Les 10 choses à savoir absolument sur l'investissement immobilier meublé

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Nicolas Farau
Par Nicolas Farau
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L’article « Les 10 choses à savoir absolument sur l'investissement immobilier meublé » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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L’investissement immobilier sous le statut meublé comporte de nombreux avantages, notamment fiscaux, qui font de cet investissement une solution de premier ordre dès lors que vous cherchez à vous créer du capital ou à préparer votre retraite.

Evidemment comme tout investissement il convient de bien se préparer afin de se prémunir des erreurs qui mettraient rapidement votre opération en péril.

Il ne suffit pas de parcourir les annonces des sites les plus connus et de choisir au feeling un appartement que l’on réhabiliterait avec 3 coups de peinture. Ce guide détaille 10 choses à savoir absolument sur l’investissement immobilier meublé.

Sommaire



1. Bien définir son objectif patrimonial

En amont, il faut prendre le temps nécessaire pour déterminer avec précision vos priorités et vos objectifs . Cette étape est indispensable pour mettre en place une véritable stratégie patrimoniale.

Il se peut que des solutions d'investissements ou des dispositifs fiscaux aient retenu votre attention, néanmoins vous pouvez consulter nos chefs de projets patrimoniaux pour vous assurer qu’ils correspondent à vos besoins et à votre situation.

L'approche patrimoniale la plus efficace et la plus rationnelle consiste à consulter des professionnels de la gestion de patrimoine avant de commencer vous-même vos recherches de placement. Cette préconisation vaut, évidemment, dans le cadre d’un investissement immobilier meublé.

Cette étape est essentielle pour vous lancer dans une opération d’investissement pérenne dans le temps et éviter de commettre un grand nombre d’erreurs qui saboterait votre placement.

Ensemble nous établissons un cahier des charges précis afin que votre investissement locatif meublé respectent vos objectifs de :

  • Création de capital ;
  • Création de revenus complémentaires ;
  • Création de patrimoine ;
  • Préparation de la retraite ;
  • Transmission ;
  • Etc.

Enfin, l’un des aspects sur lesquels nous insistons avec nos clients et sur lequel nous parvenons à leur faire entendre raison, c’est l’importance de se détacher de la notion affective, que l’on met dans l’acquisition d’une résidence principale, lorsque l’on réalise un investissement locatif meublé (ou vide).


2. Quels gestionnaires ?

Si le choix de l’investissement meublé se porte sur les résidences gérées, il convient de choisir, parmi l’offre assez étoffée du marché, le gestionnaire qui se chargera de l’exploitation de la résidence dans laquelle se trouve votre bien immobilier.

Le marché de l’investissement meublé dans les résidences gérées est mûr et les gestionnaires-exploitants de référence sont aujourd’hui aisément identifiables. Le gestionnaire, communément appelé preneur à bail, est en charge de vous régler votre loyer. C’est avec ce même exploitant qu’en qualité de bailleur vous serez lié par un bail commercial.

Vous l’avez compris, la sérénité et la pérennité de votre investissement immobilier meublé dépend de la capacité du preneur à bail à payer chaque mois (ou trimestre) à l’ensemble des bailleurs, les loyers mentionnés au bail.

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3. Le bail commercial

Dans le cadre d’un investissement immobilier meublé en résidence de services, le bail commercial est la pierre angulaire d’une relation tripartite.

En effet, il définit de manière contractuelle la relation qui lie le propriétaire bailleur à l’exploitant de la résidence.

Le bail commercial est déterminant puisqu’il mentionne le fait que le risque locatif est supporté par le gestionnaire. Peu importe les impayés du locataire final, c’est l’exploitant qui vous verse votre loyer. Le bail commercial tient une place de premier rang dans la faculté de réaliser ce type d’investissement en toute sérénité. On y retrouve également des éléments déterminants qui permettent à l’investisseur de réaliser une opération en toute connaissance de cause :

  • La rentabilité y est inscrite, elle est contractuelle durant toute la durée du bail ;
  • La revalorisation du loyer ;
  • Les charges et à qui elles incombent sont clairement indiquées au travers des articles 605 et 606 du Code Civil.

