Immobilier : les 10 villes où investir en 2017

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Par Karl Toussaint du Wast
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L’article « Immobilier : les 10 villes où investir en 2017 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Dans un contexte de faibles taux d’intérêt, il est attractif d’investir dans l’immobilier locatif pour se constituer des revenus complémentaires. Mais encore faut-il savoir où investir. Certes, la rentabilité est un critère à prendre en compte. Mais il y a également bien d’autres facteurs à considérer comme l’emplacement de l’immeuble. En effet, il est dans notre intérêt d’investir dans une ville où la demande locative est importante, où les perspectives de croissance sont prometteuses et où le cadre de vie est agréable. Pour vous aider dans le choix des villes à privilégier, nous avons conçu une liste des 10 villes les plus attractives et profitables pour investir en 2017. Le classement a été réalisé par nos experts immobiliers.

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Sommaire

1. Bordeaux

Investir à Bordeaux

Ville en plein essor, Bordeaux se trouve en tête du classement. Les investisseurs sont de plus en plus nombreux chaque année et viennent profiter des différents atouts offerts par la ville : du dynamisme, un cadre de vie agréable, des avantages touristiques et culturels mais aussi, des perspectives de croissance prometteuses.

Bordeaux a une réelle volonté de se moderniser et compte bien profiter de l’arrivée de la ligne à grande vitesse Bordeaux-Paris en 2017 pour développer d’autres projets de grande ampleur :

  • Le projet Euratlantique, qui devrait prendre fin en 2027, permettra la création de près de 20 000 logements et 25 000 emplois.
  • Le projet des Bassins à flot prévoit la création de 5 500 logements et plus de 200 000m² de bureaux et de commerces.
  • Les projets destinés à développer la rive droite de la Garonne : Bordeaux Brazza et Bastide Niel qui devraient créer à deux plus de 8 000 logements.

Tous ces projets font de Bordeaux une ville dynamique et jeune, qui attire bon nombre de locataires et d’investisseurs chaque année même si les prix de l’immobilier sont en hausse de 6% depuis l’année dernière. Le mètre carré coûte en moyenne 3 250€. Mais dans les quartiers plus chics, le mètre carré se vend jusqu’à 4 000-4 500€ et peut atteindre les 6 000€. C’est le cas sur la place des Quinconces, à l’hôtel de ville, au jardin public, dans le triangle d’or et dans d’autres quartiers.

Malgré ces prix élevés, Bordeaux reste une ville où il est intéressant et rentable d’investir. La rentabilité moyenne est de 5% bruts pour l’ancien et il est possible de profiter du dispositif Pinel en investissant dans le neuf pour bénéficier de réductions d’impôts.

Notre conseil : étant donné que le nombre d’étudiants à Bordeaux est en hausse de 2,9% chaque année, nous vous recommandons d’investir dans les quartiers les plus demandés par les étudiants, à savoir les quartiers Saint-Pierre, Saint-Michel, les Capucins et la Victoire.

Si vous souhaitez investir dans le neuf et profiter du dispositif Pinel, nous vous conseillons de choisir les quartiers Bacalan, Belcier et Bassins à Flot. Si vous souhaitez obtenir les meilleurs rendements, nous vous recommandons les quartiers Capucins-Victoire (avec une rentabilité locative de 5,1%), Nansouty (avec une rentabilité locative de 4,9%) et la Gare Saint-Jean (avec une rentabilité locative de 4,8%). Pour obtenir des rendements plus élevés, envisagez d’investir dans des communes plus éloignées du centre-ville comme Bègles, Cenon, Talence ou Floirac.

Pour connaître les quartiers éligibles aux dispositifs existants vous permettant de réduire vos impôts (Pinel, Malraux, etc.), contactez nos spécialistes en investissements locatifs.


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2. Rennes

Investir à Rennes

Avec une forte demande locative, Rennes est la deuxième ville la plus attractive pour réaliser des investissements immobiliers en 2017. Les investisseurs s’y installent afin de profiter des prix de l’immobilier et d’une population de plus en plus nombreuse.

Tout comme Bordeaux, Rennes profite de la création de la ligne à grande vitesse Rennes-Paris pour se lancer dans de nombreux autres projets porteurs pour la ville :

  • EuroRennes devrait permettre la création de 1 500 logements et 155 000m² de bureaux et de commerces.
  • Le nouveau quartier Baud-Chardonnet prévoit la création de près de 2 500 logements et de 64 500m² de bureaux et de commerces.
  • Courrouze permettra la création de 5 000 logements d’ici 2020.

