Immobilier : ce que le Grand Paris va apporter

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Benoit Richard
Par Benoit Richard
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Grand Paris : les chiffres clés [VIDEO]
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[Vidéo] Découvrez le projet Grand Paris en détail

S’il est un grand projet dont vous avez forcément entendu parler, le Grand Paris est celui-là. Depuis des décennies, l’idée de faire de la métropole parisienne plus qu’une ville musée visitée par des millions de touristes chaque année a fait son chemin.

Et ce projet pharaonique, mêlant infrastructures de santé, transports, logements et équipements de vie semble enfin lancé. Mais qu’est-ce que le grand Paris ? C’est une question vaste aux réponses multiples dont le but est d’exercer des mutations protéiformes dans des domaines multiples tels que le logement, le transport citadin ou l’urbanisme, mais aussi l’économie, la politique, la culture, l’environnement et le rayonnement international.

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Sommaire


1. Une définition

Le grand Paris est dirigé vers la mutation et l’adaptation d’une agglomération vers le présent et surtout vers son futur. Elle décloisonne la ville de son isolement séculaire tout en gardant évidemment l’essence même de ce qui fait d’elle la principale vitrine Française.

Le grand Paris n’est donc pas la fondation d’une ville nouvelle mais l’idée d’accompagner l’agglomération dans un monde globalisé, de la moderniser. Et ce « chantier » prend évidemment une matérialisation diverse.

Grand Paris en chiffres
Source : Green City

2. Quelques chiffres

Le Grand Paris, c’est avant tout 32 % des investissements internationaux en France ! Ce qui en fait le premier chantier d’infrastructures en France au sein de la première région économique d’Europe.

En effet, le Grand Paris a l’une des plus fortes densités urbaines au monde et une croissance démographique à deux chiffres. C’est aussi une région riche, au 7ème rang mondial en matière de PIB. Cet ensemble urbain est la matrice de la croissance immobilière en France jusqu’à 2025, en s’appuyant sur de vrais atouts d’avenir avec le 1er pôle de R&D européen et le 3ème mondial, le 2ème aéroport européen et le 7ème mondial avec plus de 66 millions de passagers par an. Et Paris reste la 3ème destination touristique au monde en 2017 avec près de 18 millions de visiteurs étrangers.

Mais Paris et sa proche banlieue, c’est aussi une capitale à la superficie restreinte et trop dense avec une densité urbaine parmi les plus importantes au monde, et une croissance démographique forte. De plus, la vie économique et sociale est très centrée sur Paris, pour preuve, les flux domicile-travail qui convergent majoritairement vers la capitale, en raison du tracé actuel du réseau de transports (et notamment celui du RER) : un réseau très étendu mais vieillissant, et ne connectant pas les villes périphériques entre elles.

Enfin, une autoroute urbaine (le boulevard périphérique) ceinture Paris, érigeant une coupure nette avec la banlieue en totale contre-production avec l’idée initiale de fluidifier les échanges capitale-banlieues.

3. Les axes de développement territoriaux

L’enjeu du projet Grand Paris est donc très important :

  • À l’échelle locale, il s’agira d’effacer la distinction entre Paris et sa banlieue et de réduire les déséquilibres sociaux et territoriaux.

  • À l’échelle nationale, il faudra renforcer le rôle de l’Île-de-France dans la croissance française.

  • À l’échelle internationale, la réflexion est de faire de la Région Capitale une « ville-monde », ayant vocation à être la vitrine de la France et lui permettant de tenir son rang dans la compétition économique du XXIème siècle.

4. L’ambition du Grand Paris

Face à ce grand défi, les pouvoirs publics ont une grande ambition et sont prêts à mettre de très importants moyens pour réussir ce virage déterminant.

L’ambition première est de faire de Paris une ville mieux armée pour défendre son statut de ville-monde, au travers de la conduite de grands projets emblématiques, une métropole de la connaissance dont le développement économique s’appuiera sur la création ou le renforcement de grands pôles de compétitivité.

Pour cela, la route et le transport routier sont repensés, et une offre de transports publics sera renforcée ; des centres urbains seront créés ou renforcés avec le développement de pôles de compétitivité (ou « clusters ») et la mise en place de Contrats de Développement Territorial afin d’agréger des quartiers mieux intégrés tout en préservant des ceintures vertes.