4. Dans quel secteur d’activité dois-je investir ?

Il existe différents secteurs d’activités dans la location meublée, chacun répondant à un besoin précis.

Netinvestissement fait le choix de ne proposer qu’avec parcimonie des opérations dans des résidences de tourisme et d’affaires dont l’exploitation est fortement impactée par les aléas d’une conjoncture économique, de la météo et depuis quelques années par la concurrence des Airbnb et consorts.

En revanche, les résidences étudiantes, les résidences pour senior ainsi que les résidences EHPAD (Etablissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) ont une grande profondeur de marché et sont extrêmement porteuses.

Selon le type de résidence de services que vous aurez choisi pour vous lancer, ne choisissez de travailler qu’avec des acteurs de référence :

  • EHPAD : Orpea, Colisée Patrimoine, DomusVi, Korian, Domidep, le Noble Âge. Voilà quelques exemples d’opérateurs de renom et de qualité ;
  • Etudiants/Seniors : Réside Etudes, les Senioriales, Nemea, Studéa. Là encore, ce sont des références dans leur secteur d’activité.

Si vous avez le moindre doute dans la sélection de votre gestionnaire, nous vous invitons à demander conseil et accompagnement auprès de nos chefs de projets patrimoniaux qui sont spécialisés sur ce type d’opération.


5. Neuf ou ancien ?

A l’instar de l’immobilier locatif nu, il est tout à fait possible de réaliser son investissement soit sur le marché du neuf soit sur le marché secondaire, ou marché de l’ancien.

Si votre bilan patrimonial et son analyse font ressortir un objectif de réduction d’impôts, il convient d’opter pour une acquisition d’un bien immobilier meublé neuf. En investissant dans le neuf sous le statut du LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), vous pouvez bénéficier du dispositif de réduction d’impôts dit « Censi-Bouvard » qui, pour rappel, octroie une réduction d’impôts de 11% sur le montant HT de l’investissement (plus frais d’acquisition) pendant une durée de 9 ans.

Le neuf apporte également une certaine tranquillité au travers de la garantie décennale (couverture obligatoire du constructeur sur le gros œuvre de 10 ans) et des charges de copropriété plus faibles grâce aux nouvelles normes de construction. De plus, l’acquisition d’un bien immobilier meublé neuf impliquant une TVA dans son prix d’achat, il est à noter que cette TVA est 100% récupérable dans les 6 mois suivants la remise des clés du bien.

ATTENTION

Le dispositif Censi Bouvard implique deux contraintes. L’une étant l’obligation de louer le bien durant 9 ans minimum. A défaut, l’administration récupère l’avantage fiscal versé. La seconde étant qu’en optant pour la réduction Censi-Bouvard, il ne vous est pas possible de bénéficier du régime de l’amortissement réputé différé.

L’ancien permet une optimisation fiscale différente de celle de la réduction d’impôts mais très intéressante. Vous pouvez bénéficier de l’amortissement réputé différé et ainsi percevoir des loyers BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) totalement défiscalisés jusqu’à épuisement complet de votre réserve d’amortissement. L’autre avantage de l’ancien est d’avoir accès aux charges, taxes, travaux réalisés des années précédentes. Dans le cadre d’une résidence de service, l’ancien donne la possibilité d’avoir accès aux comptes d’exploitation de la résidence et de vérifier si elle est rentable et si le gestionnaire a une bonne santé financière.

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6. Dans quelle ville dois-je investir ?

L’emplacement est le critère numéro 1 qui impacte le plus le prix d’un bien immobilier et son potentiel locatif. Il suffit de comparer la différence de prix entre deux biens similaires mais à la localisation différente. Outre cet écart de prix important, la demande locative peut elle aussi aller du simple au…triple, voire quadruple.