Rennes est donc une ville qui accueille bon nombre d’entreprises et de salariés, ce qui la rend attractive aux yeux des investisseurs. Le mètre carré coûte en moyenne 2 500€ et la rentabilité moyenne tourne autour des 5% à 6%. Finalement, avec une forte demande locative, associée à une rentabilité attractive et à une fiscalité locale avantageuse, Rennes apparaît comme une ville à privilégier pour réaliser des investissements immobiliers.

Notre conseil : si vous recherchez de la rentabilité locative, nous vous conseillons le quartier Le Blosne car c’est celui qui offre le rendement le plus élevé (7,4%). Nous vous recommandons également le quartier Brequigny (offrant un rendement de 5,9%) et le quartier Villejean-Bauregard (offrant une rentabilité de 5,8%).

Pour connaître les quartiers éligibles au dispositif Pinel ou Malraux, adressez-vous à nos experts de l’investissement locatif pour obtenir des conseils. Par ailleurs, si vous êtes intéressé par le secteur EuroRennes, vous devriez faire vite pour profiter des bas prix car très prochainement, les prix s’apprécieront.

3. Nantes

Investir à Nantes

Du fait d’une croissance favorable en termes de démographie, d’emploi et de nombre d’étudiants, Nantes se classe en troisième position des villes les plus attractives pour réaliser des investissements locatifs.

Le mètre carré coûte en moyenne entre 2 000€ et 3 500€ et peut aller jusqu’à 5 000€ dans l’hyper-centre. La rentabilité dépasse les 5% dans certains quartiers et il est possible de profiter du dispositif Pinel en investissant dans l’immobilier neuf pour profiter de réductions d’impôts. Nantes attire donc chaque année beaucoup d’investisseurs, qui investissent aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.

Notre conseil : si vous souhaitez investir dans les logements destinés aux étudiants, nous vous conseillons les studios dans les quartiers Graslin, Bouffay, Hauts-Pavés, Saint-Félix et Saint-Paquier car ce sont des quartiers proches du pôle universitaire et des grandes écoles. D’autant plus que ces studios peuvent vous rapporter une rentabilité d’au minimum 5%.

Si vous souhaitez investir dans des logements destinés aux jeunes familles avec enfants, nous vous conseillons les quartiers Procé, Canclaux et Méllinet car ce sont des endroits agréables et calmes, qui vous assurent une rentabilité proche des 6%. Nous vous recommandons également l’hyper-centre car les logements y sont très recherchés, les quartiers Nord (car la rentabilité moyenne est de 5,6%), les quartiers Sud (car la rentabilité moyenne est de 5,4%) et l’Ile de Nantes (car la rentabilité moyenne est de 5,3%).

4. Toulouse

Investir à Toulouse

Toulouse est une ville très appréciée par les investisseurs. Grâce à ses grands pôles d’activité et ses pôles d’enseignements à forte réputation, la ville attire chaque année de nombreuses entreprises, un grand nombre de nouveaux salariés et d’étudiants.

Pour se moderniser et se développer, la ville de Toulouse s’est lancée dans près d’une centaine de nouveaux projets, dont celui de la ligne à grande vitesse qui devrait être finalisé d’ici 2024. Par ailleurs, Toulouse est dotée de nouveaux espaces plus modernes et conviviaux qui attirent les locataires comme l’écoquartier de la Cartoucherie, le nouveau parc des expositions, le centre d’affaires TESO, etc.

Le mètre carré coûte en moyenne entre 4 000€ et 4 500€ et la rentabilité moyenne tourne autour des 4% à 5%. Il est par ailleurs possible de profiter du dispositif Pinel en investissant dans le neuf pour obtenir des réductions d’impôts, ce qui renforce l’attractivité de la ville pour les investisseurs.

Notre conseil : privilégiez les quartiers Capitole, Carmes et Saint-Etienne pour réaliser un investissement locatif car ce sont des quartiers très demandés par les cadres, les ingénieurs et les étudiants, qui se disputent les meilleurs appartements.

Egalement, nous vous recommandons les quartiers Saint-Michel, Saint-Cyprien et Minimes car ce sont les logements recherchés par les étudiants et les jeunes, et parce que la rentabilité est aux alentours des 5%.

