10 choses à savoir avant d’acheter à Nice

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L’article « 10 choses à savoir avant d’acheter à Nice » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 826 fois

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L’achat d’un bien immobilier se doit d’être murement réfléchi, d’une part pour l’engagement qu’il induit, d’autre part pour son coût. Il est donc opportun de se documenter sur le secteur ciblé, et de trouver les réponses à vos questions. Votre objectif est surement de trouver une solution d’optimisation fiscale permettant un retour sur investissement correspondant à vos attentes.

Vous cherchez à investir ? Le marché immobilier niçois pourrait répondre à cette demande. Nice, et ses 343 629 habitants, se trouvent au 5ème rang des plus grandes communes de France. Aux portes de la frontière italienne, la ville de Nice est depuis longtemps prisée par les investisseurs et touristes étrangers. Deuxième ville de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur derrière Marseille et ayant connu une multitude de changements, cette métropole offre aujourd’hui de nombreuses opportunités en matière d’investissements immobiliers.

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Nice et sa métropole

Mise en place le 31 décembre 2011, la métropole de Nice Côte d’Azur est née de la fusion de 49 communes, situées autour de cette grande ville, et regroupant 550 000 habitants. La création de la métropole niçoise a principalement permis un développement économique ainsi que celui des transports en commun. Elle est aujourd’hui responsable de plusieurs grands projets comme la lutte contre l’habitat insalubre, la rénovation de plusieurs quartiers niçois, la construction d’une ligne TGV Nice/Paris et la création d’un éco-quartier dans la plaine du Var.

Des atouts touristiques

L’histoire de Nice s’est construite sur le partage, l’accueil et l’inspiration pour devenir aujourd’hui une des principales destinations de l’industrie touristique internationale. 2ème destination touristique de France, avec en moyenne 4 millions de touristes par an, Nice offre une qualité de vie et un climat exceptionnels. Elle possède des complexes hôteliers très importants et luxueux pour la majorité. Nice, capitale de la « French Riviera » a fasciné des artistes, comme Marc Chagall, de par sa luminosité, sa beauté naturelle et sa décontraction, favorisant la créativité. Des artistes y ont fréquemment élus domicile apportant tous les courants de l’art pictural dans leur immense diversité. Le tourisme, de par la culture, l’environnement et le climat de la ville, est un facteur économique essentiel.

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La proximité des transports en commun et son développement

Comme de nombreuses villes en France, Nice connaît d’importants problèmes de circulation. Il est donc primordial d’effectuer un choix judicieux sur l’emplacement du bien que l’on souhaite acquérir. Le premier facteur à intégrer est la situation géographique, la proximité des transports en commun par exemple ou encore celle des installations autoroutières : c’est le critère qu’un locataire potentiel prendra en compte. Actuellement composé d’une unique ligne de tramway, allant du Nord jusqu’à l’Est, en passant par le Centre, la ville de Nice n’entend pas en rester là. Courant 2017, une deuxième ligne de tramway fera surface. Elle desservira la ville de l’Ouest jusque l’Est sur 11,3 km. A terme, selon différents projets de construction et d’extension, le réseau devrait compter 4 lignes. Outre le tramway, Nice offre également des transports via des bus. 2ème aéroport français en terme de trafic de passagers, l’aéroport de Nice dessert 101 destinations dans 34 pays différents. A prendre en compte, un futur pôle multimodal Nice Aéroport/TGV/Tramway est en cours de réalisation. Une ligne de TGV Nice/Paris va être mise en place permettant de rejoindre Paris en 3h50.

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Disparités selon les secteurs

Le choix du secteur fait partie des points importants lors d’un investissement locatif. Il faut donc garder en tête qu’un bon emplacement se trouve généralement à proximité des commerces, transports, écoles. Le secteur Est de la ville, principalement le quartier ZEP de l’Ariane est un secteur aujourd’hui encore sensible. Longtemps laissé à l’abandon, l’objectif de la commune, depuis plusieurs années est de l’améliorer. Dans le cadre du programme national de rénovation urbaine, de nouvelles constructions y sont en cours, mais la demande de location reste à ce jours quasi nulle. Cette disparité avec le reste de la ville est un point noir que Nice et les niçois s’attèlent à changer, mais cela prendra du temps.

Les quartiers où investir

Nice Vieille ville est l’endroit où le rendement sera maximum. C’est le cœur de la ville avec ses rues étroites, ses commerces artisanaux, son marché aux fleurs, sans oublier la plage à quelques mètres seulement. Ce quartier typique de Nice est rempli d’histoire et riche d’une architecture remarquable.

