Investissement locatif : vaut-il mieux investir à Toulouse ou Lyon ?

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Par Christelle Agogué
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En résumé :

Quand le sujet de l’investissement immobilier locatif est abordé, c’est toujours la même ritournelle : quel emplacement choisir ?
C’est le match du jour : Lyon versus Toulouse, quelle ville privilégier ?

Comment bien réussir son investissement immobilier locatif ? C’est bien évidemment la question que se posent tous les investisseurs. Et l’une des principales clés de la réussite de son investissement immobilier, c’est bien évidemment l’emplacement.

C’est un sujet parfois sensible, car bon nombre de particuliers qui désirent réaliser un investissement immobilier locatif ont tendance à se laisser guider par leur avis personnel et à mettre trop d’affect sans suffisamment tenir compte du rationnel.

Les Lillois veulent investir à Lille, les Strasbourgeois à Strasbourg, les Marseillais à Marseille … mais est ce vraiment la meilleure stratégie ?

Prenons donc de la hauteur, car il est primordial de comprendre qu’un bon investissement immobilier doit reposer sur un certain nombre de critères raisonnés et pragmatiques qu’il faut rassembler, confronter et étudier afin de déterminer LE bon emplacement.

Cette sélection doit donc reposer sur l’étude approfondie de critères objectifs, tels que le taux de chômage, le PIB/habitant, la demande locative, l’évolution démographique etc

Nous avons décider de mettre en comparaison deux villes du top 10 des meilleures villes pour réaliser un investissement immobilier locatif en 2019. C’est parti pour un Lyon versus Toulouse … et le match risque d’être serré !

Sommaire



1. Pourquoi ces deux villes ?

La réputation de ces deux villes n’est plus à faire, Lyon et Toulouse ont chacune des qualités indéniables. Elles caracolent en tête dans le classement des villes où il fait bon investir depuis plusieurs années (Toulouse est en 2ème place du classement 2019 et Lyon est à la 8ème place).

D’autant plus qu’avec le prolongement de la loi Pinel jusqu’en 2021 et l’arrivée récente de la loi Denormandie, ce ne sont pas les opportunités d’investissement qui vont manquer !


2. Sur le thème de l’attractivité économique

Toulouse

Force est de constater que l’énergie toulousaine ne s’essouffle pas.

Reposant sur un bassin d’emploi très dynamique dans des secteurs de pointe qui ont fait sa renommée comme l’industrie spatiale et aéronautique, Toulouse a su au fil des années coupler innovation et excellence, et attire de plus en plus les entreprises dans les domaines de la chimie industrielle et des technologies de l’information et de la communication.

En 4ème position des villes les plus peuplées de l’hexagone, c’est donc tout naturellement que Toulouse a accueilli plus de 60 000 nouveaux habitants en dix ans et développé une offre universitaire qualitative avec plus de 100 000 étudiants pour satisfaire la demande de main d’œuvre qualifiée ; la croissance démographique de la capitale du rugby n’est pas près de décliner.

Lyon

Réaliser son investissement immobilier locatif à Lyon c’est une quasi-certitude de sérénité. Avec son emplacement géographique exceptionnel, à 2h de Paris et de Genève, c’est une situation stratégique pour l’hexagone.

L’attractivité économique de la ville des Lumières repose notamment sur des secteurs spécifiques de pointe comme les nouvelles technologies, la chimie environnementales ou la Bio Santé.

C’est pour cette raison que la région lyonnaise capitalise aujourd’hui près de 1 500 centres de décisions et de sièges sociaux d’entreprises de renom telles que Sanofi, BioMérieux ou Renault Trucks.

Lyon dispose d’une force de travail conséquente, et concentre 25% des emplois de la région Auvergne-Rhône-Alpes. C’est donc tout naturellement qu’elle est le 2ème PIB (Produit Intérieur Brut) du territoire après l’Ile de France.