Pas aisé pour le néophyte de sélectionner le bon emplacement. C’est là que réaliser un investissement immobilier meublé en résidence de services offre un nouvel avantage.

Ce travail d’étude du potentiel de l’emplacement (commerces, transports, commodités, prix au M2, tension du marché locatif, etc.) aura intégralement été réalisé par le gestionnaire. Effectivement ces analyses lui sont indispensables pour un bon remplissage de ses résidences et de fait pour être rentable.

Que votre acquisition immobilière se fasse dans le Nord, dans le Sud, à l’Est ou à l’Ouest, peu importe puisque vous avez une rentabilité connue dès la signature du bail commercial. Plus que la ville où investir, c’est sur la qualité du gestionnaire, du bail (charges, rentabilité locative) et la rentabilité de la résidence qu’il faudra avoir un regard avisé.

Il est surtout important de comprendre que l’étude d’implantation d’une telle résidence par le futur gestionnaire, qui gagnera sa vie en remplissant la résidence, ne repose pas sur les mêmes critères que ceux qui sont conseillés à un particulier lorsqu’il choisit sa résidence principale ou sa résidence secondaire. Par exemple, pour une résidence étudiante, la priorité sera donnée aux accès universitaires (ou grandes écoles) ainsi qu’aux accès aux transports en commun reliant à moins de 20 minutes (critère usité habituellement) les principaux pôles scolaires.


7. Quel prix au m² ?

Il faut une perception de coût au m² totalement décorrélée de l’immobilier traditionnel. Prenons l’exemple d’un EHPAD ; son prix au m² peut être 2 fois supérieur à celui qui se pratique sur une surface louée nue équivalente à un même endroit. Ce prix est évidemment principalement impacté par des aménagements médicaux spécifiques et des services incontournables pour la population locative visée (grande dépendance).

Le prix du m2 n’est pas un critère sur lequel vous devez vous pencher avec en tête un comparatif en immobilier nu « classique ». C’est plutôt la rentabilité locative inscrite au bail qui fait l’attractivité de l’investissement aujourd’hui mais aussi demain.

Exemple : vous achetez une chambre étudiante 100 000 € avec 4% de rentabilité soit 4 000 € de loyer annuel. Si le loyer se valorise de 1% par an pendant les 15 ans de détention de votre bien, votre loyer sera de 4 645 € à la fin de la 15ème année. Cela représente alors un rendement locatif sur la valeur de votre achat (donc 100K€ 15 ans auparavant) de 4,645%. Si vous décidez de revendre au même prix d’achat, vous n’aurez aucun mal à trouver un investisseur qui comme vous cherche des rentes non fiscalisées (amortissement), puisqu’il aura pour 100K€ investis un rendement de 4,645%. Mais si vous souhaitez vendre le bien avec un rendement de 4% (comme celui qui vous avait séduit 15 ans auparavant) vous pouvez alors espérer un prix de vente de 116 125€. C’est donc le critère financier de rendement qui définira l’attrait d’un tel investissement et son prix au m², d’où l’importance de l’exploitant garantissant la bonne location des biens constituant la résidence de services.


8. Quel budget pour ce type d’investissement ?

Il y en a pour toutes les bourses. Vous pouvez trouver des chambres étudiantes à moins de 70 000 € et des EHPAD autour de 100 000 €. Mais vous avez la possibilité d’investir dans des résidences très haut de gamme où les appartements se négocient à plus de 300 000 euros. Il s’agit souvent de résidences seniors en IDF ou de résidence de tourisme étoilées en montagne (grandes stations alpines type Megève ou Courchevel).

Sachez aussi que ces investissements peuvent être consentis au comptant ou en usant du levier du crédit. Nos partenaires bancaires financent ces opérations dès lors que la capacité d’emprunt du client le permet et que le résidence (et son exploitant) visée est validée par la Banque au niveau du risque. C’est une soupape de sécurité supplémentaire.


