Immobilier locatif : 10 conseils avant d’investir à Perpignan

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Par Guilhem Garcia
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L’article « Immobilier locatif : 10 conseils avant d’investir à Perpignan » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Perpignan est une commune du sud de la France, située dans la plaine du Roussillon. Préfecture des Pyrénées-Orientales et ancienne capitale de la Catalogne française, Perpignan est la 31ème ville la plus peuplée de France, avec près de 120 605 habitants et c’est la 3ème ville qui connaît la progression la plus forte de sa population (après Montpellier et Toulouse). Sa superficie est de 68,07 km² et dépasse celle de Montpellier (56,88 km²), de Bordeaux (49,36 km²) et de Lyon (47,87 km²). La ville est organisée en 5 arrondissements et est construite sur plusieurs collines, formant plusieurs niveaux allant de 8 à 95 mètres d’altitude.

La ville de Perpignan attire chaque année de nombreux touristes, étudiants mais aussi de futurs locataires, qui souhaitent découvrir et profiter de son climat agréable, sa richesse culturelle et de son patrimoine exceptionnel. Labellisée Ville d’art et d’histoire, Perpignan est une ville fleurie et une ville internet, qui semble être un endroit attractif pour réaliser des investissements immobiliers. En effet, vous avez la possibilité de profiter du dispositif Pinel en investissant dans l’immobilier locatif neuf de Perpignan. Mais avant d’investir à Perpignan, nous vous donnons 10 conseils qui sont nécessaires de connaître afin de vous informer sur cette ville et vous aider à prendre une décision. Voyons tout ceci en détails.

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1. Une situation géographique privilégiée

La ville de Perpignan dispose d’une situation géographique privilégiée : bornée par les Pyrénées, la région des Corbières, la mer Méditerranée et le ruisseau de Llabanère, la ville donne accès de magnifiques paysages mélangeant la mer, la montagne et les espaces verts. C’est une ville fleurie où il fait bon vivre, avec plusieurs parcs accessibles au public : le square Bir Hakeim, l’allée Maillol, le parc Sant Vicens, le parc des sports, etc.

Perpignan est aussi une ville accessible par tout moyen de transport, vers laquelle il est facile de se rendre et de se déplacer :

  • Transport ferroviaire : la gare de Perpignan dispose de TGV, de trains Intercités et de TER permettant de relier la ville de Perpignan à sa région (Languedoc-Roussillon), son pays et l’étranger. Grâce à l’arrivée de la nouvelle ligne à grande vitesse reliant Perpignan à Barcelone, la gare de Perpignan est devenue un lieu de passage important pour le trafic ferroviaire franco-espagnol.
  • Transport aérien : l’aéroport de Perpignan-Rivesaltes permet d’assurer des vols nationaux et internationaux, à destination de Paris, Manchester, Dublin et bien d’autres villes et pays.
  • Transport routier : Perpignan est reliée à Narbonne au Nord et à Barcelone au Sud par l’autoroute A9. Perpignan dispose également d’un réseau de voies rapides, permettant de se déplacer aisément dans et hors de la ville.
  • Transport urbain : Perpignan possède un réseau de bus organisé en étoile, c’est-à-dire que presque toutes les lignes convergent vers le centre-ville. Des lignes régulières, des lignes scolaires, des navettes bus, ainsi que des transports à la demande sont accessibles au public. Par ailleurs, 15 stations vélo et 150 vélos sont en libre-service dans toute la ville afin de permettre de voyager de façon écoresponsable.

2. Le climat : un atout touristique

Perpignan attire bon nombre de touristes et d’investisseurs immobiliers par son climat méditerranéen. C’est la région la plus chaude de France avec 300 jours de soleil à l’année et même en hiver, le temps est doux. La neige est rare et il gèle seulement 13 jours dans l’année. Les étés sont chauds et secs mais la tramontane permet d’apporter de la fraîcheur, ce qui est un véritable atout.

La température moyenne annuelle est de 15,7°C et Perpignan est l’une des villes où les précipitations annuelles moyennes sont les plus faibles en France.

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3. La capitale économique du sud de la région et du nord de la catalogne

Bien que Perpignan ne soit pas très industrialisée, la ville dispose de trois grandes usines de confiserie et de chocolaterie : la Confiserie du Tech, l’usine Cémoi-Cantalou et la biscuiterie Lor. La ville s’est développée sur quatre principaux pôles économiques et désormais, plusieurs zones économiques sont installées à la périphérie de la ville.

