Pourquoi et comment investir à Agen ?

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Par Guilhem Garcia
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L’article « Pourquoi et comment investir à Agen ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Quelle ville choisir pour son investissement locatif ? [VIDEO]
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Située dans le département de Lot-et-Garonne, dans la région Nouvelle-Aquitaine, Agen est une commune accueillant plus de 34 120 habitants et dont la superficie est de 11,49 km².
La ville est souvent associée au pruneau dont la zone de production est essentiellement située en Lot-et-Garonne ainsi qu’au rugby à XV par son club emblématique, le SU Agen, qui détient notamment 8 titres de champion de France. L'activité d'Agen est principalement tertiaire, administrative et commerçante. La ville entend cependant jouer son rôle de « capitale » de la moyenne Garonne, idéalement située à mi-chemin entre les métropoles de Bordeaux et Toulouse, en développant et favorisant le commerce, le tourisme familial ou d'affaires et les zones d'activité industrielle et commerciale.

Sommaire

Avant d'acheter un bien, il est nécessaire d'analyser tous les avantages que la ville a à vous offrir et de bien étudier le marché local. Si vous désirez plus de renseignements, nos experts Netinvestissement sont à votre disposition.

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1) Pourquoi investir à Agen ?

Agen se situe en zone Pinel B2 mais il faut cependant s’assurer sur le site du ministère du logement et de l’habitat durable si le bien que vous souhaitez acquérir se situe dans la zone éligible à ce dispositif de défiscalisation. Les prix de l’immobilier ont légèrement diminué de 0,9% en un an et de 2,7% en 5 ans. Cette baisse a eu un impact sur le prix moyen au mètre carré pour un appartement qui est d’environ 1 162 euros et pour une maison 1 368€, ce qui n’est pas négligeable pour ceux d’entre vous en quête d’opportunités.

2) Quels sont les atouts d’Agen ?

► Atouts économiques

Située au coeur d'une importante région agricole, l'industrie agro-alimentaire occupe une place de choix dans l'économie agenaise. L'Agropole, vaste zone industrielle dédiée à la transformation des produits alimentaires, occupe sur 70 hectares plus de 100 entreprises et emploie 1 700 personnes. Agen est aussi le siège d'une grande entreprise de pharmaceutique, UPSA, filiale du groupe BMS. Cette entreprise détient deux unités de fabrication sur la communauté d'agglomération d'Agen, l’une sur la commune même et l'autre sur l'autre rive de la Garonne, au Passage, qui rassemblent plus de 1 200 employés. La ville est célèbre pour la culture du pruneau AOC mais également pour son entreprise de découpe de viande Bigard.

► Atouts touristiques

Outre sa proximité avec Toulouse et Bordeaux, Agen jouit également de nombreux vestiges historiques. La majestueuse Cathédrale Saint-Caprais, l’église Notre-Dame des Jacobins, la chapelle Notre-Dame du Bourg, l’église des Cordeliers sont autant de lieux qui constituent la richesse d’Agen.

Agen se distingue aussi par ses marchés couverts, dont les plus connus sont celui de la cathédrale Saint-Etienne d’Agen ainsi que celui appelé le marché couvert d’Agen.

► Atouts culturels

La ville compte de nombreuses infrastructures culturelles et de loisirs dont 3 théâtres, une salle de spectacle, deux cinémas dont un multiplexe mais également des musées. Agen dispose aussi d’une immense médiathèque.

3) Comment investir à Agen ?

Agen

Si vous souhaitez investir à Agen, il vous faudra choisir un des dispositifs de défiscalisation immobilière. Avant de vous fixer sur l'un de ces procédés, il faut savoir que chaque investissement est différent et que chaque loi de défiscalisation immobilière présente ses avantages comme ses contraintes. C’est pourquoi, il est nécessaire de déterminer quel sera le dispositif qui répondra au mieux à vos attentes ainsi qu'à vos objectifs. Pour réaliser votre investissement locatif à Agen, vous aurez donc le choix entre cinq dispositifs défiscalisant.

► Les dispositifs immobiliers

  • La loi Pinel à Agen
  • La loi Censi-Bouvard à Agen
  • La loi Malraux à Agen
  • Le statut LMNP à Agen
  • Le dispositif Monuments Historiques à Agen

► La loi Pinel à Agen

Ce dispositif immobilier défiscalisant offre la possibilité aux acquéreurs de réduire leurs impôts de 12%, 18 % ou 21% du montant investi, en fonction de la durée de mise en location choisie soit 6, 9 ou 12 ans pour tout investissement locatif dans l'immobilier neuf. Certaines conditions sont bien évidemment à appliquer pour bénéficier de cet avantage fiscal, comme par exemple l’obligation que le bien immobilier respecte la norme énergétique « label BBC ».

Le plus : La ville d’Agen est située en zone B2 ce qui signifie qu'elle est éligible au dispositif Pinel, alors, si vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans l'immobilier neuf, n'hésitez pas à vous renseigner davantage concernant ce dispositif défiscalisant ainsi que sur l'état du marché immobilier locatif neuf. En effet, malgré l’attractivité de ce dispositif, la ville d’Agen a souffert ces 15 dernières années de mises en chantier mal calibrées ce qui a noyé la ville sous une offre trop grande de logements neufs mal adaptés. Soyez très prudents !

