Les 10 villes où investir en 2018

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Par Karl Toussaint du Wast
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L’article « Les 10 villes où investir en 2018 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Dans un contexte d’assouplissement de l’ISF en un impôt sur la fortune immobilière (IFI) et de durcissement fiscal dû à une hausse de la CSG, investir dans la pierre demeure une solution rentable et avantageuse à condition de suivre quelques règles. Préservant la possibilité de se financer à bon compte dans un environnement de taux encore bas, un investissement bien situé est facteur d’opérations à succès.

Notre formule magique ? Cibler une ville attrayante aux perspectives de croissance de bon augure et disposant d’une demande locative forte. Inutile de procrastiner, le bon moment pour investir dans l’immobilier demeure toujours. Afin de vous soulager dans votre choix, voici un guide rédigé de façon pertinente par nos experts immobiliers, qui vous expose les 10 villes les plus attractives où il est bon d’investir cette année.

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Sommaire


1. Bordeaux

Investir à Bordeaux

Déjà en tête de notre classement l’année dernière, cette ville demeure la vedette des villes les plus plébiscitées en France. Avec un bond de 12,1% de son patrimoine immobilier, Bordeaux connaît en 2017 la hausse la plus considérable des grandes agglomérations françaises. Disposant d’une forte attractivité économique au goût du jour et à venir, le dynamisme et le cadre de vie qu’offre cette métropole amplifies davantage la demande, aujourd’hui largement supérieure à l’offre. Constatons donc que pour un investisseur, un tel contexte de marché est favorable puisqu’il permet de se prémunir de toute vacance locative dans une ville d’avenir.

Continuellement dans une optique de modernisation soutenue par l’arrivée inédite de la LGV (ligne à grande vitesse) reliant Paris à deux heures, la ville s’ouvre sans relâche à des projets de grandes étendues :

  • Le projet Euratlantique, qui devrait prendre fin en 2027, permettra la création de près de 20 000 logements et 25 000 emplois.
  • Le projet des Bassins à flot prévoit la création de 5 500 logements et plus de 200 000m2 de bureaux et de commerces.
  • Les projets destinés à développer la rive droite de la Garonne : Bordeaux Brazza et Bastide Niel qui devraient créer à eux deux plus de 8 000 logements.

Faisants de Bordeaux une ville entreprenante et jeune, ces programmes attirent massivement investisseurs et locataires. Avec ses façades fraîchement rénovées, sa proximité des plages et son climat favorable, la ville devient simultanément la cible d’une communauté francilienne. Désormais séduits par la proximité entre ces deux métropoles, ceux qui hésitaient encore à passer à l’acte se lancent.

Nos préconisations :
Dans un contexte de taux bas, la hausse des loyers de la ville de Bordeaux permet à ses investisseurs de bénéficier pleinement de l’effet levier du crédit. Présageant d’ici 2030 son nombre d’habitants à un million d’habitants, l’investissement locatif s'avère pertinent.

Pour les investisseurs souhaitant investir dans les quartiers sollicités par les étudiant (en hausse de 2,9% par an), nous vous recommandons de vous tourner vers les quartiers Saint-Pierre, Saint-Michel, les Capucins et la Victoire.

Pour les investisseurs souhaitant se diriger vers le neuf et profiter du dispositif Pinel, nous vous conseillons de choisir les quartiers Bacalan, Belcier et Bassins à Flot. Pour ceux qui souhaitent accéder aux meilleurs rendements, nous vous recommandons de vous diriger vers les quartiers Capucins-Victoire (rentabilité locative de 5,1%), Nansouty (rentabilité locative de 4,9%) ou la Gare Saint-Jean (avec une rentabilité locative de 4,8%). Pour obtenir des rendements plus élevés, envisagez d’investir dans des communes plus éloignées du centre-ville comme Bègles, Cenon, Talence ou Floirac.

Pour connaître les quartiers éligibles aux dispositifs existants vous permettant de réduire vos impôts (Pinel, Malraux, etc.), contactez nos spécialistes en investissements locatifs.


