10 choses à savoir avant d’acheter à Marseille

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L’article « 10 choses à savoir avant d’acheter à Marseille » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 1752 fois

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Aujourd’hui, une acquisition immobilière reste aux yeux des français un investissement important. Et comme tout investisseur cherchant un bon placement, cet achat se doit d’être mûrement réfléchi. Vous souhaitez investir ? Votre objectif est probablement de trouver une solution d’optimisation fiscale, offrant un retour sur investissement à la hauteur de vos attentes. L’investissement immobilier est une opportunité répondant à cette demande.

En effet, ce marché, en matière de placement, offre une palette de produits très diversifiés. La métropole marseillaise qui connaît de nombreux changements, principalement grâce au programme Euroméditerranée ayant pour objectif de « construire une ville sur la ville », engendrant de nouvelles constructions et d’importantes réhabilitations. Pour vous accompagner dans votre réflexion, ce guide vous apportera des conseils et des réponses à certaines questions que vous êtes susceptible de rencontrer avant d’acheter à Marseille et sa région. Vous pourrez ainsi y voir plus clair.

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1/ Le tourisme : Marseille, premier port de croisière en France, Cassis, station balnéaire haut de gamme

Marseille, tournée vers la mer depuis l’antiquité est aujourd’hui le premier port de croisière en France, devenu en 2015 le cinquième de Méditerranée. Le nombre de croisiéristes a augmenté de 87,3 % entre 2010 et 2014, ce qui constitue la plus forte croissance parmi les leaders méditerranéens. Les différentes évolutions du port de Marseille et notamment la concession du terminal croisière MPCT au groupement MSC Croisières à permis de développer la promotion de l’embarquement/ débarquement, générant ainsi que de fortes retombées économiques pour la ville est ses environs.

Niché entre le Cap Canaille et le célèbre massif des Calanques, Cassis voit sa population passer de 7000 habitants à 40 000 en période estivale. Situé à une dizaine de minutes de Marseille en voiture, ce petit port attire depuis toujours, une clientèle aisée, venue profiter des plus belles richesses naturelles de la région PACA, sans pour autant négliger le standing de cette station balnéaire, plutôt haut de gamme. Cette ville séduit les touristes également par son histoire et ses richesses naturelles, viticoles...

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2/ Marseille capitale européenne de la culture 2013, première étape d’une révolution culturelle

L’année 2013 a apporté à Marseille et sa région 10 millions de visiteurs dont 2 millions supplémentaires par rapport à l’année 2012. Le label « capitale européenne de la culture » a permis à la cité phocéenne la réalisation d’événements et d’expositions éphémères pour exemple le pavillon M. Mais ce n’était qu’un début, la ville lancée par cette année de renouveau culturelle a offert à ses citoyens et ses touristes les infrastructures qui manquaient cruellement. Nous pouvons citer le Musée des Civilisations de l’Europe et de la Méditerranée (MUCEM), le nouveau FRAC et la Villa Méditerranée.

Riche de son passé, Marseille offre à présent une culture variée, les classiques sont conservés avec la cathédrale Notre Dame de la Garde aussi appelée « La Bonne Mère » par les marseillais qui reste le site le plus visité, ou encore La Cathédrale de la Major en pleine rénovation. Sans oublier le principal centre d’intérêt des marseillais le football, avec le mythique club de l’Olympique de Marseille qui a vu son stade entièrement rénové et agrandi à la hauteur de la ferveur de ses supporters lors de matchs !

Les étudiants, toujours plus nombreux

3/ Les étudiants, toujours plus nombreux

Près de 85 000 étudiants choisissent de poursuivre leurs études supérieures au sein de l’académie Aix-Marseille, qu’il soient en d’écoles supérieures publiques ou privés, tous on la même problématique de logement. Depuis plusieurs années ce secteur est en pleine restructuration, développant aussi bien ses infrastructures que l’offre global des cursus dans la région.

Pour répondre à la demande grandissante, les promoteurs on bien compris qu’il fallait placer ce secteur au centre de leurs projets. La ville et ses environs ont vus les résidences étudiantes faire peau neuve dans un premier temps, puis se multiplier pour couvrir le besoin grandissant. La dernière en date se situe au niveau du stade Vélodrome, et a ouvert ses portes en septembre 2015. Vous l’aurez compris l’immobilier étudiant est très porteur à Marseille !

4/ Le tissu économique régional

Marseille accueille de nombreuses grandes entreprises et groupes nationaux et internationaux. Dans ce panel, on retrouve le groupe ONET dans le IXème arrondissement, la tour CMA-CGM groupe leader mondial de transport maritime (import/export) situé dans le quartier de la Joliette, sans oublier Haribo et Pernod Ricard que tout le monde connais. La région marseillaise a aussi ses grosses structures, avec Marignane et l’entreprise internationale Airbus Helicopter ou encore Dassault Aviation.

Au Nord d’Aix en Provence Cadarache, où se joue le projet ITER, réacteur thermonucléaire expérimental international. Toutes ces entreprises génèrent un bassin d’emploi dynamique et important, à cela il faut ajouter les nombreuses PME et startup.

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5/ Choisissez la proximité des transports en commun

Certes, Marseille ne possède pas un réseau de transport en commun aussi important que Paris, mais la citée phocéenne met tout en œuvre pour calquer, au moins à ce niveau, la capitale. Depuis le lancement du projet Euroméditerranée, le réseau des transports en commun s’est fortement développé. Aujourd’hui, Marseille compte trois lignes de tramway de 15,5km au total, 2 lignes de métro d’une longueur de 23km et une centaine de lignes de bus. Depuis maintenant deux ans, la Régie des Transports de Marseille (RTM) a mise en place des navettes maritimes reliant Marseille Nord à Marseille Sud. De plus, afin de permettre à la population régionale de se rendre dans la ville, une gare routière collée à la gare de Marseille Saint Charles, optimisant l’intermodalité, s’est construite, permettant de relier Marseille à Aix en Provence, Marignane (aéroport), Martigues, Paris, Lyon… Il est donc préférable, d’investir à proximité de transport en commun. En effet, il s’agit d’un critère primordial pour des locataires potentiels.