► La loi Censi-Bouvard à Agen

La loi Censi-Bouvard propose également une réduction d'impôts de 11% aux contribuables investisseurs s’ils s’engagent à louer leur bien pour une durée minimum de 9 ans sans dépasser un montant total d’investissement de 300 000€. Contrairement à la loi Pinel, le bien en location devra être meublé et situé dans des résidences de services consacrées par exemple aux étudiants, aux seniors (EHPAD) ou aux touristes.

Le plus : La ville d’Agen abrite de nombreux établissements pour l’enseignement supérieur comme Airways Formation (école de formation de pilotes en ligne) ainsi que le département d’études juridiques d’Agen où l’on enseigne le droit, l’économie, l’AES, le département des langues, l’école supérieure du professorat et de l’éducation etc. Dans cette optique, il peut sembler judicieux de réaliser un investissement dans une résidence étudiante par le biais du Censi-Bouvard afin de proposer un logement à ces nombreux étudiants.

► La loi Malraux à Agen

La loi Malraux offre une réduction d'impôts,calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser, dans la limite de 100 000 € par an, si vous vous engagez à réaliser un investissement locatif dans l'immobilier réhabilité en secteur protégé. Néanmoins, il faudra que votre bien immobilier soit situé en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager) ou dans un secteur sauvegardé.

Le plus : En préservant le patrimoine national, ce dispositif permet à l’investisseur de profiter d’une réduction d’impôts de 30% ou 20% selon les travaux. Pour plus d’informations, contacter nos experts afin qu’ils vous expliquent plus en détails cette loi car le cahier des charges à respecter est complexe.

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► Le statut LMNP à Agen

Agen

Le statut de loueur meublé en non professionnel (LMNP) permet d'optimiser votre fiscalité lors d'un investissement locatif meublé. Il est ainsi possible de bénéficier d'avantages fiscaux tels que l'amortissement comptable de la valeur de votre bien qui vous permet de vous générer des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés. Cependant, certaines conditions doivent être respectées. Les revenus issus du bien loué ne devront jamais dépasser 23 000 € annuels par exemple.

Le plus : Le fort dynamisme étudiant de la ville peut rendre opportun l’acquisition d’une chambre meublée en LMNP avec un budget attractif pour un investisseur. La proximité de Bordeaux et de Toulouse ainsi que le cadre touristique du bassin agenais peuvent également motiver un investissement en résidence hôtelière.

► Le dispositif Monuments Historiques à Agen

Le dispositif Monuments Historiques propose aux personnes physiques une défiscalisation pour tout investissement locatif dans un monument historique. Cet avantage fiscal vous permet de déduire l’intégralité de vos travaux de rénovation de votre revenu brut global et imposable.

Le plus : Quelques monuments historiques sont répertoriés à Agen alors, pourquoi ne pas essayer de dénicher un monument à vendre afin de profiter des avantages fiscaux de ce dispositif.

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4) Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Agen

Comme nous vous l’indiquions précédemment la ville d’Agen a été classée plusieurs années sur la « liste noire » des villes françaises ayant souffert d’un trop grand nombre de constructions neuves, ce qui a eu pour conséquence de déséquilibrer le marché immobilier locatif local. Chaque quartier a gardé pour autant de l’attractivité mais il vous faut être très prudent dans votre approche et dans votre choix. Plus que jamais nous vous conseillons de vous rapprocher de nos spécialistes de l’immobilier si un investissement immobilier à Agen vous intéresse.

En savoir plus sur Agen

► Principaux pôles économiques :

  • L’industrie agro-alimentaire
  • L’entreprise de pharmaceutique UPSA
  • L’entreprise de découpe de viande Bigard
  • Siège de la Chambre de commerce et d’industrie de Lot-et-Garonne

► Accès / Transports :

Gare TGV : La gare d’Agen dessert de nombreuses villes telles que Marseille, Bordeaux, ou bien encore Toulouse.

Réseau routier : Agen est situé à mi-chemin entre Bordeaux et Toulouse, sur un axe majeur de la vallée de la Garonne. Aujourd'hui, la commune est traversée par la RD 813 (ancienne RN 113) menant au sud-est vers Toulouse et au nord-ouest vers Bordeaux. Un deuxième axe principal, l'autoroute A62, passe au sud de la ville.

Transports urbains : Le réseau Tempo dessert les 29 communes de l'agglomération d'Agen soit un total de 92 042 habitants depuis le 30 mars 2013, en remplacement du réseau Transbus.

Conclusion

Agen est une ville active qui attire chaque année de futurs nouveaux locataires, en particulier des étudiants en quête d'un logement à proximité des écoles et pôles de formation.

Particulièrement intéressante lorsque l'on souhaite réaliser un investissement locatif et bénéficier d'un placement intéressant et rentable par ses prix attractifs, Agen semble également prête à accueillir les investisseurs en quête de perspectives à long terme.
Restez tout de même vigilant car Agen est une ville à bien étudier et à bien comprendre avant de vous lancer. Nos équipes sont d’ailleurs à votre disposition pour vous accompagner. .

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À propos de l'auteur

Guilhem Garcia , Conseiller en gestion de patrimoine

Après l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Guilhem débute sa carrière au sein d’une grande banque régionale. Après 10 ans de carrière dans différents groupes bancaires, où il a occupé des postes de conseiller clientèle professionnel à gestionnaire en patrimoine, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès d’un des grands assureurs de la place. Son désir d’indépendance et d’évolution professionnelle, le pousse naturellement à rejoindre début 2014 netinvestissement en tant que chef de projet patrimonial puis directeur de cabinet.

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