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2. Toulouse

Investir à Toulouse

Comptant dans ses agglomérations des entreprises de tailles considérables telles qu’Airbus, Thales, Continental Automotive, etc, Toulouse attire méthodiquement chaque année de nouveaux investisseurs. Avec plus de quarante associations sportives et culturelles, Toulouse est au même titre une ville très riche et très prisée par les étudiants. Consciente qu’une partie de son patrimoine construit à la fin des années 60 se dégrade fortement, la ville cherche à se moderniser et se développer en lançant un nombre remarquable de nouveaux projets. Ces projets, partagés par les 37 communes de Toulouse métropole permettent notamment de développer les transports, l’aménagement urbain, la zone d’activité de la ville et le logement comme par exemple :

  • Le projet EuroSudOuest accompagnant l’arrivé de la LGV (ligne à grande vitesse) horizon 2014.
  • Le projet urbain grand parc Garonne visant à reconquérir les bords du fleuve
  • Le réaménagement du centre-ville
  • Le projet parc des expositions « nouvelle génération »

Toujours éligible au dispositif PINEL, il est ainsi possible d’investir dans le neuf et d’obtenir des réductions d’impôts en renforçant l’attractivité de la ville. Compte tenu des prix, le mètre carré coûte en moyenne entre 4 000€ et 4 500€ et la rentabilité moyenne tourne autour des 4% à 5%.

Nos préconisations :
Privilégiez les quartiers Capitole, Carmes et Saint-Étienne pour réaliser un investissement locatif car ce sont des quartiers très demandés par les cadres, les ingénieurs et les étudiants, qui se disputent les meilleurs appartements.

Également, nous vous recommandons les quartiers Saint-Michel, Saint-Cyprien et Minimes car ce sont les logements recherchés par les étudiants et les jeunes et parce que la rentabilité tourne aux alentours des 5%.

Si vous recherchez du rendement, nous vous conseillons les quartiers Mirail Université (la rentabilité est de 7,9%), Ramier (la rentabilité est de 7,2%) et le quartier Reynerie (la rentabilité est de 7,1%). Attention toutefois : le prix de cette rentabilité élevée tient au caractère « social » de ces quartiers, souvent plus risqués locativement.

Les meilleurs compromis ou recommandations se portent donc sur les villes limitrophes et voisines de Toulouse, très porteuses, en forte demande, et encore attractives d’un point de vue du prix au mètre carré : Blagnac, Tournefeuille, Labège, Castanet Tolosan etc...


3. Nantes

Investir à Nantes

Bénéficiant d’une croissance démographique, d’emploi et d’étudiants favorables, Nantes se classe une nouvelle fois en troisième position des villes les plus attractives pour réaliser des investissements locatifs.

Cette ville fait dès à présent partie des villes où les acheteurs reviennent en force. Plus avantageuse et convoitée par les entreprises que la ville de Toulouse, Nantes rivalise à présent avec Bordeaux, ville numéro un de notre classement. En réalité, l’hébergement des salariés reste l’un des facteurs les plus sensible dans le choix d’implantation d’une entreprise. Avec des prix d’achat et de locations 30% moins élevés, l’immobilier résidentiel demeure plus intéressant à Nantes. De plus en termes de transport, les deux villes se situent à 2 heures de Paris. Mais là encore, avec un gain de 25% des coûts l’avantage reste en faveur de Nantes.

En 2017 à Nantes, la tension immobilière à grimpée de 70%. Voyant l’offre se raréfier, des appartements se sont vendus en moins d’un mois et les maisons parfois en quelques jours.

Le mètre carré coûte en moyenne entre 2 000€ et 3 500€ et peut aller jusqu’à 5 000€ dans l’hyper-centre. La rentabilité dépasse les 5% dans certains quartiers et il est possible de profiter du dispositif Pinel en investissant dans l’immobilier neuf pour profiter de réductions d’impôts. Nantes attire donc chaque année beaucoup d’investisseurs, qui investissent aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.

Nos préconisations :
Si vous souhaitez investir dans les logements destinés aux étudiants, nous vous conseillons les studios dans les quartiers Graslin, Bouffay, Hauts-Pavés, Saint-Félix et Saint-Paquier car ce sont des quartiers proches du pôle universitaire et des grandes écoles. D’autant plus que ces studios peuvent vous rapporter une rentabilité d’au minimum 5%.

Si vous souhaitez investir dans des logements destinés aux jeunes familles avec enfants, nous vous conseillons les quartiers Procé, Canclaux et Méllinet car ce sont des endroits agréables et calmes, qui vous assurent une rentabilité proche des 6%. Nous vous recommandons également l’hyper-centre car les logements y sont très recherchés, les quartiers Nord (car la rentabilité moyenne est de 5,6%), les quartiers Sud (car la rentabilité moyenne est de 5,4%) et l’Île de Nantes (car la rentabilité moyenne est de 5,3%).



