Pourquoi et comment investir à Perpignan ?

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Par Guilhem Garcia - Vu 5044 fois

Quelle ville choisir pour son investissement locatif ? [VIDEO]
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[Vidéo] Découvrez comment bien choisir la localisation de votre investissement locatif

Métropole Catalane, Perpignan est une commune français singulière possédant une identité forte, un patrimoine exceptionnel, mais aussi, une richesse culturelle et historique indéniable. Labellisée Ville d'art et d'histoire, Perpignan la Catalane est également une ville fleurie et une ville Internet. Alliant efficacement modernité et richesses historiques, la ville attire non seulement bon nombre de touristes mais aussi d'étudiants, venus profiter de la culture et du climat agréable de cette commune française. Grâce à ses nombreux atouts, l'ancienne capitale continentale du royaume de Majorque semble pouvoir accueillir un investissement locatif, toutefois, encore faut-il savoir comment réaliser un investissement locatif à Perpignan.

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Pourquoi investir à Perpignan ?

Avec environ 116 676 habitants, Perpignan est la 31ème commune la plus peuplée de France, et, avec 305 837 habitants, son aire urbaine est la deuxième aire du Languedoc-Roussillon, ce qui lui permet de se classer quatorzième ville de France où il fallait investir en 2012 lorsque l'on souhaite se lancer dans un placement rentable et performant. Ce résultat ayant été établi suite à une analyse complète du potentiel des trente plus grandes villes françaises sur des critères variés comme l’emploi , la démographie, les étudiants, le marché locatif ou encore les prix.

Surnommée Perpignan la Catalane, la ville était autrefois capitale de la Catalogne française, reliant la péninsule Ibérique et le Sud de la France et bénéficiant donc d'un environnement privilégié : bâtie autour d'une plaine agricole, entourée d'une part du littoral méditerranéen et d'autre part, des montagnes dont le célèbre massif du Canigou. Ville frontière, Perpignan fut autrefois une place forte ce qui fit d'elle une ville cosmopolite possédant une richesse patrimoniale et historique exceptionnelle. En 2001, le patrimoine de la ville fut reconnu et Perpignan est alors labellisée Ville d'art et d'histoire.

Capitale intellectuelle, culturelle, politique et économique du sud de la région et du nord de la catalogne, Perpignan est une ville dynamique et agréable qui mérite sa place dans notre palmarès des villes les plus sûres en matière de placement immobilier sûr et rentable.

Quels sont les atouts de Perpignan?

► Atouts économiques

Perpignan attire chaque année de nouveaux habitants. La ville connaît la 3ème progression de population la plus importante de France (après Montpellier et Toulouse). Elle compte une population étudiante de 10 000 étudiants environ et abrite deux grandes écoles supérieures : la haute école d'Art et Polytech'Montpellier, filière énergies renouvelables, délocalisée à Perpignan. La ville possède trois grandes usines de confiserie et de chocolaterie. Le pôle économique Saint Charles, situé au sud-est de la ville est la 1ère plateforme de fruits et légumes d'Europe.

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Le grand Saint Charles est le 1er bassin d'emploi des Pyrénées Orientales avec un chiffres d'affaire de 3,6 milliards d'euros sur 30 000 m2 d'entrepôts dans 3 secteurs principaux : le transport et la logistique (transport de marchandises sur le plan national et international), le commerce de gros (fruits, fleurs, légumes mais aussi matériaux de construction et matériel agricole) et les services (restauration, informatique, sécurité...). L'espace Polygone regroupe de nombreuses infrastructures performantes et devient le siège d'une activité commerciale dynamique attirant de grandes enseignes telles que Intersport, Leclerc, Hertz...Perpignan est le siège d'activités tertiaires (publicité), d'entreprises de haute technologie, de laboratoire de recherche et encourage le développement de la filière santé et soins à la personne.

► Atouts touristiques

Le climat méditerranéen est un des atouts de Perpignan, région la plus chaude de France. Ancienne ville forteresse, composée pour la majeure partie de maisons de type catalan aux toits de tuiles rouges et aux murs de couleurs chaudes. Perpignan est un lieu unique où l'architecture française côtoie l'architecture espagnole et catalane. La ville compte des monuments historiques nombreux tels que le Palais des Rois de Majorque du XIV ème , la Loge de mer de style gothique, l'Hôtel de ville du XIV ème ainsi que la Cathédrale Saint Jean Baptiste de style gothique méridional. De remarquables couvents font la fierté architecturale de Perpignan dont le couvent des Dominicains et celui des Carmes et des Franscicains vestiges du XIII ème siècle.

Les fortifications de Perpignan sont une des attractions touristiques de la ville ainsi que le célèbre bâtiment "des Dames de France". Le quartier Saint Jacques constitue une parenthèse catalane douée d'une architecture atypique.