La mise en valeur de la Seine et de ses affluents, comme fils conducteurs de la métropole, marque la volonté d’une nouvelle gouvernance adaptée, afin de permettre un développement plus harmonieux et cohérent au cœur d’une politique plus écologique et durable.

Il faut repenser parfois les conventions pour s’adapter à des normes qui évoluent. La gestion et la gouvernance du projet s’effectuera par un budget commun dont l’objectif principal est de redistribuer les richesses pour développer des endroits défavorisés dont les finances seules des communes n’aident pas à « leur épanouissement ».

Un plan d’urbanisme et de développement économique a donc été établi. L’enjeu est capital puisqu’il s’agit d’une expansion sociale et donc économique…

Mais pas seulement : les prix stratosphériques du foncier Parisien pourront être partiellement maitrisés par un désengorgement de certains quartiers. Actuellement, ce sont les maires qui détiennent le pouvoir en matière d'urbanisme. Or, pour des raisons politiques, un décalage entre les besoins de logements et la validation de résidences nouvelles existe. Ainsi, par le transfert de ce pouvoir à des entités moins impliquées électoralement permettra de ne céder à certains usages clientélistes.



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5. Les effets positifs attendus

Les pouvoirs publics ont défini un « cahier des charges » des effets positifs espérés que l’on peut résumer en cinq axes majeurs :

  • Augmenter l’offre de logements à un prix moins haut : le marché immobilier Parisien actuel est hétérogène et atteint des points jamais obtenus.

  • Homogénéiser les territoires riches et pauvres et par là même décloisonner des villes en autarcie. Cela implique l’aménagement du territoire afin de faire tomber la frontière entre Paris et sa banlieue, et d’apporter des solutions aux enjeux de désindustrialisation, de crise de territoires oubliés, d’environnement et d’énergie, etc.

  • Apporter des réponses en matière de transports et ce, au travers d’une offre améliorée, répondant aux nouveaux besoins, et favorisant une plus grande attractivité de la région. Le projet consiste alors en l’ouverture de nouvelles lignes, la modernisation et l’extension de celles déjà existantes, avec pour objectif de relier les zones d’habitat, les aéroports, les grands pôles de compétitivité et les bassins d’emploi.

  • Apporter des réponses en matière de gouvernance : afin de mettre fin aux « mille-feuilles » institutionnels, sources de complexité et de rivalités entre les différents acteurs (communes, région, Etat). Le Grand Paris requiert l’invention d’un nouvel outil de gouvernance commun.

  • Transférer le pouvoir des communes vers la « métropole » afin d’imposer une vision moins conservatrice et communale. La stratégie est globale et doit s’imposer aux communes.

6. Quid de la mobilité

Le projet du Grand Paris prévoit 200 kms de lignes de trains supplémentaires, avec 68 nouvelles gares : un réel accélérateur de développement territorial. Quatre nouvelles lignes du Grand Paris Express (15, 16, 17 et 18) seront créées et les lignes 11 et 14 seront prolongées.

Ce changement structurel est une avancée nécessaire quant à l’espace-temps pour le développement et la mobilité des franciliens vers les gares, les nouvelles centralités et les gares emblématiques du Grand Paris.

7. Quid de l’immobilier

Le Grand Paris est une opportunité pour l’investisseur car ce projet représente potentiellement 5 000 logements aux abords des gares, déjà validés, 140 km² de nouveaux quartiers proches de ces mêmes gares et jusqu’à 11 000 logements relevant des projets immobiliers connexes.

Cela induit donc une augmentation du solde migratoire et un développement des commerces de proximité donc de l’activité globale. La revalorisation à la hausse des biens immobiliers autour du Grand Paris est logique du fait notamment de la proximité des gares et stations de métro. Ce mouvement ne virera pas à la spéculation car il y a en même temps un développement de l'offre.