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4. Rennes

Investir à Rennes

Combinée d’une demande locative très forte et d’une démographie considérable, l’attractivité immobilière de Rennes se fait valoir très attrayante. Suscitant ainsi largement l’intérêt des investisseurs, l’arrivé de la LGV qui rapproche Rennes à 1h30 de la capitale laisse à la ville de belles perspectives et de nouveaux projets :

  • EuroRennes devrait permettre la création de 1 500 logements et 155 000m2 de bureaux et de commerces.
  • Le nouveau quartier Baud-Chardonnet prévoit la création de près de 2 500 logements et de 64 500m2 de bureaux et de commerces.
  • Courrouze permettra la création de 5 000 logements d’ici 2020.

Bénéficiant d’une population étudiante en forte progression (+3,4%), les studios offrent aux investisseurs de belles éventualités. Accessibles à partir de 70 000 €, ces studios pourront être loués aux alentours de 330 €.

Le mètre carré coûte en moyenne 2 500€ et la rentabilité moyenne tourne autour des 5% à 6%. Finalement, avec une forte demande locative, associée à une rentabilité attractive et à une fiscalité locale avantageuse, Rennes apparaît comme une ville à privilégier pour réaliser des investissements immobiliers.

Concernant la demande, il est judicieux de noter que le nombre d’acheteurs par annonce a augmenté de 81% en 2017. Cette évolution est la plus forte en France.

Nos préconisations :
Si vous recherchez de la rentabilité locative, nous vous conseillons le quartier Le Blosne car c’est celui qui offre le rendement le plus élevé (7,4%). Nous vous recommandons également le quartier Brequigny (offrant un rendement de 5,9%) et le quartier Villejean-Bauregard (offrant une rentabilité de 5,8%).

Pour connaître les quartiers éligibles au dispositif Pinel ou Malraux, adressez-vous à nos experts de l’investissement locatif pour obtenir des conseils. Par ailleurs, si vous êtes intéressé(e) par le secteur EuroRennes, vous devriez faire vite pour profiter des bas prix car très prochainement, les prix s’apprécieront.


5. Strasbourg

Strasbourg

Engagée dans de nouveaux projets d’envergure, la ville de Strasbourg attire chaque année de nombreux investisseurs et locataires. Ces projets, destinés à moderniser et développer la ville, sont nombreux (projet des Deux Rives, l’écoquartier Danube, la presqu’île Malraux, Wacken Europe, etc.) et permettent la création de nouveaux logements.

Investir à Strasbourg ce n’est pas investir dans une surface démesuré facile de stationnement et à proximité du centre historique de la ville. Le développement de la ville se fait progressivement dans certains secteurs et sans surproduction. Ainsi, avec 3 000 logements construits par an ces dernières années, tout ce qui se construit se vend facilement, et sans délai. L’immobilier Strasbourgeois est dit sain.

L’avenir de Strasbourg reste donc prometteur et attire un grand nombre de salariés et d’entreprises. Le mètre carré se vend entre 2000€ et 4000€. Le taux de rentabilité avoisine les 4% et il est possible de profiter de réductions d’impôts en investissant dans le neuf grâce au dispositif Pinel.

Nos préconisations :
Nous vous recommandons d’investir dans les quartiers Krutenau et l’Esplanade car ce sont des quartiers très demandés par les étudiants. Nous pouvons aussi vous conseiller les quartiers Orangerie et les Contades car la demande locative émane essentiellement des employés des institutions européenne.

Si votre objectif est le rendement, privilégiez le quartier Hautepierre car la rentabilité moyenne est de 7,5%. Privilégiez également les quartiers Neuhof (rentabilité de 6,8%) et Koenigshoffen Est (rentabilité de 6,7%).


6. Lyon

Investir à Lyon

Grâce à de bons résultats en termes d’emploi (+4,88%) et du nombre d’étudiants, Lyon est la 6ème ville la plus attractive pour réaliser des investissements locatifs en 2018. Subissant une hausse des prix approximative de 9% en un an, il faut désormais compter environ 4 300 € le m2.

La rentabilité moyenne se situe entre 4,5% et 5%, et vous avez la possibilité de bénéficier de réductions d’impôts grâce au dispositif Pinel en achetant dans le neuf. C’est la raison pour laquelle de nombreux investisseurs profitent du marché locatif de Lyon pour réaliser des investissements locatifs, aussi bien dans l’ancien que dans le neuf.