9. A qui s’adresser pour des biens du marché secondaire ?

Parfois, sur des sites d’annonces immobilières connus, vous retrouvez des annonces de particuliers qui vendent leur bien en direct. Nous ne saurions trop vous conseiller d’être vigilant vis-à-vis de ces opportunités. Quoi que plutôt sécurisé, vous avez compris que cet investissement nécessite une certaine expertise et des éléments très importants doivent être identifiés et analysés.

Par l’intermédiaire de nos chefs de projets patrimoniaux, vous avez la possibilité d’avoir accès aux meilleures opportunités du moment distribuées par les 2 plus gros acteurs du marché secondaire de la résidence de service : LB2S et le Revenu Pierre.


10. Comment se passe la revente ?

Pour BIEN revendre, il faut donc avoir BIEN acheté.

Pour bien acheter, nous vous invitons à vous rapprocher de professionnels compétents, comme mentionné dans le paragraphe précédent. En réalisant un bilan patrimonial auprès de Netinvestissement, qui par la suite vous mettra en relation avec les opportunités des promoteurs et « brokers » du marché secondaire, vous vous donnez toutes les chances de BIEN acheter.

L’acquéreur d’un bien immobilier classique a une quantité importante de critères, parfois totalement subjectifs, qui influencent sa décision d’acheter ou pas. A contrario, le futur acquéreur d’un bien meublé en résidence de services a une liste de critères restreinte qui se cantonne à l’analyse du gestionnaire, de la rentabilité et donc de la qualité du bail, comme vu précédemment dans notre exemple.

C’est la raison pour laquelle les opportunités de qualité se commercialisent très rapidement alors qu’un bien immobilier classique peut ne pas trouver acquéreur durant des mois, voire des années.

A la revente, il convient de respecter le même processus qu’à l’achat pour vous donner les chances de BIEN revendre et d’optimiser au maximum votre opération d’investissement. Il est indispensable d’avoir recours à des professionnels expérimentés, qui pour certains sont des acteurs de référence sur le marché de la revente de l’immobilier meublé en résidence de services. Ces professionnels ont souvent le savoir-faire et la clientèle pour faciliter votre sortie d’opération.

ASTUCE

Les revenus tirés de la location meublée sont des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). De plus, dans l’immobilier meublé neuf, voire sur certains biens dans l’ancien, la TVA est récupérable. C'est pour ces raisons, et si vous optez pour le régime réel et que vous souhaitez réaliser l’amortissement du bien, qu’il est plus confortable d’être accompagné par un cabinet d’expertise comptable. Celui-ci a en charge de déclarer tous les revenus, de récupérer la TVA et de réaliser années après années l’amortissement réputé différé. Sachez que ses honoraires de comptabilité viennent en réduction de votre impôt sur le revenu à hauteur de 66% de leur montant.

Conclusion

Vous l’avez compris à travers ces 10 points essentiels à connaître et à aborder dans le cadre d’’un investissement immobilier meublé, que ce type d’opération revêt de nombreux avantages pour atteindre différents objectifs patrimoniaux.

Mais comme pour toute solution d’investissement, il convient avant tout de vous assurer que votre besoin et votre situation est en cohérence avec ce type de stratégie.

Afin de vérifier si cette solution vous correspond, nous vous invitons donc à vous rapprocher de nos équipes de Chefs de Projets Patrimoniaux afin de réaliser un bilan patrimonial précis.

À propos de l'auteur

Nicolas Farau , Chef de projet patrimonial

Nicolas Farau débute sa carrière dans le secteur bancaire au début des années 2000. En 2005 il intègre la banque Cortal Consors en tant qu’ingénieur Commercial et financier. Par la suite, il évolue dans différentes grandes PME françaises dans lesquelles il occupera des postes de responsable de développement commercial.

Après 10 ans d’expérience, il rejoint un cabinet de gestion de patrimoine où il occupe respectivement les postes de consultant en ingénierie patrimoniale et conseiller en immobilier d’investissement. Convaincu par la nécessité de démocratiser la gestion de patrimoine, il rejoint, début 2018, Netinvestissement à Paris.

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