Les 5 astuces pour réussir son investissement Denormandie

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Par Christelle Agogué
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L’article « Les 5 astuces pour réussir son investissement Denormandie » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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En résumé :

Petite dernière à faire son entrée dans la famille des dispositifs fiscaux immobiliers, la loi Denormandie ouvre des horizons aux contribuables soucieux de réduire leur fiscalité en investissant dans l’immobilier ancien.


Investir dans l’immobilier n’a jamais été autant plébiscité par les contribuables français. Dans le contexte actuel de marchés boursiers volatiles et de taux de crédit encore très bas, l’investissement dans la pierre prend toujours plus de sens (et les avantages sont nombreux).

Pour autant, force est de constater que l’immobilier est dans le collimateur de l’administration fiscale : lourdeur des charges foncières, imposition confiscatoire des revenus locatifs perçus, assujettissement à l’impôt sur la fortune immobilière…autant dire que si vous souhaitez réaliser un investissement optimisé, il est plus que judicieux d’utiliser les leviers fiscaux que vous avez à portée de main.

Justement, un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière a fait son entrée depuis le début de l’année 2019, la loi Denormandie, qui succède à la loi Cosse (dite « loyers abordables ») et complète la loi Pinel Ancien.

C’est donc une très bonne nouvelle, et une porte d’entrée intéressante pour les contribuables souhaitant investir dans l’immobilier ancien. Car si certains dispositifs existent déjà (Pinel ancien, loi Malraux ou Monuments historiques …), le bilan n’est pas fameux : rareté des biens, lourdeur du cahier des charges travaux et difficulté de mise en place de l’investissement.

Faisons donc un tour d’horizon des nouvelles opportunités pour l’investisseur au travers de ce guide des 5 astuces pour bien réussir son investissement Denormandie.

Sommaire


Rappel des grands principes de la loi Denormandie :

La loi Denormandie, en vigueur depuis le début de l’année, prévoit une réduction d’impôt au profit des contribuables qui achètent un bien immobilier locatif ancien entre le 1er Janvier de cette année et le 31 Décembre 2021.

Ce n’est ni plus ni moins que le prolongement de la loi Pinel « classique » mais dédié à de l’investissement dans l’ancien avec travaux. Vous aviez déjà accès à la loi Pinel ancien, mais peu sollicitée par les investisseurs et les professionnels de l’immobilier car peu compréhensible, et difficile à mettre à place.

Dans ce contexte, la loi Denormandie trouve donc toute sa raison d’être : plus de lisibilité et d’attractivité pour rénover et redynamiser les centres des villes moyennes !

Afin de bénéficier d’un cadre fiscal attractif, l’investisseur devra réaliser des travaux représentant au moins 25% du montant global de l’investissement, dans des immeubles situés en centre-ville de communes expressément désignées par le gouvernement.

À aujourd’hui, c’est 222 villes éligibles du programme « Action cœur de ville », mais aussi d’autres communes signataires d’une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).

De la même façon qu’avec la loi Pinel « classique », en contrepartie d’un engagement de location de 6 ans minimum (pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans), l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21% du prix de revient de l’immeuble (donc frais d’acquisition et travaux inclus).

Quid du taux de TVA applicable aux travaux réalisés ? La logique voudrait que la quote-part travaux bénéficie du taux réduit de TVA à 10% (pour les travaux d’amélioration, de transformation et d’aménagement mais aussi d’entretien) et même 5,50% (concernant la rénovation et l’amélioration énergétique). Avantage supplémentaire non négligeable !

Voir aussi : Comment bien investir en loi Denormandie ?


1. S’assurer de la pertinence de l’investissement

Bénéficier d’allégements fiscaux est une chose, mais cela ne doit en aucun cas être la seule motivation pour réaliser ce type d’investissement. Il faut donc en amont bien veiller à la pertinence du projet, et choisir l’investissement le mieux adapté à votre situation.

Nous l’avons évoqué plus haut, d’autres dispositifs permettent de bénéficier d’avantages fiscaux et d’alléger par conséquent l’effort d’épargne à réaliser pour investir dans un bien immobilier ancien. C’est notamment le cas du déficit foncier.

Ainsi, compte tenu de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) mais aussi de la quote-part travaux compris dans le budget d’investissement total, il pourra être parfois plus pertinent de s’orienter vers un déficit foncier classique.

Car en contrepartie d’ouvrir droit à réduction d’impôt, les travaux ne pourront pas être déductibles des revenus fonciers perçus. Il ne devrait en effet pas être possible de cumuler réduction d’impôt Denormandie et déficit foncier.

D’où l’importance de vous rapprocher d’un chef de projet patrimonial Netinvestissement afin d’optimiser votre investissement et vous aider à arbitrer entre ces deux dispositifs.