► Atouts culturels

La semaine sainte est sacrée à Perpignan et la ville revit le temps d'une longue procession le vendredi saint, les étapes de la passion du Christ au travers de la Confrérie de la Sanch. Le marché médiéval constitue aussi un élément du patrimoine culturel de Perpignan avec plusieurs étals médiévaux, des combats de chevaliers et des reconstitutions du marché de l'époque moyen-âgeuse. Dans un autre domaine, Perpignan abrite le musée des poupées Bella fabriquées jusqu'en 1984 dans la ville. La ville organise des manifestations musicales ouvertes à de jeunes artistes contemporains "les Jeudis de Perpignan" et le festival "Jazzèbre".

Perpignan est la ville par excellence de la culture catalane (capitale de la culture catalane en 2008). Elle y célèbre la cuisine catalane avec des spécialités comme le Turon, l'aioli, les gambas à la plancha, la bullinada (bouillabaisse à la catalane), le fuet catalan et le riz à la catalane bien évidemment.

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Comment investir à Perpignan ?

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► Les dispositifs immobiliers

Dans le cadre d'un investissement locatif, il vous faudra choisir un des dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur. Avant d'arrêter votre choix sur l'un de ces mécanismes, sachez que chaque investissement est différent et que chaque loi de défiscalisation immobilière présente ses avantages et contraintes. Il est donc important, dans le cadre d'un investissement locatif, de déterminer quel sera le dispositif qui répondra au mieux à vos attentes ainsi qu'à vos objectifs. Pour réaliser votre investissement locatif en France, vous aurez donc le choix entre cinq dispositifs défiscalisants, les voici :

La loi Pinel à Perpignan

Successeur du Scellier, la loi Pinel permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016. Le taux de cette réduction d'impôts est de 12%, 18 % ou 21% du montant d'investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans) dans la mesure où le logement répond au niveau de performance énergétique "label BBC".

Le plus : la ville catalane n'échappe pas à la crise et, le secteur du neuf en souffre énormément notamment en raison d'une offre inadaptée à la demande. En effet, le marché immobilier neuf de Perpignan regorge de petites surfaces alors qu'il manque cruellement de biens de grande surface. Pour palier à cette insuffisance de logements et, si vous envisagiez de vous diriger vers un investissement locatif dans le neuf, pourquoi ne pas faire appel au dispositif Pinel ? Située en Zone B2, la ville de Perpignan est pour le moment éligible au Pinel.

La loi Censi-Bouvard à Perpignan

Le Censi-Bouvard permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf. Attention, cette loi est différente du dispositif Pinel, en effet, avec le dispositif Censi-Bouvard le bien immobilier doit être situé dans une résidence de services. Dans la mesure où le logement est destiné à la location meublée dans une résidence de services pour une durée de 9 ans et, où vos loyers perçus entrent dans la catégories des revenus BIC, vous pourrez alors toucher une réduction d’impôts de 11% du montant total de l’investissement dans la limite de 300 000 € investis.

Le plus : ville baignée par la culture et le climat méditerranéen, Perpignan est privilégiée par de nombreux étudiants en poursuite d'études. Afin de répondre à cette demande, pourquoi ne pas réaliser un investissement dans une résidence étudiante grâce au dispositif Censi-Bouvard ?

La loi Malraux à Perpignan

Ce mécanisme défiscalisant offre une réduction d’impôts calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser. Il va donc permettre aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de déduire leurs travaux, dans la limite de 100 000 € par an, de leurs impôts en investissant dans l’immobilier réhabilité et, dans la mesure ou le bien concerné se situe dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager). Attention, selon le secteur privilégié le montant de la réduction d'impôts ne sera pas le même et, sera donc de 30% du montant des travaux, soit jusqu’à 36 000 € par an, dans le secteur sauvegardé ainsi que de 22% du montant des travaux, soit jusqu’à 27 000 € par an, en ZPPAUP.

Le plus : Perpignan étant une ancienne ville fortifiée, son centre-ville est majoritairement composé de maisons et bâtiments typiquement catalans, aux couleurs chaudes et aux toits en tuiles rouges. Grâce à sa richesse historique et patrimoniale, Perpignan se prête donc plutôt bien à un investissement locatif dans l'immobilier réhabilité alors, si cela vous intéresse, n'hésitez pas à vous renseigner sur le dispositif Malraux.

Le statut LMNP à Perpignan

Dans le cadre d'un investissement locatif meublé, c'est-à-dire lorsque le logement réponds aux caractéristiques obligatoires d'une location meublée, vous pourrez bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP.

Le plus : Dans le cadre d'un investissement locatif meublé, c'est-à-dire lorsque le logement réponds aux caractéristiques obligatoires d'une location meublée, vous pourrez bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP.