Résultat du match : 1 point pour Lyon

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3. Sur le thème des grands projets urbains

Toulouse

Nous l’avons rappelé plus haut, Toulouse est une ville résolument étudiante et particulièrement jeune (près d’un tiers de ses habitants est âgé de 15 à 29 ans), donc définitivement tournée vers l’avenir avec un grand nombre de projets de développement.

Le projet Toulouse Aerospace, situé au Sud-est de la ville, consiste en la construction d’un nouveau campus à vocation européenne. Ce n’est pas moins de 50 000 m2 uniquement dédiés à la recherche, mais surtout 80 000 m2 répartis sur 56 hectares dédiés à l’habitation.
La population visée ? Etudiants, ingénieurs et chercheurs qui finissent leurs études et qui ambitionnent de se faire embaucher au sein de ces pôles innovants (durée d’études relativement longue et CSP + à la sortie, c’est un profil idéal de locataires !).

En se rapprochant du centre-ville, on retrouve le projet Grand Parc Garonne qui vise à réaménager et à se réapproprier les 32km linéaires de la Garonne. Ce projet concerne 7 villes limitrophes de Toulouse comme Blagnac, Beauzelle ou Fenouillet … soit 3 000 hectares d’aménagement !

L’objectif clairement affiché est d’apporter un peu de qualité de vie aux toulousains qui y sont très attachés et de redynamiser les espaces : construction de guinguettes, développement des voies cyclables, création d’espaces nautiques et de lieux de convivialité.

Dernier projet d’envergure (entrepris par toutes les grandes villes françaises) : le projet EuroSudOuest qui consiste en la réhabilitation de la gare TGV de Toulouse Matabiau en prévision de la mise en place de la LGV (Ligne à Grande Vitesse), soit un Paris-Toulouse en 3h10 dans les prochaines années.

A noter qu’au-delà de la mise en place de la LGV, c’est un plan gigantesque de rénovation réparti sur 153 m2 et de développement de 300 000 m2 dédiés aux bureaux et aux logements.

Lyon

La ville des Lumières a une volonté très affirmée de continuer à s’affirmer, avec une stratégie de développement et d’urbanisation très forte.

Ce n’est ni plus ni moins que 3,5 milliards d’euro investis depuis 2015, dont la moitié est allouée uniquement pour l’agglomération Lyonnaise.

Premier gros projet, celui de la rénovation et du développement de la gare Lyon Part-Dieu avec 1 000 000 m2 de bureaux, ce qui fait de Lyon le deuxième pôle tertiaire de France.

Deuxième projet important pour la ville de Lyon : la réhabilitation de l’ancien quartier ouvrier de Gerland au sud de la ville dans l’optique de le moderniser et d’y apporter une réelle dynamique.

Autre projet (peut être le plus symbolique et le plus emblématique pour la ville) c’est celui de Lyon Confluence. L’objectif est d’exploiter 150 hectares au sol pour doubler la capacité du cœur de ville de Lyon. C’est indéniablement sur cette zone que doit se concentrer le regard des investisseurs immobiliers.

Dernier gros projet : Lyon Carré de Soie, à l’est de la ville. C’est la création d’une nouvelle ville, en travaillant sur 500 hectares au sol et en utilisant les infrastructures déjà existantes, et dont l’objectif est d’accueillir 30 000 personnes supplémentaires à horizon 10/15 ans.

Lyon n’est donc pas une ville assise sur ses acquis, mais elle continue sans cesse de se développer et de se moderniser.

Résultat du match : Ex-aequo


4. Sur les thèmes du patrimoine culturel et du tourisme

Toulouse

Véritable cité cosmopolite du sud de l’hexagone, avec un doux mélange de sonorité espagnole et d’architecture italienne, Toulouse dispose d’un patrimoine culturel admirable. Surnommée la Ville Rose, Toulouse s’est construite au fil du temps en passant maître dans l’utilisation de la brique romaine et de la tuile (aucune autre commune de cette dimension du territoire ne peut se vanter de disposer de façades d’immeubles aux couleurs si étincelantes).

