous recherchez à vivre dans votre résidence secondaire et bien sûr de votre budget. Une villa vue sur mer à Porto Vecchio, Ajaccio ou Propriano ne se négociera pas au même prix que la même villa dans les montagnes de Corte ou en plein milieu du maquis Corse.

La résidence secondaire peut être la réalisation d’un rêve, mais si nous l’étudions d’un point de vue patrimonial, elle n’a pas d’intérêt économique. Elle représente en effet une charge financière entre le remboursement du prêt, les taxes (foncière et habitation), les frais de fonctionnement (EDF, GAZ, eau…).


3. Investir dans la location saisonnière ou AIRBNB en Corse

Donner du sens à son épargne

Airbnb a réussi à faire changer tout un modèle économique après son lancement. Il a redistribué les cartes du marché de l’hôtellerie. Aujourd’hui, n’importe qui peut mettre en location son logement et en retirer un. Mais cette apparente simplicité et facilité d’accès fait parfois oublier les désagréments de ce type de location. En effet, nombreux sont ceux qui ont récupéré dans un état déplorable leur logement après un weekend festif des locataires.

La Corse, de par son pic de fréquentation estival, est un marché fort de la location saisonnière et du Airbnb. En effet, elle attire chaque année plus de 2,8 millions de touristes, qui cherchent tous un logement.

Ce marché peut paraître intéressant mais gérer à distance une activité de location de courte durée est très complexe. Et pour cause : le turnover très important sur ce type de location, et implique donc une grande disponibilité et proximité. Nous vous conseillons donc d’être sur place si vous envisagez ce type de location.


4. Investir dans la LMNP en résidence de services en Corse

Le marché de la LMNP est composé de 4 secteurs d’activités que sont les résidences étudiantes, les EHPAD, les résidences de tourisme et les résidences d’affaires. Nous l’avons souvent dit, mais les résidences d’affaires et de tourismes sont plutôt à éviter à l’exception des résidences de très grand standing situées dans des zones touristiques premium ou la saisonnalité est la plus longue mais qui peuvent proposer des prix au mètre carré intéressants, mais avec des budgets minimums de 400 000€.

Marché étudiant

La Corse regroupe un peu plus de 5 500 étudiants notamment sur la ville de Corté. Il y a en effet plus de 80% des étudiants du territoire corse qui y sont concentrés. Vous pourrez y trouver la plupart des cursus de langue, de lettres, de sciences humaines, de droit, de sciences économiques et de gestion. Ces cursus sont présents à l’université Pascal Paoli. Ils sont complétés par des IAE, IUP et IUT. Le reste de l’offre étudiante se situe sur les villes d’Ajaccio et Bonifacio.

Il faudra donc bien évidement centrer son investissement sur la ville de Corté. Mais bien plus que l’emplacement, il faudra comme tout investissement en LMNP s’appuyer sur un gestionnaire de qualité. Il sera en effet votre locataire. Toute la réussite de votre investissement reposera sur le choix du bon gestionnaire.

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5. Le crédit d’impôts Corse

Il s’agit d’une particularité non négligeable de l’investissement en Corse. En effet, selon l’investissement que vous réaliserez, vous pourrez être éligible à ce crédit d’impôts. Pour cela, il vous faudra respecter certaines règles, comme par exemple exercer une activité para-hôtelière : 

  • Le nettoyage des locaux.
  • La fourniture du linge de maison.
  • Le petit déjeuner.
  • Un service de réception de la clientèle.

Vous devrez cependant conserver ce bien pendant une durée minimale de 5 ans. Avec une première lecture rapide, vous pourriez croire que l’investissement en LMNP est éligible, mais attention à ne peut tomber dans ce piège. Bien qu’étant amortissable et donnant accès à l’ensemble des services nécessaires à l’octroi du crédit d’impôts Corse, un point sera rédhibitoire.

Il faut en effet que cette activité soit véritablement votre activité professionnelle et vous devez pouvoir effectuer la gérance de votre bien. Ce qui vous laisse bien sûr la possibilité de sous-traiter par exemple le ménage et l’accueil, mais vous devrez vous acquitter d’une partie des 4 services obligatoires pour être éligible au crédit d’impôts.


6. Un investissement Pinel en Corse

L’île de beauté est évidemment l’un des territoires éligibles au dispositif Pinel. Selon la zone géographique, vous pourrez être concerné par la zone A ou B1.

En effet, les villes d’Ajaccio, Bonifacio et Porto-Vecchio sont en zone A alors qu’une grande partie des autres villes sont couvertes par la zone B1 ou B2 (Bastia, Propriano, Calvi, etc.). Ce point aura une grande importance, notamment sur le montant du loyer que vous pourrez pratiquer concernant votre logement.