En d’autres termes, si l’offre était inchangée, une très forte augmentation des prix autour des gares pourraient être constatée. Mais les prix seront maîtrisés par la construction abondante de nouveaux logements. Cette offre immobilière permettra un désengorgement de la demande de logements. Un éclatement des zones d’emplois et une simplification des transports permettra de diminuer la demande de logements dans certaines zones et augmentera ainsi cette même demande ailleurs. En théorie, le processus est simple et pragmatique…

Le développement d’une ville passe également par l’entreprise. La mutation de l’agglomération va profiter au développement économique notamment des marchés de bureaux. En effet, la dynamisation, entre autre, des transports, aura une répercussion logique sur l’accessibilité à l’entreprise par ses salariés, la proximité avec les partenaires économiques ou encore les liaisons avec les autres pôles tertiaires, qui sont autant d’éléments qui participent à l’attractivité des marchés de bureaux.

L’ouverture des nouvelles lignes entre 2017 et 2030 vont raccourcir les temps d’accès à certains secteurs, en désenclaver d’autres, ou vont créer de nouvelles liaisons directes. Les pôles de Compétitivité, appuyés par les Contrats de Développement Territorial vont renforcer des pôles économiques existants ou en création. Cette stratégie passe notamment par le développement d’une offre immobilière adaptée, la rénovation du parc existant ou la création d’une offre nouvelle. Le potentiel est donc considérable.

8. Le tissu économique

Le Grand Paris, par son potentiel économique et sa capacité effective de création de richesse, doit se renouveler. Une agglomération comme celle de Paris doit être en capacité d’interconnecter les entreprises, les secteurs économiques et bien entendu, les individus de manière plus optimale.

Son attractivité peut être fluidifiée en tout point pour mieux séduire l’implantation et le développement de sociétés nouvelles ou issues de l’étranger. La diminution de l’espace-temps par une augmentation des transports, agissant sur la qualité de vie est une véritable problématique dans les villes denses et un véritable projet économique et sociétal.

Les enjeux sont importants et profiteront également aux tissus microéconomiques. Les transports de l’extérieur vers Paris-centre (et inverse), donc une mobilité plus transversale, vont développer bien des lieux et faire en sorte de réduire le temps de traitement ou de production, ce qui diminuera le temps de transport entre les centres de profit.

Cela va créer des zones entières par l’implantation nouvelles de petits commerces. Le solde migratoire de certaines villes va être décuplé, ce qui profitera à l’enrichissement économique et sociale de ces dernières.


Conclusion

Les enjeux du Grand Paris sont donc multiples et dépassent largement la simple région francilienne.
Dans la vie de tous les jours des habitants de la future mégapole, les principales évolutions « tangibles » seront la diminution du temps de transports, la création de pôles de compétitivité et la favorisation de l’emploi mobile. Tant de problématiques déterminantes pour une économie au 21ème siècle.

La portée économique va au-delà de l’agglomération Parisienne, de l’Île-de-France ou encore de l’hexagone. Une ville comme Paris doit avoir une attractivité mondiale. Les retombées devraient d’ailleurs non pas se borner à l’Île-de-France, mais par extension, générer un levier sur des secteurs d’activité et sur le tourisme, dont l’attrait Parisien doit rester une manne économique prépondérante.

De plus, le développement de certaines zones augmentera l’emploi, l’activité et les commerces, ce qui favorisera une homogénéisation des prix du foncier et des phénomènes de gentrification et d’opportunités d’investissement satisfaisantes.

Ce grand projet est un enjeu spectaculaire pour la France, tant dans sa capacité à le mener à bien qu’à en tirer le maximum de bénéfices.

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À propos de l'auteur

Benoit Richard , Conseiller en gestion de patrimoine

Après l’obtention d’un master de Gestion et de Management, Benoit fait le choix de se spécialiser en finance et en fiscalité. Il obtient un Mastère en Ingénierie et Gestion Internationale du Patrimoine au sein de la SKEMA Business School à Sophia Antipolis. Il débute sa carrière en tant que conseiller patrimonial à la BNP avant d’évoluer en tant que conseiller en gestion de patrimoine au sein de différents cabinets indépendants Parisiens, ayant une approche plus globale et pouvant préconiser toutes les classes d’actifs. Sa maitrise technique et ses connaissances financières ainsi qu’immobilières lui permettent de parfaire ses connaissances. Début 2017, retrouvant une vision partagée du métier et des valeurs humaines, il rejoint le Groupe Wast&Van et Netinvestissement au sein du cabinet de Paris ou il occupe actuellement la fonction de conseiller en gestion de patrimoine.

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