Nos préconisations :
Si vous souhaitez réaliser un investissement sûr, optez pour les quartiers Presqu’île, la Croix Rousse, la Tête d’Or, Saint-Jean, la Part-Dieu, Saint-Georges, Montchat et le nouveau quartier Lyon Confluence car ce sont les endroits les plus prisés et recherchés de Lyon. Nous pouvons également vous recommander le quartier d’affaires Part-Dieu et le secteur Gerland car la demande locative est importante et car ce sont des espaces en développement.

Si vous souhaitez vous rapprocher des étudiants, privilégiez le quartier Santy – La Plaine qui est proche des universités et des grandes écoles, et qui offre la meilleure rentabilité locative (autour de 5,8%). Aussi, si vous êtes en quête de rendement, nous vous recommandons Grange Rouge – Viviani (rentabilité de 5,5%) et la Mairie-Mermoz (rentabilité de 5,4%).

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7. Clermont Ferrand

Clermont Ferrand

Absente du classement l’année dernière, le marché de l’immobilier de Clermont-Ferrand enregistre et confirme une nette reprise, favorable à la construction. Multipliant le nombre de compromis de vente l’année dernière, le prix de l’immobilier reste stable et incite à l’investissement. De plus, cette ville intéresse historiquement les investisseurs en raison de sa forte présence étudiante, la rendant dynamique et plus jeune.

Métropole intermédiaire la plus attractive, la capitale de l’Auvergne a su resserrer son taux de chômage et s’ouvrir à l’innovation. D’ici 2025, la ville a pour ambition de se métamorphoser en lançant des projets d’envergure :

  • L’hôtel Dieu : Livraison en 2022, ce site sera capable d’abriter logements, bureaux, commerces et espaces verts.
  • Nouveau stade Philippe Marcombes : Conservant l’esprit du stade actuel, le stade comprendra un skate Park et de nouveaux terrains pour favoriser la pratique libre.
  • L’Esplanade : Ce site comprendra des commerces, des restaurants, parkings, bureaux une pharmacie, un supermarché de proximité ainsi qu’un hôtel.
  • Évolution majeure de la ligne B du tramway

Il est également judicieux de noter d’autres projets majeurs tel que le quartier Latin Clermontois, la scène nationale, la Zone de loisirs Clermont Nord, etc.

Multipliant son nombre de programmes de construction immobiliers, Clermont-Ferrand reste l’une des villes les moins chères de France. Pour un appartement, il faut compter en moyenne 1806€ du M2 (de 1 193 € à 2 869 €), contre 1890€ pour une maison (de 1 418 € à 2 835 €).

Nos préconisations :
Ville en devenir et dynamique, Clermont-Ferrand est propice à un investissement immobilier de qualité capable de proposer jusqu’à 6% de rendement. Si l’immobilier local était en récession, il se porte bien mieux depuis sa reprise en 2016. Pour une défiscalisation en loi Pinel, nous vous invitons à regarder du côté de l’avenue de la République, reliant le quartier de Montferrand au centre, où plusieurs programmes sont en cours de livraison.


8. Lille

Lille

De sa population étudiante importante et d’une bonne situation en matière d’emploi, Lille est une ville qui bénéficie de nombreux atouts en matière d’investissements immobiliers.

Le mètre carré coûte entre 2 800€ et 4 200€ et la rentabilité moyenne se situe entre les 4,5% et 5,5%. Les investisseurs sont attirés tant par l’ancien que par le neuf grâce au dispositif Pinel qui permet une réduction d’impôts.

Notre conseil :
si vous souhaitez réaliser un placement sûr, nous vous recommandons d’investir dans le centre-ville, dans le Vieux Lille, les logements de République et de Vauban car la demande locative est importante.

Si vous êtes en quête de rendement, nous vous conseillons le secteur Wazemmes car le taux de rendement peut aller jusqu’à 6 ou 7%. Parmi les quartiers offrant le plus de rendement, on a en première position le Centre (avec une rentabilité de 7%), suivi par les Starts (avec une rentabilité de 6,4%) et Lille Fives (avec une rentabilité de 6,1%).