Si vous recherchez du rendement, nous vous conseillons les quartiers Mirail Université (la rentabilité est de 7,9%), Ramier (la rentabilité est de 7,2%) et le quartier Reynerie (la rentabilité est de 7,1%).

5. Lyon

Investir à Lyon

Grâce à de bons résultats en termes d’emploi et de nombre d’étudiants, Lyon est la 5ème ville la plus attractive pour réaliser des investissements locatifs en 2017. Le mètre carré se situe entre 3 500 et 5 000€.

La rentabilité moyenne se situe entre 4,5% et 5%, et vous avez la possibilité de bénéficier de réductions d’impôts grâce au dispositif Pinel en achetant dans le neuf. C’est la raison pour laquelle de nombreux investisseurs profitent du marché locatif de Lyon pour réaliser des investissements locatifs, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf.

Notre conseil : si vous souhaitez réaliser un investissement sûr, optez pour les quartiers Presqu’île, la Croix Rousse, la Tête d’Or, Saint-Jean, la Part-Dieu, Saint-Georges, Montchat et le nouveau quartier Lyon Confluence car ce sont les endroits les plus prisés et recherchés de Lyon. Nous pouvons également vous recommander le quartier d’affaires Part-Dieu et le secteur Gerland car la demande locative est importante et car ce sont des espaces en développement.

Si vous souhaitez vous rapprocher des étudiants, privilégiez le quartier Santy – La Plaine qui est proche des universités et des grandes écoles, et qui offre la meilleure rentabilité locative (autour de 5,8%). Aussi, si vous êtes en quête de rendement, nous vous recommandons Grange Rouge – Viviani (rentabilité de 5,5%) et la Mairie-Mermoz (rentabilité de 5,4%).

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6. Montpellier

Montpellier

De par son dynamisme et sa qualité de vie, Montpellier attire de nombreux investisseurs qui viennent profiter des prix immobiliers intéressants et des perspectives de croissance de la ville. De nombreux projets visant à moderniser et développer la ville sont en cours :

  • Le Port Marianne et l’écoquartier Parc Marianne.
  • Le quartier Rive Gauche devrait permettre de créer 1200 logements et plus de 30000m² de bureaux et de commerces.
  • La ZAC République devrait créer 1800 logements.

Ces projets font de Montpellier une ville dynamique, moderne et attractive pour les futurs locataires, que ce soit des entreprises, des salariés ou des étudiants. Le mètre carré coûte en moyenne entre 2 500€ et 4 500€. Le taux de rendement moyen se situe entre les 4% et les 5% et grâce au dispositif Pinel, il est possible de bénéficier de réductions d’impôt en investissant dans le neuf. De nombreux investisseurs sont alors séduits par la ville de Montpellier et investissent tant dans le neuf que dans l’ancien.

Notre conseil : si vous souhaitez investir dans l’ancien, nous vous recommandons de choisir des quartiers situés proches des hôpitaux, des universités ou le quartier Ecusson car la demande locative par des étudiants est importante et car la rentabilité peut aller jusqu’à 6 ou 7%.

Si vous recherchez avant tout de la rentabilité, nous vous conseillons le quartier La Paillade (le taux de rentabilité est de 8,3%), les Hauts de Massane (le taux de rentabilité est de 7,3%) et enfin, Alco (le taux de rentabilité est de 6,3%).

7. Strasbourg

Strasbourg

Engagée dans de nouveaux projets d’envergure, la ville de Strasbourg attire chaque année de nombreux investisseurs et locataires. Ces projets, destinés à moderniser et développer la ville, sont nombreux (projet des Deux Rives, l’écoquartier Danube, la presqu’île Malraux, Wacken Europe, etc.) et permettent la création de nouveaux logements.

L’avenir de Strasbourg reste donc prometteur et attire un grand nombre de salariés et d’entreprises. Le mètre carré se vend entre 2000€ et 4000€. Le taux de rentabilité avoisine les 4% et il est possible de profiter de réductions d’impôt en investissant dans le neuf grâce au dispositif Pinel.

Notre conseil : nous vous recommandons d’investir dans les quartiers Krutenau et l’Esplanade car ce sont des quartiers très demandés par les étudiants. Nous pouvons aussi vous conseiller les quartiers Orangerie et les Contades car la demande locative émane essentiellement des employés des institutions européenne.

