Immobilier locatif : 10 conseils avant d’investir à Dijon

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L’article « Immobilier locatif : 10 conseils avant d’investir à Dijon » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 342 fois

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Dijon est une ville située dans le département de la Côte-d’Or en région Bourgogne-Franche-Comté. Avec une superficie de 40,41 km2, cette ville accueille plus de 156 000 habitants et se positionne à la dix-septième place des communes les plus peuplées de France. Principalement célèbre pour son patrimoine historique et architectural, elle est souvent mise en avant par sa réputation gastronomique et son terroir bien connu des touristes. Dijon est une ville verte, dont l’économie rayonne à travers son secteur pharmaceutique réputé, son centre universitaire, hospitalier et administratif et son pôle agro-alimentaire en pleine expansion.

Avant d’investir dans un bien immobilier, il est essentiel d’explorer tous les avantages que la ville a à vous offrir et de bien étudier son marché locatif. Ce guide vous propose 10 conseils avant d’acheter à Dijon. Si vous désirez plus de renseignements, nos experts Netinvestissement sont à votre disposition.

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1. Quels sont les quartiers de Dijon les plus recherchés ?

Il est nécessaire de bien étudier la situation de votre futur bien pour attirer un maximum de locataires mais également pour bien préparer sa potentielle revente à terme. Les investisseurs cherchent essentiellement des petits appartements ou des maisons proches de l’agglomération de Dijon.

Le quartier du centre-ville historique est en pleine expansion. En effet, les acquéreurs y recherchent des biens ayant un vécu, une histoire, tout en étant proches de toutes les commodités qu’offre la ville. De plus, les quartiers situés à la limite du centre-ville sont aussi très demandés. C’est le cas des quartiers de Montchapet mais aussi Victor Hugo, où on retrouve de beaux logements, avec des prix au mètre carré allant de 1 700 € à 2 600 €. Certains quartiers, comme celui de Clémenceau, bénéficient du dynamisme du centre des affaires et de nombreux hôtels à proximité.

2. Quels sont les pôles économiques de la ville ?

En 2004, 2005 et 2007, Dijon est trois années durant « cité la plus attractive de France », d’après le magazine L'Entreprise, dans la catégorie des agglomérations de 200 000 à 500 000 habitants. Les principaux secteurs d’activités économiques de la ville sont l’électrique-électronique, la mécanique, l’agro-alimentaire et la chimie-pharmacie.

De plus, le Grand Dijon fait de son attractivité un enjeu fondamental pour son développement économique. L’infrastructure multimodale de transport permet à tous, habitants et travailleurs, de bénéficier de conditions de circulation idéales. Au total, 17 900 entreprises sont installées dans le Grand Dijon. La croissance de l’emploi est d’environ 5% dans le Grand Dijon, ce qui est assez exceptionnel. C’est un véritable atout pour les locataires venant s’y installer.

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3. Dijon possède-t-elle des pôles universitaires ?

Dijon accueille chaque année environ 30 000 étudiants, ce qui fait de l’université de Bourgogne la plus grande université de province quantitativement. Dijon attire ses étudiants grâce à la présence d’universités pluridisciplinaires et de grandes écoles. L’université de Bourgogne est organisée en 16 possibilités de formation et de recherche dont :

  • 8 unités de formation et de recherche (UFR)
  • 1 école supérieure du professorat et de l’éducation (ESPE)
  • 2 écoles d’ingénieur (ISAT et ESIREM)
  • 1 école de management (IAE)
  • 3 IUT
  • 1 institut de la vigne et du vin
  • 1 école de commerce qui attire tous les ans de plus en plus d’étudiants

Les organismes de recherche y sont très performants. On recense 29 laboratoires labellisés et 4 écoles doctorales.

4. Dijon est-elle une ville bien desservie ?

Pourquoi investir à Dijon ?

Dijon se situe au carrefour des axes venant de Paris, Lyon, de Lorraine et d’Alsace. De plus, le TGV rend la ville accessible depuis Paris en seulement 1h30, 2h45 depuis Lille et depuis Marseille en 3 h20. Le TGV plus récent Rhin-Rhône, qui s’ouvre vers l’axe rhénan, la Suisse et l’Allemagne, promet un bel avenir à la région, sur le plan économique et touristique.

Dijon propose à ses riverains un réseau de transports urbains permettant de desservir la ville avec deux lignes de tramways et 28 lignes de bus intercommunales. Il existe également un service de navette gratuite en centre-ville, appelé "Diviaciti", dont la fréquentation est supérieure à 100 000 voyages par mois.

