Les 10 villes les moins chères d'Ile-de-France (de plus de 50 000 habitants)

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Par Hotman Achab - Vu 244 fois

Quelle ville choisir pour son investissement locatif ? [VIDEO]
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[Vidéo] Découvrez comment bien choisir la localisation de votre investissement locatif

Lorsque vous désirez investir dans un bien immobilier, le 1er paramètre à prendre en compte est sans contexte la localisation. En effet, on ne saurait réaliser un bon investissement sans s’être assuré auparavant que l’emplacement que l’on a choisi est un endroit où les gens souhaitent et/ou ont besoin de se loger.

Afin de vous aider dans cette démarche, vous trouverez dans ce guide la liste des 10 villes les moins chères d’Ile-de-France. Ici, le classement a été opéré au regard du dynamisme économique et immobilier de chacune des villes. Si vous désirez plus d’informations, n’hésitez pas à contacter nos conseillers Netinvestissement.

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Sommaire

1 – Drancy, une ville imprégnée d’histoire

Quels sont les atouts de Drancy ?

Investir à Drancy

Située dans la petite couronne parisienne, Drancy est une grande ville animée et attractive. Elle bénéficie d’une proximité avec Paris, seulement 6 km la sépare de la capitale, mais également d’une proximité avec de grands pôles économiques du Bourget et de la Plaine-Saint-Denis. Ville imprégnée d’histoire avec son implication dans les guerres mondiales, Drancy a su se rendre dynamique et attirante de par son patrimoine environnemental riche avec ses espaces verts, rues piétonnes, pistes cyclables et son magnifique parc de Ladoucette. Desservie par des gares routières et le RER B, elle verra la construction de deux gares, celle du Bourget sur la ligne 16, au nord de la ville et celle de Bobigny-Drancy sur la ligne 15, au sud de la ville.

Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Drancy

1- Le Paris Campagne

Paris Campagne est l’un des quartiers les plus intéressants de la ville de par ses nombreux établissements publics tels que des écoles et crèches. Il se situe à deux pas du parc de Ladoucette.

2- Le Vieux Drancy

Quartier du centre ville où se situe l'hôtel de ville, l’église Sainte-Louise et le parc de Ladoucette. Il est très vivant et accueille les festivités et expositions de la ville.

3- Le quartier de la Muette

Quartier ayant une histoire forte puisqu’il a joué un rôle important lors de la seconde guerre mondiale, il a su s’adapter et construire de nombreux logements pour devenir aujourd’hui l’un des quartiers phares de la ville. Composé principalement d’appartements, il dispose d’espaces verts et d’une proximité avec le centre ville. Il est traversé par l’Avenue Henri Barbusse, avenue très commerçante de la ville.

  • Population* : 68 955 habitants
  • Prix moyen au m2 (appartement)** : 2 930€
  • Prix moyen au m2 (maison)** : 2 699€
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur 1 an)** : +2,4%
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur 5 an)** : -1,0%
  • Prix moyen du loyer mensuel au mètre carré** : 15€

Classement des villes d'Ile-de-France les moins chères :

A l'achat 1ère
A la location 6ème

2 – Aulnay-sous-Bois, une demande locative importante

Quels sont les atouts de Aulnay-sous-Bois ?

Investir à Aulnay-sous-Bois

Aulnay-sous-bois possède une mauvaise réputation, pourtant la ville bénéficie d’une forte demande locative. Tirée par un fort dynamisme économique, notamment par la présence de nombreuses entreprises, elle a longtemps bénéficié de l’usine PSA. De plus, Aulnay offre des perspectives économiques intéressantes. Ville très allongée qui dispose d’un nombre de pavillons et d’espaces verts importants, elle attire les familles parisiennes dissuadées par les prix de la capitale.

Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Aulnay-sous-Bois

1- Le quartier du Parc

Le Parc est un quartier huppé et animé d’Aulnay, composé majoritairement de familles aisées et de cadres parisiens. Le quartier se compose à 65% de maisons et à 35% d’appartements, en opposition complète au nord de la ville, ce quartier comporte seulement 3% de logements sociaux.

2- Le quartier Pont de l’Union

Secteur coté d’Aulnay-sous-bois, le Pont de l’Union est idéal pour les familles, très bien desservi par la présence d’une ligne de bus ainsi qu’une proximité avec le RER B. Il dispose également d’une école.

3- Le quartier Paul Bert

Quartier calme de la ville, il attire principalement les cadres parisiens. Contrairement aux précédents quartiers, il propose une vie familiale de qualité avec de nombreux établissements scolaires ainsi que la présence de la gare sur les bords du quartier.