Le dispositif Monuments Historiques à Perpignan

Le dispositif Monuments Historiques repose sur une mécanique de déduction d’impôts qui vous permet de déduire l’intégralité des travaux de rénovation de votre revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années. Pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal, le bien immobilier concerné doit être classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture d’une part et, vous devez prévoir des travaux de réhabilitation dans le but de pouvoir mettre ledit bien en location. A noter que les travaux doivent aboutir à la restauration parfaite du bien concerné et que la qualité du bâti doit être suivie et validée par un architecte ABF (architecte des bâtiments de France).

Le plus : de nombreux monuments historiques sont répertoriés à Perpignan comme le très célèbre Palais des Rois de Majorque ou encore le Castillet, alors, pourquoi ne pas essayer de dénicher un monument classé à vendre afin de profiter des avantages fiscaux du dispositif Monuments Historiques.

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► Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Perpignan

Après le choix du dispositif, il vous faudra trouver l'emplacement de votre bien immobilier. Point déterminant de la rentabilité d'un investissement locatif, l'emplacement de votre bien doit être en adéquation avec les attentes de votre cible (étudiants, familles, touristes, etc.) et doit donc se trouver à proximité des « endroits clés » pour tout habitant : transports, commerces, bases de loisirs, universités/écoles, etc. Maintenant, pour vous orienter dans le choix de votre futur emplacement, voici quelques suggestions.

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Saint-Gaudérique

Situé au sud-est de la ville, le quartier Saint-Gaudérique est un secteur essentiellement résidentiel possédant sa propre paroisse ainsi que quelques attraits touristiques comme San Vicens, un ancien mas qui proposant à la vente des travaux d'artisans de la région exposés dans des tonneaux. Au coeur du quartier, un parc, du même nom, propose de grands espaces de pelouse, un étang et un coin jeu pour les enfants. Vous l'avez compris, avec en plus la proximité d'un centre commercial, le quartier Saint-Gaudérique semble idéal pour accueillir un investissement locatif dans l'immobilier neuf et surtout, un bien neuf de grande surface.

Les prix de l'ancien sont ici compris entre 25 700 euros et 90 700 euros pour les biens de 25 et 40 m² et, en ce qui concerne les prix du neuf, ils sont compris entre 52 900 euros et 135 800 euros pour les biens de même surface.

Si votre budget pour l'ancien est situé entre 29 900 euros et 109 100 euros pour les 25 et 40 m² et, entre 60 600 euros et 154 400 euros pour les mêmes surfaces dans le neuf, nous vous proposons quelques quartiers résidentiels comme : le boulevard Jean-Bourrat, le cours Lassus, le cours Palmerole ou encore le quai Vauban.

S'il est situé entre 25 700 euros et 90 700 euros pour les biens de 25 et 40 m² et, entre 52 900 euros et 135 800 euros pour les mêmes surfaces dans le neuf, nous vous proposons des quartiers meilleur marché tels que : la Citadelle, Massilia ou encore Saint-Martin.

En savoir plus sur Perpignan

► Principaux pôles économiques :

► Accès / Transports :

  • Gare TGV : Perpignan est une étoile ferroviaire à vocation internationale avec une ligne LGV sur Figueras. De nombreuses lignes TGV desservent Barcelone mais aussi Paris et Bruxelles. Les TER relient Perpignan à Marseille, Toulouse, Montpellier, Narbonne et Carcassonne avec une forte augmentation du service.
  • Aéroport : l'aéroport de Perpignan-Rivesaltes assure des vols nationaux et internationaux vers Paris, Manchester, Dublin, Charleroi...
  • Transports urbains : un réseau de bus en étoile où la presque totalité des lignes converge vers le centre. Une ligne Bus-Tram est en cours d'aménagement avec 38 stations sur 10 km de lignes. 150 vélos sont par ailleurs en libre-service dans la ville.
  • Transports routier : convergence du réseau vers Barcelone au sud et Narbonne au nord par l'autoroute A9 et un réseau de voies rapides dense vers Elne et la côte Vermeille entre autres.

Conclusion

Ville attractive de par son patrimoine historique exceptionnel, son climat agréable et son aspect culturel indéniable, la ville catalane attire chaque année de futurs locataires en quête d'un logement. Particulièrement intéressante lorsque l'on souhaite réaliser un investissement locatif et bénéficier d'un placement intéressant et rentable, Perpignan semble donc également prête à accueillir les investisseurs en quête d'investissement locatif et de rentabilité.

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À propos de l'auteur

Guilhem Garcia , Conseiller en gestion de patrimoine

Après l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Guilhem débute sa carrière au sein d’une grande banque régionale. Après 10 ans de carrière dans différents groupes bancaires, où il a occupé des postes de conseiller clientèle professionnel à gestionnaire en patrimoine, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès d’un des grands assureurs de la place. Son désir d’indépendance et d’évolution professionnelle, le pousse naturellement à rejoindre début 2014 le groupe WAST AND VAN en tant que consultant en gestion de patrimoine sénior.

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