Les 10 villes où investir à Toulouse Métropole

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Par Brigitte ROY - Vu 924 fois

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Toulouse est une ville assez dense en immobilier, et dont le centre-ville propose des investissements à un prix plus important que les villes alentours comprises dans la métropole. De « nouveaux arrivants » pour de nouvelles dynamiques démographiques, l’air urbaine de Toulouse compte 1 270 760 habitants. En cinq ans, de 2007 à 2012, ce sont 83 074 habitants supplémentaires qui sont dénombrés, soit 16 615 annuellement. Si l’on compare ces résultats à ceux publiés l’an passé, sur la période 2006 – 2011, la croissance démographique s’accélère avec un gain de 538 habitants supplémentaires chaque année.

La santé, l’industrie et surtout l’aéronautique sont d’autant de secteurs en perpétuelle croissance. Ceci permet à Toulouse d’être pour la quatrième année consécutive en 2013, la seule ville ayant eu une croissance positive de l’emploi. Toulouse métropole est composé de 37 communes sur 460 km² ce qui permet aux investisseurs d’avoir un large choix. Nous avons sélectionné pour vous les 10 villes de la métropole où il faut investir.

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1. Balma

En 2013, la commune comptait 14 929 habitants. La population a triplé depuis 40 ans. Balma est une ville résidentielle depuis la deuxième moitié du 20ème siècle. C’est aussi à cette période que le premier lotissement se construit, ce qui attire de nombreuses entreprises. Balma devient alors une ville dynamique et bien pourvue en projets. Accessible par bus, la ville se trouve également à proximité de l’aérodrome Toulouse-Lasbordes.

La Zone d’Aménagement Concerté (Z.A.C) de Balma-Gramont a un très gros projet d’urbanisme afin de créer à la fois des habitations et de dynamiser l’économie à l’entrée de la ville, en majorité sur Balma (90 % environ du projet). Géographiquement la Z.A.C. permet l’accessibilité par le métro (ligne A) et par la rocade. Le projet s’oriente pour un tiers dans l’habitation avec la création de 1.300 logements. Les deux tiers de la surface sont dédiés à l’activité économique et un tiers à l’habitat avec un objectif d'environ 1300 logements dont 25% en habitat social, et 5% en logements sociaux en accession à la propriété. Le projet fera apparaitre quatre quartiers différents avec l’éco-quartier Vidailhan, le campus tertiaire de la Garrigue au cœur du parc de la Garrigue, la zone d’activités de Montredon-la Tuilerie dédié aux activités artisanales et aux commerces et enfin la Colline de Thégra pour des bureaux et habitats de style ville à la campagne.

Saint-Orens-de-Gameville

2. Saint-Orens-de-Gameville

Au 1er janvier 2014, la population totale était de 11 196 habitants. Le nom Saint-Orens de Gameville vient de l’évêque espagnole Orientius au Vème siècle. La commune est bien pourvue en établissements scolaire primaire et secondaire, mais également de services publics et de son marché. La ville connue pour ses centres commerciaux est également agréable pour les sportifs et les promeneurs.

La ZAC de Tucard situé sur la commune de Saint-Orens-de-Gameville se voie doté d’un projet de construction de logements sur trois quartiers différents sur une surface globale de plus de 36 hectares. Les Mûriers sera un quartier de 225 logements à 350m de la Mairie surplombant la plaine de Marcaissonne. Les Jardins de Tucard auront 427 nouveaux logements dont une résidence de service « seniors ». Enfin le dernier quartier, l’Orée du bois, prévoit 200 logements en construction d’ici les cinq années à venir.

De plus, Saint-Orens reste encré dans le projet d’extension de la ligne de Tramway de Toulouse, ce qui pourrait valoir une bonne valorisation de l’immobilier et donc des investissements à fort potentiels.

3. Tournefeuille

La population a plus que quintuplée en 40 ans pour atteindre plus de 26.000 habitants en 2013. Tournefeuille est une ville très complète privilégiant l’éducation, la jeunesse et les sports, la culture et la vie associative de ses riverains. A proximité de la rocade Arc-En-Ciel, Tournefeuille est également bien distribuée par les lignes de bus et se trouve non loin du métro de Toulouse.