Si votre objectif est le rendement, privilégiez le quartier Hautepierre car la rentabilité moyenne est de 7,5%. Privilégiez également les quartiers Neuhof (rentabilité de 6,8%) et Koenigshoffen Est (rentabilité de 6,7%).

8. Lille

Lille

De par sa population étudiante importante et une bonne situation en matière d’emploi, Lille est une ville qui bénéficie de nombreux atouts en matière d’investissements immobiliers.

Le mètre carré coûte entre 2 800€ et 4 200€ et la rentabilité moyenne se situe entre les 4,5% et 5,5%. Les investisseurs sont attirés tant par l’ancien que par le neuf grâce au dispositif Pinel qui permet une réduction d’impôts.

Notre conseil : si vous souhaitez réaliser un placement sûr, nous vous recommandons d’investir dans le centre-ville, dans le Vieux Lille, les logements de République et de Vauban car la demande locative est importante.

Si vous êtes en quête de rendement, nous vous conseillons le secteur Wazemmes car le taux de rendement peut aller jusqu’à 6 ou 7%. Parmi les quartiers offrant le plus de rendement, on a en première position le Centre (avec une rentabilité de 7%), suivi par les Starts (avec une rentabilité de 6,4%) et Lille Fives (avec une rentabilité de 6,1%).

9. Le Havre

Investir au Havre

Le Havre est considérée comme la ville la plus rentable de France en matière d’investissement locatif. La rentabilité locative y est de 7,7% et le mètre carré coûte en moyenne de 1 745€ à 3 483€. De nombreux investisseurs profitent alors de ces opportunités pour investir dans l’immobilier locatif, tant dans l’ancien que dans le neuf grâce au dispositif Pinel qui permet des réductions d’impôts.

Notre conseil : nous vous recommandons d’investir dans le centre-ville car c’est là où la demande locative de la part des jeunes et des familles est la plus importante.

En termes de rendement, nous vous conseillons le quartier de Mont Gaillard car la rentabilité est de 12%, soit la rentabilité la plus élevée au Havre. Nous pouvons également vous recommander Bléville, dont la rentabilité s’élève à 9,4% et Points Cardinaux dont la rentabilité s’élève à 9,2%.

10. Tours

Tours

Avec une demande locative importante, Tours se classe 10ème ville la plus attractive pour réaliser un investissement immobilier. C’est une ville en développement. De nombreux projets d’envergure sont en cours, comme la création d’une première ligne de tramway et la création d’un écoquartier.

Pour cela, Tours attire chaque année de nombreux étudiants et futurs locataires. Le prix du mètre carré est en moyenne de 2260€ à 3100€ et la rentabilité moyenne est de 5,6%, ce qui est intéressant du point de vue de l’investisseur.

Notre conseil : si vous souhaitez vous rapprocher des jeunes et étudiants, nous vous recommandons d’investir dans le quartier de la Cathédrale car c’est un lieu très prisé par cette catégorie de population. Si vous souhaitez vous rapprocher des familles avec de jeunes enfants, nous vous conseillons d’investir dans le quartier des Prébendes car c’est un quartier calme et agréable.

Nous pouvons aussi vous recommander le quartier Velpeau car les prix sont plus abordables que les deux autres quartiers précédents. Si vous souhaitez un placement sûr, nous vous conseillons le coeur Tourangeau car c’est l’espace le plus convoité.

Conclusion

Investir dans l’immobilier locatif est attractif, surtout en cette période de faibles taux d’intérêt. Mais avant de vous lancer dans un investissement immobilier, il est nécessaire de s’informer et de choisir la ville dans laquelle il est plus intéressant d’investir.

Cette décision est importante. C’est pourquoi, de nombreux critères, en plus de celui de la rentabilité, doivent être pris en compte. Il doit être en effet facile et rapide de louer l'appartement, la maison ou l’immeuble et pour cela, il est important de s’intéresser au préalable, entre autres choses, à la démographie, aux perspectives d’évolution et au marché locatif de la ville.

Une fois le choix de l’emplacement réalisé, vous devez définir une stratégie en fonction de vos objectifs et besoins. Pour connaître la meilleure stratégie à adopter (investissement dans l’ancien ou dans le neuf avec les dispositifs de réduction d’impôts existants comme Pinel ou Malraux), n’hésitez pas à vous renseigner auprès de nos conseillers Netinvestissement qui vont feront profiter de leur expertise.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr. Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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