Le pôle économique Saint-Charles : situé à l’ouest de la ville, c’est la première plateforme de logistique de fruits et légumes d’Europe. Les 150 entreprises qui exercent sur les 30 000m² d’entrepôts réalisent un chiffre d’affaires de 4,6 milliards d’euros et offrent plus de 2 100 emplois directs, soit la première zone d’emploi des Pyrénées-Orientales. Ces entreprises sont présentes sur trois secteurs d’activité principalement :

  • Le transport et la logistique : correspond au transport national et international des marchandises, les activités de manutention et d’entreposage et toutes les autres activités de logistique comme la gestion des stocks. Près de 1,6 million de tonnes de fruits et légumes passent par la gare de Perpignan chaque année: 32% concernent des agrumes, 23% des fruits frais et 45% des légumes.
  • Le commerce de gros et de détail : correspond au commerce des fruits et légumes, mais aussi des matériaux de construction, des pièces automobiles, des fleurs, etc.
  • Les services : correspond à toutes les activités d’hôtellerie et de restauration, de sécurité, les organismes de formation, l’informatique, etc.

L’espace polygone : situé au nord de la ville, il rassemble de nombreuses infrastructures importantes permettant le développement des entreprises à l’échelle nationale et internationale. L’espace est partagé par plus de 425 entreprises et le réseau de PME/PMI est de plus en plus dense. Avec près de 3 000 emplois créés, l’espace polygone est une zone commerciale dynamique, de plus en plus fréquentée et qui attire l’arrivée de grandes enseignes comme E.Leclerc, Intersport, Hertz, King Jouets, etc.

Technosud : située au sud de la ville de Perpignan, Technosud est une zone d’activité économique qui rassemble des entreprises de haute technologie, un laboratoire de recherche et des entreprises du secteur tertiaire (dans la publicité par exemple).

L’espace Torremila : situé près de l’aéroport de Perpignan, l’espace torremila regroupe des établissements sanitaires et sociaux. L’objectif de ce pôle économique est de développer la filière de la santé et des soins à la personne ainsi que les activités de services.

4. Une ville étudiante active

Pourquoi investir à Perpignan ?

Les étudiants sont au nombre de 10 000 à Perpignan. La ville possède deux grandes écoles supérieures : la Haute école d’Art et Polytech’Montpellier, une filière en énergies renouvelables qui a été délocalisée à Perpignan.

Perpignan compte aussi :

  • 65 écoles maternelles et élémentaires, parmi lesquelles 57 écoles sont publiques et 8 privées
  • 16 écoles secondaires (collèges et lycées) dont 8 sont privées et 8 sont publiques
  • 3 établissements du supérieur, dont l’institut méditerranéen d’informatique et robotique
  • 2 écoles d’art publiques : le conservatoire à rayonnement régional Perpignan Méditerranée et l’école supérieure d’art de Perpignan
  • 3 écoles de santé: l’institut de formation en soins infirmiers, l’école technique privée d’esthétique et de coiffure et l’institut de formation de l’Hospitalisation privée
  • 1 école privée du secteur social : l’institut régional du travail social du Languedoc Roussillon
  • 1 institut universitaire de technologie, du secteur public : l’IUT de Perpignan.
  • 7 unités de formation et de recherche : l’institut franco-catalan transfrontalier, UFR des sciences juridiques et économiques / des lettres et sciences humaines / des sciences exactes et expérimentales, l’institut d’administration des entreprises de Perpignan, l’institut d’études judiciaires et le centre universitaire d’études françaises
  • 2 écoles supérieures du professorat et de l’éducation

Perpignan est donc une ville qui attire bon nombre d’étudiants qui souhaitent poursuivre leurs études dans l’une de ces nombreuses écoles présentes dans la ville. Alors pourquoi ne pas réaliser un investissement locatif dans une résidence étudiante afin de bénéficier de réductions d’impôts ? Si cela vous intéresse, nous vous recommandons de vous adresser à l’un de nos conseillers en gestion de patrimoine afin d’obtenir des informations complémentaires.

5. Un patrimoine culturel riche

Le premier janvier 2008, Perpignan a été désignée capitale de la culture catalane. Il s’agit d’une reconnaissance importante, qui joue beaucoup sur l’image de la ville et sur celle des Pyrénées-Orientales. Perpignan représente la culture catalane en y célébrant ses spécialités culinaires comme le Turon, l’aioli, les gambas à la plancha, la bullinada, le fuet catalan, le riz à la catalane, etc.