Les opportunités d’investissements restent très rares dans cette commune. En effet les habitants restent très réfractaires en la construction de nouveau logements. La plupart souhaitent conserver une ambiance de village avec ses maisons de ville et sa vie communale. Toutefois, certains projets voient le jour comme le Tivoli et Le Grand Chaiqui étaient largement contestés. Le Grand Chai est devenu l'un des immeubles les plus recherchés à Tournefeuille. Il est donc important de surveiller cette ville et les autorisations de construction.

4. Colomiers

Deuxième ville la plus dense en population avec plus de 38.000 habitants en 2013 répartis sur plus de 2.000 hectares. Colomiers est tout d’abord une ville rurale mais devient industrielle lors de l’arrivée du tramway et le développement de l’aéronautique après la fin de la seconde guerre mondiale. 1 400 entreprises sont présentes sur Colomiers avec quelques 20 000 emplois. Aujourd’hui Colomiers reste accessible par la rocade et les lignes de bus.

Colomiers n’est pour le moment pas orienté vers la création de nouveaux logements en masse. Plusieurs projets sont en cours, dont certains visant la création de logements sont terminés comme le quartier Fenassiers. Cependant Colomiers reste une ville avec une forte demande de logements. En effet, facilement relié avec la ville de Toulouse, bien pourvue en commerces et gros magasins, le nombre d’emplois ne cesse d’augmenter et tend à une augmentation de la demande locative.

5. Cornebarrieu

Petite ville de presque 6.000 habitants. Cornebarrieu se situe sur l'Aussonnelle ce qui vaut à la commune de nombreuses inondations avant la réalisation de travaux d’aménagements. Accessible par les lignes de bus et la rocade Arc-En-Ciel.

Cornebarrieu ne cesse de s’agrandir et de réaliser des projets. L’augmentation de sa population créée de nouveaux besoins ce qui pousse la commune à anticiper et à avoir une politique de renforcement des services. Le quartier de Monges-Croix du Sud déjà en cours, doit avoir à terme plus de 900 logements réunis dans un cadre idyllique de forêt. Quartier vert mais aussi quartier mixte, Monges-Croix tend à accorder à la fois des résidences type collectifs mais également des résidences contemporaines. L’essence même de ce quartier réside en la proximité du parc et des bois afin des créer un environnement propice à la détente.

Il reste encore des opportunités à saisir dans ce beau quartier.

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6. Blagnac - Beauzelle

Nous avons décidé de regrouper ici deux communes qui ont un projet commun de création d’éco-quartier. La population de Blagnac est de presque 23.000 habitants en 2013 contre moins de 6.000 pour Beauzelle. Historiquement Beauzelle faisait partie de la seigneurie de Blagnac en 1307. En terme de transport en commun, Blagnac et Beauzelle sont desservies pas les lignes de bus et de tramway.

Le projet commun à Blagnac et Beauzelle se nomme Andromède qui a eu en 2014 le label d’ÉcoQuartier et se trouve au sein d’un bassin d’emplois orienté dans l’aéronautique. Les habitants d’Andromède peuvent tout trouver sur place grâce aux nombreux bureaux, commerces, services et équipements publics prévu, mais également aux espaces verts de détente. De plus, le tramway 1 relie Andromède à tout l’ouest toulousain en passant par Blagnac centre, Airbus et l’hôpital de Purpan. Le projet a commencé en 2008 mais n’est pas tout à fait achevé. Il reste encore 2 000 logements à construire d’ici 2017, donc un beau potentiel d’investissement dans un cadre unique.

7. Fenouillet

La commune comptait un peu plus de 5.000 habitants en 2013. Elle se situe sur la terrasse de la Garonne dans la plaine toulousaine. Sa superficie est de 951 hectares. Accessible par l’autoroute, la commune n’est malheureusement pas bien desservie par les transports en commun type bus.

La ville de Fenouillet a une politique d’intercommunalité avec la ville de Toulouse tout en ayant l’objectif principale de conserver une osmose entre zones pavillonnaires et petits collectifs tout en anticipant les besoins en services de ses futurs arrivants.

Le projet le plus important de la ville reste la ZAC de Piquepeyre : construire avec une grande qualité.

800 Logements sont prévus à la construction en trois phases : de 2014 à 2016 : 250 logements, de 2017 à 2019 : 300 logements et de 2019 à 2022 : 250 logements. Plus de la moitié seront des petits collectifs, 40 % des maisons de ville et le reste en maisons individuelles, soit un beau potentiel d’investissements.