Pour rappel, quand vous vous trouvez en zone A, le plafond à appliquer est de 12,75€/mètre carré et en zone B1 le plafond appliqué est de 10,28€/mètre carré. A noter que la surface à prendre en compte pour le calcul du loyer maximum est la surface pondérée du logement, soit la surface habitable à laquelle vous pourrez ajouter la moitié des annexes et terrasses.

Malgré les vues de carte postale que peut proposer la Corse, il faut garder à l’esprit que lors de votre investissement Pinel, vous ne devrez pas mettre d’affect dans votre achat. Ainsi, les secteurs sur lesquels il y a une demande locative forte, ne seront pas forcement les bords de mer paradisiaques que vous imaginez. La plus grande offre de biens est par exemple aujourd’hui concentrée sur la zone d’Ajaccio.

C’est en effet la ville où se trouve une grande partie de l’activité économique de l’île. D’autre part, la difficulté de déplacement liée à l’afflux de touristes l’été et à la topographie de l’île (routes étroites et particulièrement sinueuses) impose aux habitants d’habiter à distance raisonnable de leur lieu de travail.

Beaucoup d’entre vous pensent peut-être investir en Corse en vue de profiter d’une résidence secondaire, une fois la période de défiscalisation terminée. C’est l’une des trois erreurs les plus courantes dans l’achat d’un bien immobilier. En vous projetant dans le bien immobilier, vous ferez passer vos critères de recherche avant ceux des futurs locataires. Il faut que votre investissement locatif corresponde au plus grand nombre.


7. Les secteurs géographiques où investir en Corse

Selon l’objectif de votre investissement, les secteurs à privilégier seront bien-sûr différents. Par exemple, si vous êtes un amoureux de la nature ou que vous cherchez à être isolé de tout. Dans cette perspective, de nombreux petits villages comme Piana (avec ses célèbres calanques), Zonza (avec la proximité des aiguilles de Bavella) ou Sant’antonino peuvent vous convenir.

Pour les amoureux de lagons bleus turquoises, le baie de Piantarella est une des plus belle de l’île. Attention tout de même : les prix pratiqués sur cette partie de l’île sont en corrélation avec la beauté des lieux.

A l’opposé, pour les investissements en LMNP résidence étudiante, il vous faudra vous centrer sur la ville de Corte qui centralise la quasi-totalité de la population étudiante. A l’opposé, si vous souhaitez réaliser un investissement en LMNP résidence de tourisme, les stations balnéaires sont à privilégier avec des villes comme Calvi ou l’île Rousse.

Et enfin, pour tout ce qui concerne les villes où réaliser un investissement éligible loi Pinel, il faudra rester concentré principalement sur Ajaccio, Bonifaccio, Bastia et Porto Vecchio où la demande locative sera la plus forte.

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8. Les points de vigilance de l’investissement en Corse

Même si la Corse a de nombreux atouts pour investir, que ce soit pour obtenir du rendement ou dans le but d’effectuer un achat plaisir, il existe tout de même des points de vigilance. Le caractère intrinsèque de l’île peut complexifier la gestion de votre investissement.

En effet, les déplacements entre la métropole et l’île peuvent parfois être compliqués. Cette situation peut devenir problématique dans le cas d’une intervention en urgence sur votre bien immobilier.

La situation politique peut être également compliquée sur le territoire Corse. Cette instabilité peut engendrer des fluctuations sur le marché de l’immobilier.

Enfin, plus particulièrement sur le domaine de l’activité touristique, la concurrence étant très forte, il faudra être capable de vous renouveler et de proposer un service de plus grande qualité ou plus original pour vous garantir un volume important de clients.

Conclusion

Nous venons de le voir, le territoire Corse peut permettre un grand nombre d’investissements. Cependant, dans un territoire qui est assez complexe à étudier, il vous est fortement conseillé de vous rapprocher d’un spécialiste pour la mise en place d’un projet adapté à votre besoin.

En effet, il y a un grand nombre de solutions possibles, il vous faudra juste trouver la plus adaptée à vos besoins. Pour cela, rapprochez-vous de l’un de nos conseillers spécialisés Netinvestissement. Grâce à un audit approfondi de votre situation, votre conseiller pourra élaborer avec vous une stratégie d’investissement, prenant en compte les évolutions économiques, juridiques et fiscales qui sont en perpétuelle évolution.

À propos de l'auteur

Guilhem Garcia , Conseiller en gestion de patrimoine

Après l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Guilhem débute sa carrière au sein d’une grande banque régionale. Après 10 ans de carrière dans différents groupes bancaires, où il a occupé des postes de conseiller clientèle professionnel à gestionnaire en patrimoine, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès d’un des grands assureurs de la place. Son désir d’indépendance et d’évolution professionnelle, le pousse naturellement à rejoindre début 2014 netinvestissement en tant que chef de projet patrimonial puis directeur de cabinet.

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