  • Population* : 82 314 habitants
  • Prix moyen au m2 (appartement)** : 2 987€
  • Prix moyen au m2 (maison)** : 2 630€
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur 1 an)** : +2,4%
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur 5 an)** : -1,0%
  • Prix moyen du loyer mensuel au mètre carré** : 13,5€

Classement des villes d'Ile-de-France les moins chères :

A l'achat 2ème
A la location 1ère

3 – Cergy, une ville étudiante

Quels sont les atouts de Cergy ?

Investir à Cergy

Cergy est une ville où il fait véritablement bon vivre et elle n’a rien à envier aux grandes métropoles. Une attention toute particulière est portée aux étudiants (on y retrouve de nombreuses grandes écoles) mais également aux familles qui trouveront des infrastructures modernes et des services de proximité. De plus, Cergy est une ville qui bouge et qui veille à donner à tous ses habitants un cadre de vie dynamique et agréable mélangeant des quartiers modernes et anciens. De plus, la ville est également devenue un pôle économique important, avec 30 000 emplois. La diversité des activités a été source de mixité sociale.

Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Cergy

1- Bords d’Oise

Ce quartier est situé à l’extérieur de l’hypercentre plus précisément à l’ouest du centre-ville. Il est idéal pour les couples et les célibataires qui recherchent des espaces calmes à proximité du centre et du réseau routier.

2- Le Grand-Centre

Le Grand-Centre est un quartier huppé de la commune de Cergy. Ce quartier est très fréquenté par les étudiants car il propose de nombreux restaurants, bars et cafés. Il a vu naître des quartiers résidentiels comportant des résidences étudiantes, mais aussi des résidences individuelles. Riche de nombreux commerces, il offre une vie administrative, économique et culturelle intense.

3- Pontoise

Composé de plus de 3 000 habitants, ce quartier est très paisible et il accueille en partie des familles ou des célibataires. 54% des habitants du quartier sont locataires avec des revenus convenables (en moyenne 32 000 € par ménage). Les transports en commun permettent de se déplacer facilement et rapidement dans la ville.

  • Population* : 62 979 habitants
  • Prix moyen au m2 (appartement)** : 2 989€
  • Prix moyen au m2 (maison)** : 2 717€
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur 1 an)** : +2,1%
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur 5 an)** : -4,5%
  • Prix moyen du loyer mensuel au mètre carré** : 14,40€

Classement des villes d'Ile-de-France les moins chères :

A l'achat 3ème
A la location 3ème (égalité avec Noisy-le-Grand)

4 – Aubervilliers, le début d’une cité industrialisée

Quels sont les atouts de Aubervilliers ?

Investir à Aubervilliers

Limitrophe à Paris, Aubervilliers va voir apparaître très prochainement la ligne 15 et la ligne 12 prolongée avec deux nouvelles gares prévues en 2025. La ville accueille plus de 2 400 entreprises dont les sièges sociaux de Véolia, Lapeyre, KDI. Ces entreprises sont attirées par les nombreux programmes immobiliers ayant pour objectifs de créer commerces et bureaux. La ville doit son dynamisme aux domaines des services, de l’industrie et des activités logistiques.

Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Aubervilliers

1- Le centre-ville

Quartier agréable, il a connu une réhabilitation pour devenir aujourd’hui très attractif, avec des aménagements stratégiques tels que des nouveaux équipements publics, la destruction d’habitats insalubres et une dynamisation des commerces de proximité.

2- Le Fort d’Aubervilliers

Quartier de 36 hectares qui comprend un projet d’aménagement ambitieux avec la création d’un éco-quartier de plus de 2 000 logements, dont de nombreux espaces verts et équipements publics ainsi qu’une gare grâce au projet Grand Paris Express.

3- La Porte d’Aubervilliers

Liant Aubervilliers à la capitale, ce quartier présente de nombreux avantages. Un projet visant à la création de bureaux a été lancé, ce secteur est très bien desservi et est propice à un bon investissement. C’est d’ailleurs pour cela que Véolia a choisi d’y implanter son siège.

  • Population* : 80 273 habitants
  • Prix moyen au m2 (appartement)** : 3 191€
  • Prix moyen au m2 (maison)** : 2 911€
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur 1 an)** : +2,4%
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur 5 an)** : -1,0%
  • Prix moyen du loyer mensuel au mètre carré** : 17,20€

Classement des villes d'Ile-de-France les moins chères :

A l'achat 4ème
A la location 12ème

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5 – Créteil et son immense centre commercial

Quels sont les atouts de Créteil ?