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2. Etudier avec soin le montage financier

Généralement, ce sujet n’arrive dans l’esprit des investisseurs qu’à la fin du processus d’acquisition. Je trouve LE bien répondant parfaitement à l’ensemble de mes critères, et je me pose maintenant la question du financement.

C'est une erreur. C’est bien l’un des premiers points qui doivent être validés en amont (avec la pertinence du montage fiscal) de la recherche et de la sélection d’un bien immobilier.

Pourquoi ? Car un bon lot dans un bon programme immobilier est commercialisé en très peu de temps, et ne peut être optionné que pendant 2 à 3 jours maximum avant d’être remis en vente. Ce qui laisse finalement que très peu de temps pour valider le montage financier, et c’est le risque de « laisser filer » une belle opportunité.

Il faut bien avoir à l’esprit que le crédit bancaire est le ciment de votre opération immobilière. Pourtant, cette partie est trop souvent délaissée par les investisseurs, qui, par méconnaissance ou dans un souci de facilité, vont solliciter leurs banquiers. Ayez à l’esprit que ces derniers ne sont pas toujours les meilleurs interlocuteurs pour vous accompagner dans votre projet de financement.

À bien équivalent, le montage du crédit bancaire peut faire creuser la rentabilité globale de l’opération de plusieurs points.

Compte tenu du niveau actuel des taux d’emprunt et de la fiscalité applicable aux revenus fonciers perçus, un premier point à considérer est de s’endetter au maximum et aller chercher un financement à 110%, soit frais d’acquisition inclus. Injecter des liquidités dans un projet immobilier locatif peut être un non-sens et il est préférable de trouver des solutions alternatives de placement pour la valorisation de votre épargne.

À cela s’ajoute également les notions de différés d’amortissement, pour faire caler le début du remboursement de l’emprunt avec la première perception des loyers, mais aussi d’une ingénierie un peu plus fine avec le recours au prêt in fine ou au prêt à palier.

Pour plus d’informations, vous pouvez consulter notre page dédiée aux différents types de crédit bancaire immobilier.

N’hésitez pas à vous rapprocher de l’un de nos conseillers afin d’étudier la meilleure option à retenir en fonction de votre situation et de votre projet à financer.


3. Bien sélectionner le professionnel immobilier

Nous vous recommandons vivement de solliciter un professionnel expérimenté, qui saura « sourcer » le foncier mais aussi prendre en charge la partie travaux, en veillant à ce que l’investissement respecte le cahier des charges de la loi Denormandie (et écarter définitivement tout risque de requalification fiscale).

Décider de se faire accompagner pour réaliser son investissement immobilier c’est donc l’une des premières clés de la réussite.

A contrario, investir seul signifie que :

  • VOUS devez chercher le bien
  • VOUS devez vous assurer que celui-ci est éligible au dispositif Denormandie
  • VOUS devez réaliser les travaux (ou les faire réaliser) et VOUS assurer au préalable que ceux-ci entrent bien dans le cadre de la loi pour ouvrir droit à réduction d’impôt
  • Et VOUS allez aussi négocier au mieux auprès de votre banquier pour un montage de crédit sur-mesure ?

Vous comprenez donc que, sauf à être un afficionado aguerri de l’immobilier, le risque de passer à côté d’un certain nombre de points fondamentaux est important ; raison pour laquelle il est plus que préférable de s’entourer d’un expert pour la mise en place de votre investissement.

Se pose alors la question du choix du professionnel de l’immobilier. Qui choisir ? Comment choisir ? C’est vrai qu’il y a foule sur le marché de la promotion immobilière. Donc, à qui confier son projet d’investissement ?

Il est vrai que tous les promoteurs ne se valent pas, ne proposant pas les mêmes niveaux de garantie, ni de qualité de prestations et de finitions. Et c’est sur ce point qu’un bien immobilier, à emplacement équivalent, fera la différence au terme de l’opération.

Sans être un professionnel de l’immobilier, on comprend aisément qu’une poignée de porte en aluminium brossé vieillira bien mieux qu’une en plastique (et oui, le diable est dans les détails !).

Chez Netinvestissement, nous sommes très rigoureux dans le choix de nos partenaires immobiliers, et privilégions des acteurs locaux solides pour des programmes immobiliers moins standardisés et à taille humaine, respectueux des normes en vigueur et de la mixité des logements (tant au niveau des typologies de surface que sur une juste répartition entre investisseurs et accédants occupants etc.).


4. Investir au bon endroit

Alors oui, c’est le béaba de l’investissement immobilier : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

La recherche et la sélection doit se baser sur des critères objectifs de croissance démographique, de dynamisme du bassin d’emploi, de l’importance de la population étudiante, de l’ampleur des grands projets urbains etc.

vez-vous également étudié le taux de chômage ? Les atouts culturels et patrimoniaux ? La demande locative ? Par la suite, la proximité avec les transports en commun, les commerces, les infrastructures écolières et de santé ?