8. Castelginest

Les 10000 habitants devrait être atteint pour cette commune. Son nom vient de l'occitan et se traduit par "Le Château des Genêts » qui en devient son emblème. L’église datant de 960 est dédié à Saint Pierre propriété du monastère de Saint-Sernin situé au centre de Toulouse. Un réseau convenable de bus passe dans Castelginest, qui est aussi à côté de l’autoroute.

La ville oriente l’ensemble de son budget 2016 vers l’amélioration de la qualité de vie de ses habitants. Voici quelques exemples de projets de la ville : création d’un nouveau relais assistante maternelles, extension de la salle polyvalente, amélioration de l’accessibilité des espaces publics pour les personnes à mobilité réduite, constitution de réserves foncières pour continuer à préparer efficacement l’avenir, amélioration et extension de l’école primaire du centre, travaux d’agrandissement à l’école maternelle du centre… une ville en perpétuelle agrandissement, mais attention pas à n’importe quelles conditions. La ville souhaite conserver son état de petit village de proximité. Castelginest est effectivement une ville où il est fait bon vivre.

Saint-Jean

9. Saint-Jean

Sa population est passée à plus de 10 000 habitants au 1er janvier 2013 alors que lors de sa création, la vile ne comptait que 258 habitants. A l’époque la ville et son économie sont tournés vers l’agriculture. Le maire de 1884 à 1892, Louis Deloume, fut salué pour son courage et son dévouement lors des grandes inondations de Toulouse de 1875. Comme toutes les villes en périphérie de Toulouse, Saint-Jean est pourvue des lignes de bus de Tisseo.

Comme Castelginest, aujourd’hui Saint-Jean s’oriente vers la qualité de vie de ses habitants. Afin de redynamiser la commune et de créer un cœur de ville la commune a proposé un projet de création de carrefour socioculturel. Après ce projet, Saint-Jean aura de nouveau une identité plus forte et la demande locative pourrait s’en retrouver augmenté. Ainsi Saint-Jean reste une ville où il faut garder un œil.

10. L’union

Depuis quelques années le nombre d’habitants diminue quelque peu, pour être en 2013 en dessous des 12 000 habitants. L’histoire connue de cette commune remonte sous Napoléon où une certaine bataille aurait eu lieu sous les ordres du Maréchal d’Empire Soult, vers 1800. La ville est très bien aménagée en lignes bus et se trouve à côté de la rocade toulousaine et de l’autoroute.

Une refonte du cœur de l’Union n’est qu’au commencement de son projet. Cependant, la ville connaît une pression foncière qui pourrait avoir pour conséquence une modification de l’urbanisme de la ville. A l’heure actuelle, trois cabinets d’urbanistes travaillent sur le projet et leurs réalisations seront soumis à approbation des Unionais. Il est donc important de surveiller cette ville au niveau des projets de construction dans les années à venir.

Conclusion

La plupart des villes conseillées sont évidements situés aux abords de Toulouse même. Les toulousains aiment bien se retrouver en centre-ville tout en ayant la possibilité d’être au calme le soir en rentrant chez eux. Certaines villes proposent dès aujourd’hui des programmes immobiliers prêt à l’investissement, notamment dans des programmes de petits logements prêt à l’emploi pour les étudiants, ou des programmes de petites tailles type villa pour se sentir bien et en famille.

D’autres villes sont en pleine réflexion sur ces projets d’agrandissement et toujours dans un souci de conservation d’un esprit de petit village aux abords de la grande ville de Toulouse.

Comme pour tout investissement, nous vous conseillons de vous approcher de votre conseiller en gestion de patrimoine indépendant qui vous guidera sur le bon choix et vous accompagnera tout au long de la réalisation de votre projet.

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À propos de l'auteur

Brigitte ROY , Conseiller en gestion de patrimoine

Après des études en comptabilité et en droit, en 2009 Brigitte Roy intègre une licence en gestion de patrimoine en alternance au sein d’un cabinet grenoblois. Après quelques temps Brigitte devient conseillère en gestion de patrimoine et décide de compléter sa formation par le diplôme universitaire de l’AUREP de Clermont-Ferrand en 2013 en formation continue. Après avoir obtenu le diplôme, Brigitte décide de retrouver ses racines Toulousaines afin de s’ouvrir à de nouvelles opportunités professionnelles. Afin d’être entourée d’une équipe de professionnels ayant la même passion et la même vision du métier, Brigitte décide de s’associer au groupe Wast & Van en ce début d’année 2016 et d’implanter un nouveau site dédié à la région Midi-Pyrénées.

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