Pourquoi et comment investir à Albi ?

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Par Brigitte ROY - Vu 1126 fois

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Albi est le chef-lieu du département du Tarn de la nouvelle région Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées et le siège de l'archevêché. Surnommée « la ville rouge », son centre-ville ainsi que sa cathédrale ont été construits à base de briques. De plus en plus plébiscitée, la ville devient attrayante en termes d’investissement immobilier. Mais quels sont les quartiers et les dispositifs à privilégier lors de votre investissement locatif à Albi ? Qu’en est-il de la demande locative ? Nous allons essayer de voir pourquoi et comment investir à Albi ?

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Pourquoi investir à Albi ?

L’aire urbaine d’Albi compte quasiment 100.000 habitants dont 80.000 pour l’agglomération Albigeoise et 49.000 pour la ville seule d’Albi. Albi se retrouve donc troisième en taille après Montauban et Toulouse pour la région.

Quels sont les atouts d’Albi ?

► Atouts économiques

Le secteur d’Albi est le deuxième pôle de Midi-Pyrénées de par le volume et la croissance de l’emploi. L’Albigeois est reconnu grâce à son attractivité économique et résidentielle (étude de la Chaire Ville & Immobilier de l’université Paris Dauphine en juillet 2010).

Albi a été classée n°1 des villes moyennes françaises « où il fait bon entreprendre » (Magazine L’Entreprise., octobre 2010). Au centre du Tarn et de son bassin d’activité, Albi propose aussi bien des activités industrielles que de services, nombreuses et très diversifiées. De grands groupes européens ont décidé de s’implanter et d’investir à Albi, mais également des entreprises innovantes, exportatrices de leur savoir-faire, comme des artisans reconnus. Enfin, L’AOC des vins de Gaillac et sa présence millénaire est reconnue dans toute la France et vend quelques 20 millions de bouteilles par an.

► Atouts touristiques

Albi est une des villes touristiques du Sud de la France. Même si les séjours restent courts avec en moyenne 1,6 nuits, le prix des nuitées en hôtel ont largement augmenté. On note à Albi la plus grande progression de touristes dans le département du Tarn. Pour exemple, le musée Toulouse-Lautrec est le premier musée du Tarn avec plus de 160 000 entrées par an. La cathédrale Sainte-Cécile est également visitée par plus de 700 000 personnes chaque année.

► Atouts culturels

Albi est une ville classée au patrimoine mondiale de l’UNESCO depuis juillet 2010. Elle comprend plusieurs monuments comme la cathédrale fortifiée Sainte-Cécile et son palais de la Berbie qui était l’ancienne demeure des archevêques d’Albi, l'église Saint-Salvi avec son cloître, les bords du Tarn et le pont Vieux qui le surplombe, et bien d’autres édifices classés monuments historiques. Albi était considéré comme un lieu historique d’où les adeptes du catharisme ont puisé leur nom d’Albigeois.

► Accès / Transports :

Albi se situe aux abords de grands axes routiers, autoroutes et départementales. La ville possède également d’autres types de transports :

  • Gare : Albi est desservie par deux gares ferroviaires, une au centre-ville et une seconde dans le quartier Albi Madeleine. La ligne dessert bien évidement Toulouse permettant de rejoindre les grands axes.
  • Aéroport et aérodrome : Albi ne possède pas d’aéroport, mais l’aérodrome Albi-Le Séquestre continue à être opérationnel malgré une menace de fermeture en début des années 2000. Les aéroports de Toulouse, Castres-Mazamet et Rodez-Marcillac se situent à proximité et permettent d’accéder à toutes les grandes villes nationales et internationales.
  • Transports urbains : les transports en commun sont effectués par la société Albibus. Albi est également traversée par les bus de la société TarnBus dont le siège est installé à Albi.

Comment investir à Albi ?

Comment investir à Albi ?

Albi est une ville où l’on peut investir dans l’immobilier locatif. Toutefois plusieurs dispositifs sont disponibles, en fonction du projet, du besoin et du budget. Avant de choisir un bien il faut déterminer quelle opération est adaptée à sa propre situation. Nous vous les rappelons ci-après en fonction des disponibilités qu’offre la ville d’Albi.

► La loi Pinel à Albi

Suivant le dispositif Scellier et le Duflot, le dispositif Pinel est accessible aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu qui ont l’objectif de réduire cet impôt. Cette loi est active depuis le 1er Janvier 2013 jusqu’au 31 décembre 2017. La réduction offerte est de 2% par an pour un engagement minimum de 6 ans, qui peut être prolongé à 9 et 12 ans. Le taux passe à 1 % entre la 10ème et la 12ème année, soit une réduction cumulée de 12 %, 18 % ou 21 % au maximum. Cette réduction se calcule sur la base d’un ou deux investissements immobiliers dans une même année avec un plafond d’investissement de 300.000 €. Le logement doit répondre à certaines exigences en matière de performance énergétique "label BBC".

Le plus : Albi est située en zone B2. La ville propose plusieurs programmes immobiliers neufs intéressants. Vous trouverez, comme pour beaucoup de villes, des programmes cœur de ville ainsi que des programmes en périphérie. Vous pourrez donc aussi bien trouver des appartements T1 à T3 et des villas en périphérie.