Et elle concentre un grand nombre d’édifices remarquables et de sites inscrits au patrimoine mondial de l’UNESCO comme le canal du Midi, l’imposante basilique romane Saint-Sernin, le Capitole … le tout niché au milieu de plus de 150 jardins sur 1 000 hectares d’espaces verts.

Mais Toulouse c’est aussi une capitale culturelle avec une importante offre d’activités diverses et variées : théâtres, expositions, concerts, opéra, orchestre symphonique … la ville redouble d’efforts pour offrir à ses habitants le label de capital européenne de la culture. Et nous ne pouvons bien évidemment pas omettre de parler du Rugby, sport emblématique de la commune (dont le club est désormais l’un des plus titrés d’Europe).

On comprend donc aisément pourquoi l’attrait touristique ne cesse de croitre pour la ville de Toulouse, d’autant plus que près de 900 000 euros ont été investis dans une campagne de pub sur l’hexagone mais aussi à l’international. Résultat : le taux d’occupation des 200 hôtels a atteint les 70% en Juillet dernier (malgré la canicule et la Coupe du Monde de football), et 53% des touristes qui ont visité la ville sont des étrangers.

Lyon

La cité aux deux collines est reconnue internationalement pour son patrimoine culturel et artistique. Berceau historique du 7ème art avec les frères Lumières mais aussi du théâtre authentique de marionnettes Guignol, la ville dispose aussi d’infrastructures culturelles récentes : l’orchestre national, la Maison de la Danse, l’Auditorium de Part-Dieu etc.

Lyon déborde de musées de renom, comme le musée des Confluences (ouvert il y a tout juste 5 ans) ou celui d’Art Contemporain, et vie au rythme de plus de 21 000 évènements organisés chaque année (Fêtes des Lumières qui accueille tout de même 3 millions de visiteurs, la Biennale de la danse, les Nuits Sonores…).

Inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO depuis les années 2000, c’est près de 430 hectares du centre historique de Lyon qui valent le détour : le quartier médiéval du Vieux-Lyon et ses fameuses traboules, le dénivelé de la Croix Rousse, la plus belle vue du haut du coin Fourvière …

Et surtout, capitale mondiale de la gastronomie ! Historiquement chez les Mères, sur la base de la pure tradition bourgeoise, jusqu’aux célèbres bouchons lyonnais, restaurants typiques nés de la culture populaire.

C’est donc sans surprise qu’après avoir été élue « Meilleure destination européenne de week-end », Lyon s’est vu remettre le trophée de Capitale Européenne du tourisme intelligent remis par la Commission Européenne, au même titre qu’Helsinki.
En clair : c’est un gap de 2 à 6 millions de touristes en moins de 15 ans.

Résultat du match : Ex-aequo

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5. Sur le thème du prix moyen et de la rentabilité locative

Toulouse

L’avantage indéniable de la ville de Toulouse est qu’elle offre encore des prix raisonnables. Bien évidemment, le centre historique voit les prix au m2 s’envoler et le rendement locatif avoisine les 3%.

En s’éloignant un peu du cœur névralgique, et en privilégiant des nouveaux quartiers en pleine transformation, les prix s’adoucissent et le rendement locatif visé atteint facilement les 4%.

Au-delà du rendement locatif, tout laisse à penser que la mise en place de la LGV permettra d’augmenter sensiblement la valeur de l’immobilier toulousain, à l’instar de Bordeaux.

En outre, l’avantage de Toulouse, contrairement à ses consœurs Marseille, Paris et même Lyon, est que la ville ne manque pas de place (c’est la commune la plus étendue du territoire), et que les villes périphériques bénéficient de l’engouement global toulousain.

Lyon

La dynamique du marché immobilier lyonnais ne désemplit pas, avec une augmentation des prix d’environ 5% en deux ans.

