Les 5 meilleurs programmes immobiliers à Toulouse

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L’article « Les 5 meilleurs programmes immobiliers à Toulouse » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 1822 fois

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Mise à jour : novembre 2016. Nous vous proposons ce nouveau guide qui présente les 5 meilleurs programmes immobiliers neufs éligibles au dispositif Pinel à Toulouse et dans Toulouse Métropole livrables en 2015 et 2016.

Pour réaliser ce guide et définir mon classement, je me suis appuyé sur 6 critères que je détaille ci-dessous. Ces critères ne sont pas exhaustifs mais me permettent, lors de nos sélections de produits pour nos clients, de nous donner toutes les chances de réaliser un investissement dans les meilleures conditions. Nous vous proposons donc notre TOP5 des programmes immobiliers les plus intéressants à Toulouse et dans son agglomération.

Les meilleurs programmes immobiliers à Toulouse

Nos critères de sélection des programmes immobiliers à Toulouse

  • Le nombre de logements dans la résidence

    C’est certainement l’un des critères les plus importants et pourtant il est souvent négligé par les investisseurs. Si l’emplacement de l’immeuble est évidemment important, le nombre d’appartements ou de villas construits va en partie déterminer le prix de vente lorsque vous souhaiterez sortir (à fortiori si vous avez réalisez cette opération dans le cadre d’une opération fiscale de type Pinel). Privilégiez donc en priorité les petits ensembles de moins de 70 lots idéalement, et vérifiez bien que l’immeuble soit mixte : c’est-à-dire avec une partie d’acquéreurs habitants d’une part et des investisseurs d’autre part.

  • Le niveau de prestation et de finition de la construction

    L’emplacement est loin de constituer l’essentiel des critères de sélection lorsque vous déciderez d’investir. En effet, en plus de l’emplacement, vous devrez veiller à ce que le niveau de prestation fourni par le promoteur soit suffisamment qualitatif et surtout cohérent par rapport à la « cible » de locataires. Ce critère déterminera notamment en partie le prix au mètre carré. Tous les programmes ne sont donc pas comparables : cuisine équipée ou non ? électroménager founi ou non ? parquet dans les chambres ? jusque dans les placards ? placards aménagés ? de nombreux critères doivent être pris en compte.

  • L’emplacement

    Nous ne le dirons jamais assez. N’investissez pas dans un bien immobilier simplement parce qu’il est « près de chez vous ». c’est strictement affectif et subjectif et donc peut entrainer des erreurs. Un choix d’emplacement doit se faire sur des critères objectifs en prenant en compte des statistiques et informations factuelles telles que les transports en communs, les projets de d’urbanisme, de rénovation du quartier… n’oubliez pas enfin que les meilleures opérations se font dans les zones « en devenir » et non pas dans des quartiers déjà murs ou le potentiel de plus value est restreint voir déjà atteint.

  • La demande locative dans le quartier

    Exactement comme pour l’emplacement détaillé plus haut, l’étude poussée de la demande locative et du potentiel locatif dans le quartier est fondamentale. Car c’est avant tout l’une des pierres angulaires d’un investissement pérenne et serein. Une fois encore ce n’est pas parce que vous habitez à tel ou tel endroit que le marché locatif y est nécessairement porteur et pérenne. Ne confondez pas un achat pour vous pour habiter et un investissement locatif. Les critères de sélection ne sont pas les mêmes.

  • Le prix au mètre carré (référence : guide des valeurs vénales)

    Les prix au mètre carré que vous pourrez facilement trouver sur différents sites internet n’ont strictement aucune valeur et ne reposent sur aucune source fiable dans la mesure ou celles-ci ne sont presque jamais indiquées. Le seul document officiel qui permette de connaitre avec précision le prix de l’immobilier dans une ville est « le guide des valeurs vénales ». le guide des valeurs vénales est publié chaque année par la chambre des notaires et reprend les prix moyens EFFECTIVEMENT constatés (puisqu’actés) dans les principales villes de France en tenant compte de nombreux critères pour avoir un prix juste et précis. Chez Netinvestissement, c’est le seul document que nous utilisons pour vérifier la cohérence et la justesse du prix par rapport au marché.

  • La qualité, l’expertise et la réputation du promoteur

    Dernier critère de sélection bien que plus compliqué à évaluer pour le profane, la réputation d’un promoteur est également à prendre en considération. Les professionnels indépendants de l’investissement immobilier ont normalement une bonne expérience, du recul et une vision plus globale qui leur permet de vous conseiller un promoteur de qualité. Là encore, si seul l’emplacement a été privilégié, vous pourriez vous retrouver avec de mauvaises surprises à la fin.

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Pourquoi Toulouse est-il un bon choix pour votre investissement locatif ?

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Toulouse est actuellement la 4ème plus grande commune de France avec plus de 450.000 habitants « intra-muros » et plus de 738.000 dans son agglomération « Toulouse Métropole » regroupant 37 communes dont Aigrefeuille, Balma, Blagnac, Castelginest, Colomiers, Cugnaux, Fonbeauzard, Lespinasse, L'Union, Mons, Quint-Fonsegrives, Saint Martin du Touch, Tournefeuille et Villeneuve-Tolosane.