Voir aussi : Comment faire une étude de marché efficace avant d’investir

Une erreur trop souvent commise par les investisseurs est de vouloir investir « près de chez eux ». Rassurant peut-être, mais pas systématiquement pertinent. D’autant plus que dans 99,9% des cas, ils ne mettront jamais les pieds dans le bien immobilier dans lequel ils ont investi.

Cette question de l’emplacement touche encore plus les investisseurs Denormandie, car pour être éligible au dispositif, il vous faut investir dans l’une des 222 villes inscrites au plan Action cœur de ville (ou faisant l’objet d’une opération de revitalisation du territoire).

Autrement dit, l’investissement devra être situé sur des emplacements pour lesquels le marché immobilier global, et en particulier le marché locatif, est des plus détendus (a contrario de la loi Pinel « classique » qui privilégie la construction dans des zones tendues, pour lesquelles la demande est supérieure à l’offre).

On comprend alors aisément l’intérêt de réaliser une analyse précise du secteur avant de sauter le pas, d’autant plus que l’on trouve de très grandes disparités entre les 222 villes au cœur du dispositif, source de difficultés supplémentaires pour l’investisseur non averti.

De Limoges (plus de 130 000 habitants) à Cosne-Sur-Loire (tout juste 10 000 habitants…), de Chambéry (à la 34ème place des villes où il fait bon vivre en France) à des villes fragiles comme Tulles ou Carcassonne, des emplacements en Ile de France à proximité de Paris à des villes excentrées sur le territoire et à plus d’une heure de la première autoroute (comme Aurillac pour ne pas la citer).


4. Ne (surtout) pas se projeter

C’est le piège dans lequel tombe un trop grand nombre d’investisseurs souhaitant réaliser un investissement immobilier locatif, tout en se projetant sur une hypothétique future résidence secondaire ou sur le logement qui servira aux enfants pendant leurs études.

Il me parait indispensable de clarifier ce point : il n’est pas envisageable d’allier judicieusement « investissement/future jouissance » ; l’investissement immobilier locatif ne répondant pas aux mêmes critères. Vous risquez en effet de placer trop d’affect dans un investissement qui par nature va requérir la plus grande neutralité possible.

Puis, de vous à moi, comment savoir de façon certaine où vous allez vouloir habiter dans 10 ans ? Ce que voudront faire vos enfants dans 5 ou 10 ans (Quelles études ? En France ou à l’étranger ? etc.).

Vous l’aurez compris, un séquencement des opérations s’impose :

  • Etape 1 : je réalise mon investissement immobilier de façon objective
  • Etape 2 : je revends
  • Etape 3 : je réalise mon souhait de résidence secondaire ou d’achat d’un logement pour mon enfant étudiant (ou autre !)

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Conclusion

Notre équipe d’experts Netinvestissement en est convaincue, 2019 sera un excellent cru pour l’investissement immobilier et en particulier pour ceux d’entre vous qui choisiraient l’investissement locatif. La loi Denormandie enfonce s’inscrit comme une bonne nouvelle et élargit le champ des possibles pour les contribuables souhaitant capitaliser leurs impôts et investir dans l’immobilier locatif ancien. Rien ne semble donc empêcher la loi Denormandie d’être un franc succès auprès des investisseurs. D’autant plus que, contrairement à la loi Pinel (classique ou ancien), les zones d’investissement sont plus importantes, et maillent de façon optimale tout le territoire français.

D’autant plus que dans près de la moitié des 222 villes bénéficiaires de ce plan « Action cœur de ville »au dispositif, plus de 90% des logements sont concernés par le dispositif fiscal Denormandie. Les opportunités ne vont donc pas manquer. Pour autant, n’hésitez pas à vous faire accompagner par l’un de nos chefs de projet patrimonial qui sera à même de vous aider à calibrer votre besoin et à sélectionner un bien immobilier le cas échéant.

À propos de l'auteur

Christelle Agogué

Titulaire d’un Master II spécialisé « Expertise en Ingénierie Patrimoniale » à l’École Supérieure de Gestion et de Finance (Pôle ESG Paris), Christelle débute sa carrière professionnelle au sein de cabinets indépendants parisiens et bordelais en tant que conseillère en gestion de patrimoine.

Son expérience lui confère une réelle expertise auprès d’une clientèle de particuliers et de chefs d’entreprise, lui permettant de répondre à l’ensemble de leurs problématiques fiscales et patrimoniales au travers d’un suivi personnalisé. Partageant les valeurs d’intégrité et d’efficacité avec Netinvestissement, elle rejoint le cabinet en 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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