Investir à Créteil

Véritable moteur du département du Val-de-Marne, Créteil a bénéficié d’une forte urbanisation qui lui a permis d’accroître son développement. Portée par un patrimoine environnemental riche, comprenant un lac traversant la ville et de nombreux espaces verts, ainsi qu’un patrimoine culturel et historique de qualité, la ville propose un cadre de vie idéale. Créteil accueille de nombreux étudiants, français comme étrangers grâce à son université. C’est pourquoi la ville dispose d’un réseau de transports composé d’un métro, du RER D et de nombreuses lignes de bus.

Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Créteil

1- Créteil l’Échat

Ce quartier est en plein expansion avec des nouveaux logements familiaux en construction. Idéalement situé à proximité du métro et d’un centre hospitalier, Créteil l’Échat est un quartier vivant et dynamique qui recense une population jeune.

2- Le Vieux Créteil

Le Vieux Créteil est un quartier authentique de la ville, véritable coeur historique. Avec une population âgée en moyenne de 40 ans, le quartier est très animé. Il fait parti des secteurs les plus recherchés, notamment pour ses maisons individuelles qui représentent 8% des habitations.

3- Le Front du Lac

Le Front du Lac est un quartier plutôt calme et familial comprenant des édifices importants de la ville. Sa proximité avec le centre commercial Créteil Soleil le rend très prisé.

  • Population* : 91 042 habitants
  • Prix moyen au m2 (appartement)** : 3 440€
  • Prix moyen au m2 (maison)** : 4 254€
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur 1 an)** : +3,1%
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur 5 an)** : +0,2%
  • Prix moyen du loyer mensuel au mètre carré** : 15,70€

Classement des villes d'Ile-de-France les moins chères :

A l'achat 5ème
A la location 7ème

6 – Noisy-le-Grand et son immense centre commercial

Quels sont les atouts de Noisy-le-Grand ?

Investir à Noisy-le-Grand

Noisy-le-Grand compte aujourd’hui plus de 64 000 habitants répartis dans 17 quartiers. Son vieux centre-ville briard cohabite avec un centre commercial régional et un quartier d’affaires en pleine expansion. Troisième pôle d’affaires de la région Île-de-France, Noisy-le-Grand compte près de 3 000 entreprises dont 1 200 PME, environ 500 commerces de détail et 77 entreprises de plus de 50 salariés.

Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Noisy-le-Grand

1- Le centre-ville

Témoin historique et acteur de modernité, le centre-ville exploite son potentiel pour assumer au mieux son rôle de coeur de ville. Le retour des commerces de proximité, la construction de nouveaux logements et le renforcement des services publics renforcent le rôle central que doit jouer le quartier à l'échelle de toute la ville.

2- Le quartier Sud

Dans ce vaste quartier de la commune, situé principalement au sud de l'autoroute A4, l'habitat est avant tout pavillonnaire. Un certain esprit villageois y est resté, toujours concentré autour du "bourg" des Richardets, où sont regroupés commerçants et services de proximité.

3- Le quartier Est

Actuellement, un plan de rénovation urbaine se déploie dans le quartier afin d’améliorer le logement social, tandis qu'un centre de recherche sur le thème du développement urbain et durable verra le jour à la Cité Descartes et que le futur métro y croisera dans quelques années la ligne de RER A. Le quartier Est placera Noisy à la pointe de la recherche verte.

  • Population* : 64 619 habitants
  • Prix moyen au m2 (appartement)** : 3 456€
  • Prix moyen au m2 (maison)** : 3 316€
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur 1 an)** : +2,4%
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur 5 an)** : -1,0%
  • Prix moyen du loyer mensuel au mètre carré** : 14,40€

Classement des villes d'Ile-de-France les moins chères :

A l'achat 6ème
A la location 3ème (égalité avec Pontoise)

7 – Saint-Denis, des valeurs de rendements intéressantes

Quels sont les atouts de Saint-Denis ?

Investir à Saint-Denis

Saint-Denis est en pleine mutation. Ville anciennement défavorisée, elle aspire depuis les années 2000 à un renouveau et à un dynamisme sans précèdent. Sa désindustrialisation dans le passé, néfaste à son économie, a fait place à de nouvelles formes de croissance notamment avec le numérique. L’attractivité de la ville se mesure à son économie et sa capacité à être créatrice d’emploi.

Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Saint-Denis

1- Le quartier Mutualité

Probablement l’un des quartiers les plus convivaux de Saint-Denis. C’est une zone pavillonnaire calme qui dispose à proximité immédiate des infrastructures nécessaires au confort de ses habitants.

2- Le centre-ville

Édifié autour de la Basilique, le centre-ville est un quartier d'habitation, de commerces et de services. Il est fréquenté principalement par des étudiants mais aussi par des touristes. A proximité, des projets d’aménagement importants ont été lancés dans le quartier de la gare. Les nouveaux tramways vont modifier profondément des secteurs auparavant déshérités.

3- Le quartier Confluence - Pleyel

Conçu pour le confort de ses habitants, on peut retrouver dans ce quartier les berges de Seine réaménagées, un parc de 5 hectares, des espaces verts etc. Il accueille également la gare de Saint Denis (Tramway ligne 8, RER D, …) et accueillera la future gare de Saint-Denis Pleyel (prévue en 2023), point névralgique du futur réseau du Grand Paris Express.

  • Population* : 110 733 habitants
  • Prix moyen au m2 (appartement)** : 3 474€
  • Prix moyen au m2 (maison)** : 2 652€
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur 1 an)** : +2,4%
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur 5 an)** : -1,0%
  • Prix moyen du loyer mensuel au mètre carré** : 16,30€

Classement des villes d'Ile-de-France les moins chères :

A l'achat 7ème
A la location 9ème

8 – Argenteuil, ville agricole et viticole

Quels sont les atouts de Argenteuil ?

Investir à Argenteuil

Argenteuil offre un patrimoine riche et diversifié de par son histoire. La ville a en effet été construite durant l’antiquité et a été détruite pendant la Seconde Guerre Mondiale. Désormais, la ville a su se moderniser et s’améliorer au fil du temps. Argenteuil est seulement à 15 minutes en train de Paris et possède de forts atouts économiques, touristiques et culturels. La plupart des habitations sont des pavillons ou des villas contemporaines qui embellissent l’architecture de la ville.

Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Argenteuil

1- Le centre-ville

Le centre ville est le cœur historique d’Argenteuil. Il est à proximité de la gare, donc à 15 minutes en train de la capitale. De plus, c’est un quartier commerçant proposant tous les services dont vous aurez besoin. Le centre commercial Côté Seine se trouve dans le centre ville, un atout non négligeable.

2- Les Coteaux

Ce quartier est récent et c’est le plus aisé de la ville d’Argenteuil. Les cadres sont le plus souvent regroupés dans ce quartier qui propose 76% de maisons et seulement 23% d’appartements. Situé sur les hauteurs de la ville, il offre des vues panoramiques et propose des pavillons et des résidences bourgeoises.

3- Val Notre Dame

Ce quartier est un quartier animé et dynamique. Il est situé à l’ouest de la ville et propose des logements avec une architecture datant des années 1960 et 1970. Les habitants de ce quartier ont un âge moyen de 35 ans. Par ailleurs, ce quartier propose 51% de maisons et 46% d’appartements.

  • Population* : 108 865 habitants
  • Prix moyen au m2 (appartement)** : 3 476€
  • Prix moyen au m2 (maison)** : 2 808€
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur 1 an)** : +2,1%
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur 5 an)** : -4,5%
  • Prix moyen du loyer mensuel au mètre carré** : 14,30€

Classement des villes d'Ile-de-France les moins chères :

A l'achat 8ème
A la location 2ème

9 – Vitry-sur-Seine et ses nombreux espaces verts

Quels sont les atouts de Vitry-sur-Seine ?

Investir à Vitry-sur-Seine

Vitry-sur-seine dispose d’une localisation idéale, à deux pas de la capitale. Son dynamisme économique et son avantage géographique ont été des critères de choix pour les nombreuses entreprises qui s’y sont installées. La plus grande ville du Val-de-Marne bénéficie également d’une croissance démographique et d’une urbanisation forte. Le paysage de la ville témoigne de la transformation économique de la ville, de par ses nombreux immeubles contemporains. La ville compte environ 33 000 logements dont 62 % dans le parc privé et 38 % dans le parc locatif social.

Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Vitry-sur-Seine

1- Le quartier du Moulin Vert

Le quartier s’est créé autour du parc des Lilas, véritable point de verdure de 30 hectares ayant pour objectif de s’agrandir. Ce quartier témoigne de la transformation de la ville en proposant des logements neufs et un environnement adapté aux familles avec notamment des aires de jeux, des jardins potagers.