9. Nice

Nice

Classée parmi les villes les plus attractives de France, Nice bénéficie en plus d’atouts naturels d’une notoriété internationale. Comme la plupart des « French Riviera », l’immobilier y reste historiquement élevé en raison d’un foncier rare et d’espaces protégés non constructibles. Si le bord de mer et l’hyper centre ont pris le plus de valeur (4,5% sur l’année 2017), la ville mise désormais sur l’arrivée de son futur tramway pour revaloriser son secteur Ouest. Ainsi, malgré sa moyenne de 3 900€ du m2, l’Est de la ville reste toutefois plus accessible.

Afin de répondre à une demande de logement très forte, cette métropole de bord de mer compte de nombreux programmes immobiliers tels que le chantier sur la ligne 2 du tramway, un pôle de transport multimodal, un nouveau centre d’exposition etc.

Nos préconisations :
Ville aux atouts économiques, touristiques et culturels indéniables, Nice compte un nombre important de dispositifs de défiscalisation immobilier. Disponible en loi PINEL, Censi-Bouvard, Malraux, LMNP ou encore Monuments Historiques, il semble aujourd’hui judicieux de s’orienter vers une résidence de tourisme, sénior ou étudiante. Dynamique et attractif, le centre-ville de Nice est à privilégier pour un investissement dans l’ancien. Le port, secteur historique et populaire de la ville est à favoriser pour un investissement Malraux, Pinel ou encore en LMNP. D’un prix moyen de 3 950€ le m2 pour un appartement (+6,5% sur 12 mois) et de 4 560€ le m2 pour une maison (+3,6% sur 12 mois), investir à Nice c’est investir dans un cadre unique d’une population variée entre les séniors, les touristes et les étudiants.


10. Montpellier

Montpellier

À Montpellier, c'est l'immobilier d'entreprise qui capte l'attention des investisseurs. Par son dynamisme et sa qualité de vie, la ville attire massivement les investisseurs désireux de profiter des prix immobiliers intéressants et des perspectives de croissance de la ville. Effectivement, de nombreux projets visant à moderniser et développer la ville sont en cours :

Le Port Marianne et l’écoquartier Parc Marianne.
Le quartier Rive Gauche devrait permettre de créer 1200 logements et plus de 30000m2 de bureaux et de commerces.
La ZAC République devrait créer 1800 logements.

Ces projets font de Montpellier une ville dynamique, moderne et attractive pour les futurs locataires, que ce soit des entreprises, des salariés ou des étudiants. Le mètre carré coûte en moyenne entre 2 500€ et 4 500€. Le taux de rendement moyen se situe entre les 4% et les 5% et grâce au dispositif Pinel, il est possible de bénéficier de réductions d’impôts en investissant dans le neuf. De nombreux investisseurs sont alors séduits par la ville de Montpellier et investissent tant dans le neuf que dans l’ancien.

Ainsi, cette ville en plein essor économique voit naître de nombreux sites et attire toute catégorie de citoyen (jeunes couples, célibataires mais aussi investisseurs à la recherche de studios à louer). De plus, la ville possède de nombreux atouts historiques, culturels, économiques et naturels. Pour ces raisons, l’investisseur bénéficie d’une multitude de choix entre quartiers anciens et quartiers modernes.

Nos préconisations :
Si vous souhaitez investir dans l’ancien, nous vous recommandons de choisir des quartiers situés proches des hôpitaux, des universités ou le quartier Ecusson car la demande locative par des étudiants est importante et car la rentabilité peut aller jusqu’à 6 ou 7%.

Si vous recherchez avant tout de la rentabilité, nous vous conseillons le quartier La Paillade (le taux de rentabilité est de 8,3%), les Hauts de Massane (le taux de rentabilité est de 7,3%) et enfin, Alco (le taux de rentabilité est de 6,3%).


Conclusion

Si les taux d’intérêts actuels soutiennent l’investissement immobilier, il est nécessaire de s’informer et de choisir pertinemment la ville dans laquelle investir. Découlant d’une étude de marché interne, cette sélection étudie des villes porteuses et hétérogène. J’espère que ce guide vous aidera à faire le bon choix en fonction de votre profil et de la rentabilité recherchée en vous dirigeant vers une ville jugée pertinente et qui vous corresponde.

Une fois l’emplacement choisi et pour connaître la meilleure stratégie à adopter (investissement dans l’ancien ou dans le neuf avec les dispositifs de réduction d’impôts existants comme Pinel ou Malraux), n’hésitez pas à vous renseigner auprès de nos conseillers Netinvestissement qui vont feront profiter de leur expertise.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr. Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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