6 / Le développement des projets urbains

Des projets d’agrandissements des lignes de métro et de tramway sont prévus. Pour certains les travaux ont même déjà commencé ! Notamment la prolongation de la ligne de métro numéro 2 au Nord, avec une station « Capitaine Gèze » dont l’inauguration est prévue pour 2016. Pour ce qui est du tramway, en mai 2015 a eu lieu la mise en service d’une troisième ligne de tramway desservant toute la rue de Rome.

Les projets de développements urbains sont loin d’être finis. Selon le plan de déplacement urbain (PDU) adopté en 2013, à terme, la ligne 1 devrait rejoindre le tramway Est d’Aubagne. Lors du choix de votre produit, il est important de prendre en compte ces futurs développements.

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7/ Le Marseille historique aimé par tous, le quartier du Panier et le Vieux port connaissent leurs heures de gloire et ça dure !

Quartier historique abritant, en 600 avant Jésus Christ, les colonies Grecques, le quartier du Panier a ensuite abrité de nombreuses familles corses puis maghrébines, qui offrent une culture typiquement méditerranéenne. Ce quartier rempli d’histoires, se situe dans la partie la plus ancienne de la ville, au nord du Vieux Port. Ces dernières années, sous l’effet des réhabilitations issues du programme Euroméditerranée, de l’implantation de lieux culturels comme la Vielle Charité et de la popularité de la série télévisée « Plus Belle La Vie » racontant l’histoire d’un vieux quartier marseillais, le Panier, devient un secteur touristique et artistique avec l’ouverture de plusieurs atelier d’artiste. Ces facteurs séduisent également les marseillais.

Ce lieu typique de Marseille ne va pas sans le Vieux Port, super calanque à l’abri du vent, idéale pour y habiter et améliorer l’accueil au fil du temps. Certaines périodes cependant peuvent être contestées au point de vu de l’aménagement urbain. Mais depuis quelques années la transformation est visible et va sens aucun doute dans le bon sens. On peut enfin de promener sur le Vieux Port sans être asphyxié par les embouteillages. Le Vieux Port, hyper-centre de Marseille tant à se tourner vers une vie de quartier en améliorant la qualité de vie, afin de rendre au marseillais un véritable centre ville.

8/ Le nouveau quartier d’affaires, La Joliette

Autrefois qualifié de quartier ouvrier, la Joliette était directement lié au port et à ses activités avec les entrepôts des dockers et les va et vient des camions. Aujourd’hui cœur du programme Euroméditerranée, visant à créer un centre d’affaires, la joliette offre un panorama imprenable sur la méditerranée, à deux pas de toute l’agitation économique. Le pari est réussi ! La Joliette est devenue certes un quartier d’affaires mais également un lieu de vie qui est en passe de devenir l’endroit le plus branché de Marseille. Les Terrasses du Port ont créé les premiers « Rooftop » marseillais, le Silo a été réhabilité en salle de spectacle, au début du mois d’Octobre le Village des Docks a ouvert ses portes et prochainement un cinéma entièrement réalisé par Luc Besson verra le jour !

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9/ Allar, l’éco-quartier de demain

Projet de la deuxième partie du programme Euroméditerranée, Allar, baptisé aussi « smartseille » est situé au Nord de la ville entre le siège social d’EDF et le marché aux puces. Le site verra naître un éco-quartier exemplaire, le premier de Marseille, conçu au service des habitants. 58 000 m2 de logements, bureaux, et équipements seront réalisés sur 2,7 hectares, à des prix accessibles. Cet éco-quartier vise à permettre une réelle mixité, à la fois sociale, fonctionnelle et générationnelle en conjuguant hôtels, bureaux, crèches, logements, écoles, résidences séniors, commerces. A terme, 4 000 personnes pourront vivre, habiter ou travailler dans cette « ville verte ». Ce projet est en cours de construction.

10/ Marseille Nord, des rénovations pour de nouveaux horizons

Marseille s’est lancé un immense défi, la rénovation des cités au nord de la ville. A commencer par le Cannet (XVIème arrondissement) qui aujourd’hui possède un tout nouveau « Village Santé », un petit complexe de commerces et service « la Palmeraie » et de nouveaux logement. Il s’en va de même pour le secteur de Bougainville, qui actuellement est en pleine restructuration. Le Cap Pinède et le secteur des Arnavaux vont également connaître un réaménagement. A cela s’ajoute l’arrivée de l’autoroute L2, reliant le Sud de Marseille jusqu’au Nord (aux Arnavaux). Le Nord de la ville deviendra plus accessible.

Conclusion

Le constat est clair, le programme Euroméditerranée a influencé le marché immobilier pour ne pas dire en à était le moteur. En effet, les réhabilitations et les constructions dirigées par ce programme ont permis à plusieurs secteurs délaissés de vivre un renouveau, voir une transformation radicale pour certains. L’investissement, dans la ville de Marseille, redevient depuis quelques années très attractif. Le projet Euroméditerranée a joué et joue un rôle important dans l'économie de la ville mais également sur le dynamisme et la culture. Marseille conserve son histoire mais fait peau neuve, à vous de voir si vous souhaitez prendre part à cette aventure, et profitez vous aussi des fruits que génère la deuxième ville de France.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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