2- Le quartier du Fort

Situé à l’entrée nord de la ville, entre la route départemental et le fort d’Ivry, ce secteur porté par la création de la ZAC Concorde Stalingrad, a fait peau neuve. Dynamisé par de nouveaux logements, commerces et écoles, il offre un cadre de vie de qualité et modernisé.

3- Le quartier Vitry-Sud-Ardoines

Contrairement au quartier du Fort, ce quartier est porté par la ZAC Rouget-de-L’isle, en créant de nombreux logements neufs à l’architecture contemporaine. Les infrastructures suivront le développement de ce quartier en accueillant prochainement le tramway Paris-Orly.

  • Population* : 91 188 habitants
  • Prix moyen au m2 (appartement)** : 3 538€
  • Prix moyen au m2 (maison)** : 3 811€
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur 1 an)** : +3,1%
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur 5 an)** : +0,2%
  • Prix moyen du loyer mensuel au mètre carré** : 16,10€

Classement des villes d'Ile-de-France les moins chères :

A l'achat 9ème
A la location 8ème

10 – Champigny-sur-Marne, ville de sport et de culture

Quels sont les atouts de Champigny-sur-Marne ?

Investir à Champigny-sur-Marne

Commune de la banlieue sud-est parisienne, Champigny-sur-Marne est une ville historique, ancien camp militaire à l’époque des romains, elle a ensuite séduit les artistes et peintres impressionnistes comme Claude Monet grâce à sa situation en bord de Marne. Son patrimoine environnemental est exceptionnel grâce aux berges de la Marne mais également grâce à ses nombreux espaces verts dont le parc du Tremblay. Elle possède un patrimoine historique et culturel riche avec l'Église Saint-Saturnin et l’un des plus grands musées de la résistance de France. La ville prévoit de construire 380 logements par an jusqu’en 2017 puis 360 logements en particulier dans les secteurs centre-ouest près de la gare du Plant et des grands axes.

Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Champigny-sur-Marne

1- Le quartier Plant

Quartier animé et coté de Champigny-sur-Marne, le Plant est principalement touché par la création de nouveaux logements. Il présente également un parc immobilier et des maisons de caractère.

2- Le quartier Tremblay

Prisé par son parc de 73 hectares, ce quartier est très apprécié par les habitants de la ville. C’est un quartier très recherché de par sa qualité de vie et sa proximité avec le RER, ce qui en fait également le quartier où les prix au m² sont les plus élevés.

3- Le quartier Coeuilly

Véritable village au sein d’une grande ville, Coeuilly séduit pour son cadre de vie idéal avec son château, son marché de produits frais et ses rues pavillonnaires.

  • Population* : 76 450 habitants
  • Prix moyen au m2 (appartement)** : 3 696€
  • Prix moyen au m2 (maison)** : 3 254€
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur 1 an)** : +3,1%
  • Evolution des prix de l’immobilier (sur 5 an)** : +0,2%
  • Prix moyen du loyer mensuel au mètre carré** : 14,90€

Classement des villes d'Ile-de-France les moins chères :

A l'achat 10ème
A la location 5ème

Conclusion

Lorsque vous avez déterminé l’emplacement idéal pour votre bien immobilier, il ne vous reste plus qu’à bien choisir le support locatif qui optimisera au mieux votre investissement. Le plus important étant avant tout d’identifier avec précisions votre ou vos objectifs (revenus supplémentaires, défiscalisation, etc.) et ensuite de choisir la bonne approche ou le dispositif concordant (loi Pinel, Malraux, Censi-Bouvard, etc.).

Nous espérons que ce guide vous aura aidé dans votre choix et n’oubliez pas que notre équipe d’experts restent à votre disposition si vous désirez plus de détails sur les opportunités qu’offrent ces villes.

J'en profite

* Source Wikipedia (données 2014). ** Source MeilleursAgents.

À propos de l'auteur

Hotman Achab , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Diplômé d’un Master en gestion de patrimoine qu’il a obtenu en 2003, Hotman Achab débute sa carrière professionnelle au sein de la Société Générale en tant que conseiller patrimonial pendant 4 ans puis rejoint le Banque Postale ou il occupe les fonctions de conseiller patrimonial. En 2010, il intègre la division Banque Privée, toujours à la Banque Postale, ou il sera notamment élu « meilleur CGP d’Ile de France ». En 2014, après plus de 11 ans passées dans l’environnement patrimonial bancaire, Hotman souhaite évoluer et décide de s’associer au Groupe Wast & Van et prend la direction, début 2015, de Wast & Van Grand Paris.

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