La raison ? Une forte augmentation de la pression locative couplée à un manque de biens à la vente. Cette évolution conséquente des prix à l’achat, symbole d’une forte attractivité, complique la possibilité d’obtenir une bonne rentabilité locative dans certains quartiers.

La logique est donc la même que pour des villes comme Paris ou Bordeaux, pour espérer un rendement locatif intéressant, il est conseillé de s’éloigner du centre-ville et de cibler des quartiers en plein renouveau, proches de toutes les commodités et des transports en commun.

Résultat du match : un point pour Toulouse (et ses villes limitrophes) avec des prix au m2 plus accessibles.


6. Et pour réaliser un investissement défiscalisant en loi Pinel ?

En amont, reprenons les avantages à investir en loi Pinel sur l’une de ces deux villes. Lyon et Toulouse disposent d’un certain nombre d’atouts pour les contribuables qui souhaitent investir dans un logement neuf dans le cadre de la loi Pinel (pour mémoire jusqu’en 2021) en :

  • Se constituant un patrimoine immobilier, sans même réaliser d’apport ;
  • Bénéficiant d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 € ;
  • Pouvant louer son bien à l’un de ses enfants (ou de ses parents) ;

Bien que les avantages de la loi Pinel soient similaires dans ces deux communes, les plafonds (de ressources des locataires et du loyer au m2) diffèrent. En effet, Toulouse et ses environs sont situés en zone B1 du découpage de la loi Pinel. Le prix du loyer mensuel au m2 est donc fixé à 10,15 €.

La ville de Lyon quant à elle est située en zone A du dispositif, ce qui élève le plafond du prix du loyer au m2 à 12,59 €.

Cette différence de zonage implique donc des plafonds supérieurs à Lyon qu’à Toulouse (environ +2€ le m2) et une différence des plafonds de ressource des locataires d’environ 7 000 € pour une personne célibataire.

Cet écart se justifie notamment par des prix au m2 en moyenne plus chers à Lyon qu’à Toulouse.
Le choix d’investir dans le cadre du dispositif Pinel à Lyon ou à Toulouse se fera plutôt sur la recherche même de l’investisseur. Le marché lyonnais étant plus « mâture », il sera privilégié par l’épargnant souhaitant allier patrimoine à long terme et défiscalisation. Le marché toulousain restant plus en mouvement, il offre de meilleures opportunités à l’investisseur cherchant à optimiser le levier fiscal à moyen terme.

Conclusion

On l’avait annoncé dès le départ, c’est un match de parité !

Et c’est finalement presque sans surprise que ces deux villes arrivent ex-aequo dans le classement du Tour de France de l’Immobilier (site de comparaison et d’analyse de 22 critères intégrés à un algorithme et compilé selon une règle de calcul intégrant des coefficients de pondération) avec une note de 14,1/20.

Pour chacune de ces deux villes (rappelons-le sur le podium des 10 villes où il fait bon investir en 2019) tous les voyants sont au vert pour un investissement immobilier serein.

Toutefois, nous vous invitons à vous rapprocher d’un chef de projet patrimonial Netinvestissement, qui pourra vous aiguiller vers la meilleure option en fonction de votre profil et de vos objectifs.

À propos de l'auteur

Christelle Agogué

Titulaire d’un Master II spécialisé « Expertise en Ingénierie Patrimoniale » à l’École Supérieure de Gestion et de Finance (Pôle ESG Paris), Christelle débute sa carrière professionnelle au sein de cabinets indépendants parisiens et bordelais en tant que conseillère en gestion de patrimoine.

Son expérience lui confère une réelle expertise auprès d’une clientèle de particuliers et de chefs d’entreprise, lui permettant de répondre à l’ensemble de leurs problématiques fiscales et patrimoniales au travers d’un suivi personnalisé. Partageant les valeurs d’intégrité et d’efficacité avec Netinvestissement, elle rejoint le cabinet en 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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