► La loi Censi-Bouvard à Albi

La Censi-Bouvard est un dispositif de réduction d’impôt tout comme la loi Pinel. Les personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu peuvent réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf situé dans une résidence de services avec un logement meublé. L’engagement de location est pris pour une durée de 9 ans et la réduction est de 11% sur toute la durée. Les revenus ne sont pas des revenus fonciers mais des BIC.

Le plus : le Censi-bouvard se trouvera plutôt au centre-ville proche du quartier des universités.

► La loi Malraux à Albi

La loi Malraux se base non plus sur le montant d’achat du bien mais sur le montant des travaux réalisés en vue de la restauration du bien. La réduction est à hauteur de 30% pour les immeubles situés en Secteur Sauvegardé et 22% pour les immeubles situés dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP). Le montant des travaux est plafonné à 100.000 € à partir de la loi Malraux de 2016.

Le plus : Albi est une ancienne ville épiscopale ce qui lui confère des bâtiments d’architecture ancienne. Ainsi, plutôt situé en centre-ville, certains bâtiments pourront bénéficier de la loi Malraux.

► Le statut LMNP à Albi

Le statut LMNP est souvent proposé sur les biens immobiliers disposant déjà du Censi-Bouvard. En effet l’amortissement du bien immobilier est conditionné au fait qu’il dispose d’un certain nombre d’équipements et de meubles nécessaire à une vie usuelle. A ce moment-là, l’amortissement du bien sur son prix de revient vient réduire ou annuler les revenus perçus. Le contribuable peut également récupérer la TVA sur le bien.

Le plus : comme pour le Censi-Bouvard, les LMNP se trouveront plus facilement proche du quartier des universités.

► Le dispositif Monuments Historiques à Albi

Basé également sur le principe de réalisation de travaux (comme la loi Malraux), le dispositif Monuments Historiques est une déduction d’impôts permettant de déduire l’ensemble des travaux de rénovation de votre revenu brut imposable étalée sur trois années au maximum. Afin de bénéficier de l’avantage fiscal, le bien doit être classé ou agréé par le ministère de la culture. Les travaux de réhabilitation doivent permettre la mise en location et doivent être approuvés par un architecte ABF (architecte des bâtiments de France).

Le plus : le Monuments Historiques, tout comme le Malraux, pourra se trouver dans le centre-ville d’Albi.

 Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Albi

Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Albi

Après avoir choisi son dispositif, il faut déterminer le quartier d’investissement.

Votre futur locataire déterminera le lieu où vous devrez investir. En effet, par exemple les séniors chercheront plus facilement des quartiers calmes à proximité de petits commerces de proximités. Voici les 3 quartiers que nous avons sélectionnés.

► Pour les familles : Extérieur d’Albi

Les familles recherchent plutôt des maisons avec jardin pour élever leurs enfants. Albi étant une ville de taille moyenne et facilement accessible, privilégiez l’aire urbaine d’Albi (et donc pas forcément Albi « intra-muros) avec si possible une proximité du périphérique. Les investissements seront idéalement des villas ou appartements de type T4 ou T5. Très bonne surprise ici, les prix sont les plus bas du secteur (entre 1.500 € à 2.000 € du m²). De ce fait vous pouvez trouver facilement des villas à des prix très raisonnables.

► Pour les séniors : Breuil-Mazicou ou Piscine

Deux quartiers qui sont situés proche du centre-ville d’Albi, plutôt vers le nord-est. Les deux quartiers sont aux bords du Tarn et composés majoritairement de maisons anciennes. Les prix sont ici les plus élevés d’Albi avec en moyenne 2.300 € par m² et peut grimper jusqu’à du 4.400 €/m². Néanmoins, un investissement dans ce secteur saura sans nul doute se bonifier dans le temps.

► Pour les étudiants : L’embarra du choix

Les étudiants sont plutôt logés au centre-ville d’Albi, ou dans le sud-ouest du centre historique. Ici les logements qui seront plébiscités seront les appartements neufs ou anciens rénovés. On pourra opter pour du Pinel, Censi-Bouvard ou Malraux. Les prix de ces investissements en centre-ville restent élevés (comptez 1.700 € le m² en moyenne). Dans certains quartiers on atteindra les 2.000 € du m².

Conclusion

Proche de Toulouse, et troisième ville en taille de la nouvelle région Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénéen, Albi possède tous les atouts pour un investissement immobilier et ce pour tout type de dispositif, Pinel, LMNP, Censi-Bouvard ou même Malraux et Monuments Historiques.


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À propos de l'auteur

Brigitte ROY , Conseiller en gestion de patrimoine

Après des études en comptabilité et en droit, en 2009 Brigitte Roy intègre une licence en gestion de patrimoine en alternance au sein d’un cabinet grenoblois. Après quelques temps Brigitte devient conseillère en gestion de patrimoine et décide de compléter sa formation par le diplôme universitaire de l’AUREP de Clermont-Ferrand en 2013 en formation continue. Après avoir obtenu le diplôme, Brigitte décide de retrouver ses racines Toulousaines afin de s’ouvrir à de nouvelles opportunités professionnelles. Afin d’être entourée d’une équipe de professionnels ayant la même passion et la même vision du métier, Brigitte décide de s’associer au groupe Wast & Van en ce début d’année 2016 et d’implanter un nouveau site dédié à la région Midi-Pyrénées.

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