5. Quels sont les atouts touristiques de la ville ?

Dijon est reconnue pour son centre-ville historique avec ses toits colorés. La ville fascine ses visiteurs avec des vues surprenantes sur les vignes qui l’entourent. De plus, la cité attire de nombreux touristes mais également des investisseurs car elle est le lieu idéal pour un séjour mêlant histoire, culture et gastronomie, en couple ou en famille. Elle dispose de l'un des premiers secteurs sauvegardés de France, avec une superficie de 97 hectares, comprenant des monuments classés et étonnamment bien conservés.

Réputé internationalement, son patrimoine s'est bâti depuis plusieurs siècles, et continue de se développer, avec des édifices publics comme le Zénith ou l'Auditorium ou des bâtiments de haute technologie comme la tour Elithis. Le « vieux Dijon » possède de nombreuses maisons anciennes, hôtels parlementaires, maisons bourgeoises mais aussi demeures plus modestes, qui donnent leur charme aux rues du centre-ville.

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6. Quels sont les atouts culturels de la ville ?

Dijon séduit les touristes grâce à ses monuments et lieux touristiques comme le castrum de Dijon, ses nombreuses églises, ses remparts médiévaux et ses rues atypiques. La ville compte de nombreux parcs et jardins publics, tant au centre-ville qu'en périphérie, pour 745 hectares d'espaces verts.

Les habitants bénéficient de huit musées dont un jardin botanique et un centre d’art contemporain de renommée internationale. La cité offre à ses habitants huit bibliothèques principales, un Grand Théâtre, un Auditorium et de nombreuses salles de cinéma.

7. Donnez de l'importance à l'orientation de votre bien

Quand vous désirez acheter un bien immobilier, il est essentiel de s’interroger sur l’orientation et l’exposition de celui-ci. En effet, une exposition sud ou ouest attire plus d’acheteurs qu’un bien se situant plein nord car un logement bénéficiant d’une orientation plein sud apportera au locataire un ensoleillement et une luminosité naturelle. C’est pourquoi, une excellente exposition permet alors de choisir un meilleur confort thermique et une atmosphère plus chaleureuse grâce à la clarté des pièces.

8. Quelle est la rentabilité locative moyenne de Dijon?

Investir à dijon

Il est important de s’intéresser à la rentabilité d’un bien avant d’investir. Plus la rentabilité est importante, plus le bien rapportera pendant que vous le détenez mais également lors d’une éventuelle revente.

La rentabilité d’un logement varie selon son emplacement et à Dijon, la rentabilité locative moyenne est de 6,28%. Dans cette ville, l’investissement n’est pas accessible à tout le monde car le prix au mètre carré est d’environ 1 900 € pour un appartement et 2 190 € pour une maison. Il faut savoir que plus la demande de location est importante, plus le bien sera rentable.

9. Dijon bénéficie-t-elle d’un éco-quartier ?

Depuis 2005, la ville a instauré un programme local de l'habitat planifiant la restructuration ou l’extension urbaine de la ville. De nouveaux quartiers vont être aménagés au sein de l'agglomération comme le quartier Junot, ancienne enclave militaire, réhabilité en une zone d'habitations et de commerces.

Le parc de logements à loyer modéré s'élevait à 23 200 en 2008, soit 18,6 % des résidences principales. La ville a également lancé la destruction d'anciennes emprises militaires, qui seront remplacées par des écoquartiers.

10. Quels sont les futurs aménagements et projets de Dijon ?

La ville de Dijon a un grand projet appelée « le Grand Sud ». Le projet Grand Sud va profondément modifier la physionomie de la ville. En effet, des projets privés vont être construits, notamment le long de l'avenue Jean-Jaurès, la construction, par la SNCF, de son Centre de pilotage de la ligne TGV Rhin-Rhône va être achevée, sans oublier le centre de maintenance Tram-bus.

Ce projet de territoire par ailleurs intégrera une forte dimension sociale et environnementale, qui se reflètera dans la programmation des logements et des équipements ainsi que dans l'écoconstruction des bâtiments et des espaces publics.

Conclusion

Dijon est une ville dynamique, pleine de ressources économiques et culturelles. Elle attire de plus en plus d’investisseurs et habitants grâce à son patrimoine historique mais également grâce aux services qu’elle propose.

La ville promet un cadre de vie unique et met tout en œuvre pour dynamiser et moderniser son centre-ville. En 10 ans, plus d’un milliard d’euro a été investi pour doter la ville des équipements qui en font aujourd’hui une des métropoles d’avenir en France dont le dynamisme est assuré.

N’hésitez plus et contactez les experts de Netinvestissement afin qu’ils puissent vous expliquer plus en détails les atouts de Dijon.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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