L’agglomération a été récemment élue par le site Explorimmoneuf comme la 1ère ville de France où investir en 2015 et ce n’est pas la première fois que Toulouse est couronnée lors d’une étude. Rappelons par exemple que l’agglomération a été élue 1ère ville où il fait bon étudier en 2014 par le site l’Etudiant et ville la plus dynamique de France en 2009 par le magazine l’Express.

Toulouse se distingue dans de nombreux domaines et notamment au niveau démographique. En effet, la capitale de la région Midi-Pyrénées attire chaque année de nouveaux habitants intéressés par les multiples atouts de la ville (et du département de la Haute Garonne). Selon l’INSEE, la démographie de Toulouse a progressé de plus de 3% ces 5 dernières années.

Par ailleurs, le bassin d’emploi Toulousain est également particulièrement attractif. Toulouse est une technopôle regroupant de nombreuses industries de pointe dans l'aéronautique, l'informatique et l'aérospatial.

Toulouse dispose également de nombreux atouts culturels et touristiques. La « ville rose » recèle par exemple de collections d'art antique ou d'art moderne ainsi que de chefs-d’œuvre de l'impressionnisme et regroupe de nombreux sites inscrits au patrimoine mondial de l'UNESCO tels que la basilique Saint Sernin, le capitole ou le canal du midi.

Il existe plusieurs emplacements de qualité pour investir à Toulouse. Les familles choisiront plutôt le quartier « Côté pavée » réputé calme ; les cadres choisiront plutôt le quartier Bonnefoy à proximité de la gare Matabiau et proche du quartier d’affaire Toulouse Euro Sud-Ouest ; tandis que les étudiants préféreront le quartier Saint-Etienne situé en plein « triangle d’or ».

Pour découvrir l'ensemble des atouts que présente Toulouse, vous pouvez consulter notre guide "Pourquoi et où investir à Toulouse".

Les meilleurs programmes à Toulouse : notre Top 5

N°1 : Toulouse Centre : Pinel central

Programme à Toulouse


Un emplacement rare et recherché : à deux pas de la Place de l’Ormeau, seulement 55 appartements seront construits dans ce petit ensemble.

Le niveau de prestation de cette résidence sera élevé avec notamment des panneaux photovoltaïques pour le chauffage.

La demande locative à Toulouse est soutenue.


N°2 : L’Union : la banlieue « chic » et résidentielle de Toulouse

Programme à Toulouse


Située en 1ère couronne de Toulouse et très recherchée par les habitants, l’Union offre un cadre de vie serein et calme. Cette résidence Senior, éligible tant au statut LMNP en ARD classique qu’au dispositif fiscal Censi Bouvard permettra à chaque investisseur de choisir le dispositif et le montage qui lui convient.

La résidence sera idéalement située près des principaux commerces de proximité et offrira de nombreux services recherchés par les résidents.


N°3 : Cornebarrieu : des villas individuelles

Programme à Toulouse


Ce programme exceptionnel propose quelques villas individuelles de 3, 4 ou 5 pièces. Outre la grande qualité et le soin apportés à la finition, ces villas répondent à une très forte demande locative liée aux pôles d’activités aéronautiques adjacents (EADS, Aeroconstellation, Airbus etc).

Les sièges et entreprises situées juste à côté, à Blagnac, sont d’importants recruteurs de jeunes cadres, locataires cibles de ces villas. Un investissement à haut potentiel.


N°4 : Toulouse : un démembrement en plein centre-ville

Programme à Toulouse


Ce futur programme immobilier ouvrira 9 lots à la commercialisation en démembrement. Ainsi, les investisseurs qui ne sont pas à la recherche de revenus mais qui souhaitent valoriser un patrimoine dans le temps, pourront se porter acquéreur de l’un de ces appartements pour 2095€/m2 en moyenne !! les premiers appartements 2 pièces sont disponibles à partir de 106 000 € seulement, parking inclus.

De plus, les contribuables assujettis à l’ISF pourront sortir de leur base taxable la totalité de la somme investie sur cet actif. Les prestations qui seront proposées dans ce petit collectif de seulement 38 lots sont plutôt de niveau haut standing. Un investissement qui a du sens pour celles et ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine solide et valorisé pour dans 15 ans.


N°5 : Toulouse : résidence étudiante au pied du tramway

Programme à Toulouse


Une résidence étudiante en plein Toulouse, au pied du Tramway, des chambres spacieuses et aménagées pour des étudiants et bénéficiant des dernières technologies pour permettre aux étudiants de travailler et d’étudier dans les meilleures conditions. Cette résidence propose des chambres à des prix très attractifs, moins de 70 000 € pour les premiers lots. Le programme étant neuf, il est éligible au dispositif fiscal Censi Bouvard, ou à l’ARD pour ceux d’entre vous qui souhaitent bénéficier de revenus non imposables.

Conclusion

Ce classement a cherché à privilégier les zones et les secteurs ou le potentiel de développement, de revalorisation et donc de plus-value sont les plus importants. Nous avons également pris en compte la qualité des finitions et de la construction ainsi que la taille des résidences afin de rester sur des ensembles à taille humaine. Pour m’aider à réaliser cette sélection, je me suis également appuyé sur le retour, les avis et l’expérience de nos clients Toulousains à qui nous avions présenté ces programmes et qui ont été validés.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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