Le « Carré d’Or » et les « Musiciens », sont des quartiers situés dans le centre ville à proximité du Vieux Nice. Ils sont qualifiés comme les quartiers chics de la ville. Les prix des biens sont plus élevés dans ces quartiers que dans le Vieux Nice, et les projets moins nombreux.

Nice hyper-centre, est très favorable à la location mais le prix à l’achat reste très élevé en comparaison des autres secteurs.

La promenade des Anglais et la Baie des Anges sont des secteurs très aisés et donc très onéreux.

Le port, quartier en plein essor grâce à de nombreuses constructions et rénovations se métamorphose. Il est de plus en plus prisé par les français et les étrangers.

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L’évolution du pôle étudiant

Contrairement aux idées reçues, Nice est une des premières villes étudiantes de France. Dynamique et riche en formations universitaires, la métropole niçoise possède de nombreux atouts pour la réussite des étudiants nationaux et internationaux qu’elle accueille. La métropole compte de grandes écoles d’ingénieurs et de commerce. Afin de répondre au mieux à la demande des étudiants, la ville a rénové plusieurs résidences étudiantes et participer à de nouvelles constructions. Tous ces changements lui ont permis de se retrouver à la 9ème place des villes les plus agréables pour étudier (selon l’Etudiant). La métropole a accueilli près de 60 000 étudiants durant le cursus 2014-2015. La zone de Sophia Antipolis joue un rôle majeur dans cette évolution.

Misez sur le secteur Sophia Antipolis

Fondée en 1969, Sophia Antipolis est devenue la plus importante technopole d’Europe. Elle regroupe aujourd’hui plus de 1400 entreprises générant environs 31 000 emplois et 5 000 étudiants. Outre le bassin de l’emploi, cette technopole comporte des zones résidentielles (9 102 habitants recensés), commerciales et des équipements publics (médiathèque, gare routière…). De précieux atouts qui ont permis d’attirer les plus grands scientifiques et experts mondiaux. En constante construction et agrandissement, Sophia Antipolis n’a pas fini de nous surprendre, Il faut s’attendre à un accroissement de la population.

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Un nouveau Nice

Nice a pour projets, des développements démographiques et économiques entrainant plusieurs programmes de constructions ou de rénovations. La réalisation d’une Eco-Vallée inscrit la métropole azuréenne dans une nouvelle phase de développement économique, social et urbain. Cette Eco-Vallée a pour ambition de regrouper un pôle académique et de recherche ainsi qu’un pôle tertiaire de dimension internationale. Elle accueillera également l’Eco-quartier de la Digue. La métropole a eu l’ambition de se doter d’un équipement sportif : l’enceinte polyvalente Allianz Riviera. Inaugurée en fin 2013, cette enceinte à pour mission d’accueillir des concerts, des événement sportifs et bien sûr servir le club de l’OGC Nice. Grâce au futur pôle multimodal Grand Arenas, l’aéroport international de Nice les ligne TGV / TER et le réseau de tramway, seront connectés. D’autres projets sont également en cours. La ville connaît un dynamisme sans précédant.

Une métropole sécurisée

La prévention face aux risques d’incivilités, de délinquance, de violence est prioritaire dans la politique de la ville. La sécurité de la population, sous toutes ses formes, justifie un déploiement de moyens, structures, matériels et hommes. C’est le cheval de bataille du maire de la ville : Christian Estrosi, qui à bien compris l’importance d’offrir une cité paisible aux citoyens et surtout aux touristes. En conséquence, lorsque nous nous promenons ou passons nos vacances au sein de la métropole niçoise, nous nous sentons en sécurité.

Chiffres clés

Nice c’est tout d’abord la 5ème ville de France avec 343 629 habitants. La métropole offre un taux d’évolution démographique en constante augmentation depuis quelques années. Le prix moyen de l’immobilier au m2 pour un appartement est de 3 756 € avec une rentabilité locative moyenne de 4,91%.

Conclusion

Métropole azuréenne attractive, offrant un cadre de vie exceptionnel entre mer et montagne, notamment grâce à sont climat, elle attire chaque année de plus en plus de nouveaux arrivants. Qu’il s’agisse de séniors, d’étudiant ou tout simplement des personnes en mutation professionnelle. Le dynamisme de la ville permet d’offrir une large gamme de produits d’investissements locatifs divers et variés.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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