La ville de Perpignan dispose de 4 musées : le musée Hyacinthe-Rigaud, le musée Casa Pairal, le musée des monnaies et médailles Joseph Puig et le Muséum d’histoire naturelle. Perpignan possède également le musée des poupées Bella, poupées qui ont été fabriquées dans la ville jusqu’en 1984.

Perpignan a aussi deux complexes cinématographiques, un cinéma en centre-ville et un atelier d’art appelé « Sant Vicens » (atelier de céramique, lieu d’exposition et de vente).

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6. Une ville en mouvement

De nombreux évènements sont organisés par Perpignan afin de rassembler les habitants de la ville et attirer ceux des autres villes, dans une ambiance conviviale et chaleureuse. Des foires se tiennent trois fois par an, au cours des mois de janvier, de mai et de novembre. Le marché est ouvert tous les jours et un marché à la brocante est ouvert tous les dimanches.

Le marché médiéval, qui a lieu en septembre, fait partie du patrimoine culturel de la ville. Au cours de ce marché, les participants peuvent assister à des combats de chevaliers et découvrir la culture de l’époque moyenâgeuse. Ensuite, chaque vendredi Saint, Perpignan invite ses habitants à participer à la procession et à revivre les étapes de la passion du Christ au travers de la Confrérie de la Sanch.

Egalement, au cours de la semaine sainte, a lieu la « Musique sacrée », une manifestation musicale ouverte au public. Dans cette thématique, la ville organise bien d’autres évènements afin d’animer et rassembler les jeunes musiciens et les passionnés de la musique : les « Jeudis de Perpignan » (musique de rue pendant plusieurs jeudis au cours de l'été), le festival « Jazzèbre », le festival « de la voix » (qui a lieu tous les ans, du 20 au 23 octobre), la « Guitare au Palais » (3 jours durant le dernier week-end d’août) et bien d’autres évènements.

Dans la thématique de l’art, le festival « Confrontation » est destiné à présenter les activités cinématographiques de l’institut Jean-Vigo, pendant une semaine au cours du mois de mars ou d’avril. Sont également organisés dans la ville un festival international du photojournalisme en septembre et un festival international du livre d’art et du film au moins de juin.

Tous ces évènements font de Perpignan une ville vivante, jeune et dynamique, qui a la volonté d’animer et de rassembler ses habitants.

7. Un patrimoine architectural riche et exceptionnel

En 2011, Perpignan a été labellisée Ville d’art et d’histoire pour la valorisation de son patrimoine et de son architecture. Mélangeant les styles architecturaux entre monuments historiques datant du Moyen Âge et structures modernes et mélant architecture française avec architecture espagnole et catalane, Perpignan dispose d’un patrimoine architectural riche et exceptionnel. 34 de ses bâtiments figurent parmi l’inventaire des monuments historiques et 19 lieux font partie de l’inventaire général du patrimoine culturel. Parmi ces richesses historiques, 8 bâtiments et 5 quartiers ont été labellisés Patrimoine du XXème siècle.

Les monuments à visiter sont donc nombreux. Parmi eux, on trouve :

  • Le Palais des Rois de Majorque : forteresse qui date du XIVème siècle
  • La loge de mer : ancien tribunal de commerce et maritime de style gothique du XVème siècle.
  • L’Hôtel de ville datant du XIVème siècle.
  • La cathédrale Saint-Jean-Baptiste : de style gothique méridional datant du XVIème siècle
  • La tour de Château-Roussillon datant du XIIIème siècle
  • Le Castillet et la porte Notre-Dame : ancienne porte d’entrée des remparts et ancienne prison
  • L’office de tourisme et le palais des congrès avec une architecture contemporaine
  • La Casa Xanxo de style gothique
  • L’église Saint-Martin : qui associe l’architecture Art Déco avec le style néo-roman

Les fortifications de la ville attirent chaque année les touristes. Dans le centre-ville, on retrouve majoritairement des maisons de style catalan, avec des toits en tuiles rouges et des murs peints de couleurs chaudes. C’est ce qui fait de Perpignan une ville unique.

Alors pourquoi ne pas réaliser un investissement locatif dans l’immobilier réhabilité afin de profiter du dispositif Malraux et profiter de réduction d’impôts ? Ou pourquoi ne pas investir dans un monument classé et mettre le bien en location après des travaux de réhabilitation afin de profiter du dispositif Monuments Historiques et de déductions d’impôts ?

Si ces dispositifs vous intéressent, nous vous recommandons de vous adresser à l’un de nos experts patrimoniaux afin d’obtenir des conseils adaptés et de plus amples informations avant d’investir.

8. Le sport : une ville pluridisciplinaire

Perpignan est dotée de plusieurs installations sportives, parmi lesquelles on trouve des stades (stade Aimé-Giral, stage Gilbert-Brutus, stade Jean-Laffon), des piscines (espace aquatique Perpignan La catalane, Piscine du Champ-de-Mars, etc.) et des gymnases (Aristide Maillol, Alcover, Alsina, etc.).

Les Dragons Catalans est le club professionnel de rugby à XIII grâce auquel la ville de Perpignan est connue. D’autres clubs de rugby existent, comme l’USAP et l’Union Treiziste Catalane. Perpignan soutient également le basket-ball avec son club « Basket Catalan Perpignan Méditerranée », le football avec les clubs « AS Perpignan » et « OC Perpignan », ainsi que le football australien avec le club « AS Perpignan Tigers ».

Mais c’est le rugby qui suscite le plus de reconnaissance pour la ville et plus précisément, le club « Dragons Catalans » car depuis 2006, c’est le seul club français qui participe au championnat européen de la Super League. Cette compétition permet à la ville de Perpignan d’accueillir 15 fois par an des équipes anglaises et galloises, ce qui attire les passionnés de rugby à l’intérieur de la ville.

9. La santé

Perpignan est une ville engagée à favoriser le développement de la filière de la santé et des soins à la personne. Pour cela, elle dispose de 3 écoles de santé, dont un institut de formation en soins infirmiers, une école technique privée d’esthétique et de coiffure et un institut de formation de l’hospitalisation privée.

L’espace torremila a par ailleurs été créée afin de regrouper sur une même surface plusieurs établissements sanitaires et sociaux. En plus de disposer de plusieurs cliniques privées, Perpignan possède le premier établissement public de santé du département des Pyrénées-Orientales (centre hospitalier qui se situe au cœur de la ville).

10. Le marché locatif à Perpignan

De nouveaux habitants sont attirés chaque année par la ville de Perpignan. Le revenu fiscal médian par ménage est de 19 286€ et 72,8% des habitants sont actifs, retraités ou étudiants. On compte 58,1% de locataires, ce qui signifie que l’immobilier locatif de Perpignan peut être intéressant. 23,3% des logements existants correspondent à des T1 ou T2, 32,3% correspondent à des T3 et 44,3% des logements correspondent à des T4 ou T5.

Le mètre carré coûte en moyenne 1 504€. Grâce aux dispositifs de défiscalisation comme la Loi PINEL, il est possible d’obtenir des logements neufs à des prix très abordables et avec une rentabilité locative autour de 4% brut, ce qui peut être intéressant et attractif. Vous bénéficierez de plus d’une réduction d’impôt importante favorisant l’équilibre financier de votre pro jet à long terme.

NOTRE CONSEIL : si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif à Perpignan, privilégiez les villas qui sont situées en périphérie du centre-ville car c’est la solution préférée des familles qui souhaitent loger à Perpignan. Aussi, privilégiez les espaces extérieurs comme les jardins car c’est toujours un plus pour les locataires. Enfin, investissez dans les quartiers de Saint-Martin, de Saint-Gaudérique ou de Saint-Assiscle car ce sont les logements les plus demandés à Perpignan. Mais pour plus de conseils et d’informations, notamment sur les dispositifs de réduction d’impôt qui sont à votre disposition, nous vous recommandons de faire appel à nos spécialistes du conseil en gestion de patrimoine.

Conclusion

Perpignan est une ville qui attire chaque année de nouveaux locataires par son patrimoine riche, son climat ensoleillé et son identité culturelle. Perpignan est une ville jeune, dynamique et agréable, qui attire aussi de nombreux étudiants souhaitant profiter de la diversité des programmes d’étude offerts par la ville. La demande locative est par conséquent attractive et grâce aux dispositifs de réduction d’impôts existants, il est possible d’investir dans l’immobilier locatif de Perpignan de façon rentable et intéressante.

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À propos de l'auteur

Guilhem Garcia , Conseiller en gestion de patrimoine

Après l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Guilhem débute sa carrière au sein d’une grande banque régionale. Après 10 ans de carrière dans différents groupes bancaires, où il a occupé des postes de conseiller clientèle professionnel à gestionnaire en patrimoine, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès d’un des grands assureurs de la place. Son désir d’indépendance et d’évolution professionnelle, le pousse naturellement à rejoindre début 2014 netinvestissement en tant que chef de projet patrimonial puis directeur de cabinet.

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