Pourquoi et comment investir à Boulogne Billancourt ?

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L’article « Pourquoi et comment investir à Boulogne Billancourt ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 2731 fois

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Cité de l’innovation, la ville a su accueillir en 1824 le premier pont suspendu ainsi que la conception de la première boite de vitesse automobile. C’est aussi la première ville à avoir reçu après Paris le métro en 1934. Ville ouvrière au XXe siècle, elle devient dans les années 80 le troisième pôle d’affaires d’Ile-de-France après Paris et La Défense. Situé à l’ouest de Paris, la ville est bordée par la Seine au sud et à l’ouest. Non loin, l’Ile Seguin est le symbole du passé industriel de Boulogne. Ancienne terre de Renault, L’lle « Seguin-Rives de Seine » se métamorphose en l’un des pôles les plus importants en développement de l’Ile-de-France.

A Boulogne, tout change, tout bouge. La ville évolue si vite qu’un ancien habitant se retrouverait aujourd’hui probablement dans un nouveaux quartier tout neuf ! Boulogne c’est la rapidité du changement urbain. Son ambition ? Devenir un pôle européen incontournable de la culture et être l’autre grande ville d’Ile-de-France. Connu pour ses beaux quartiers et sa population qui est comptée parmi celles des plus aisées de la région parisienne, Boulogne Billancourt cumule les atouts et présente de réelles opportunités.

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Pourquoi investir à Boulogne Billancourt ?

On peut quasiment investir les yeux fermés à Paris ou dans des villes de proche périphérie comme Boulogne. L’avantage premier de Boulogne Billancourt pour un investissement locatif comme le Pinel, est qu’elle est située dans la zone Pinel A Bis, la plus chère avec un plafond de loyer à 16.72€ par m². Certes, les prix à l’accession sont légèrement élevés mais dans les communes moins « chics » de la première couronne, les prix baissent mais les loyers aussi, ce qui ne rend pas l’investissement plus performant.

De plus, Boulogne-Billancourt est très prisée avec un emplacement sur le territoire d’Ile-de-France limitrophe à Paris qui gagne en valeur. Les prix sont relativement bas par rapport à la qualité de l’emplacement tout cela accompagné d’un cadre de vie agréable qu’offre la ville à ses habitants. Dynamisme économique, associatif, culturel, Boulogne-Billancourt en fait d’une ville attractive avec une forte image de marque.

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Quels sont les atouts de Boulogne Billancourt ?

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► Atouts économiques

Considérée comme le 21eme arrondissement de Paris, Boulogne est la 2e ville d’Ile-de-France au tissu économique riche. Boulogne c’est le premier parc d’activité de la région après Paris avec la présence massive d’entreprises du secteur tertiaire qui accueille 30% des 20 premiers sièges sociaux de renom tels que SAS Renault, La Française des Jeux, Bouygues Immobilier et Bouygues Telecom, Sephora, LCI, TF1 ou encore LVMH. En bref, Boulogne Billancourt c’est 28 098 entreprises implantées dont 25 825 sièges et 2 273 établissements. La mixité de son tissu économique par la diversité de ses entreprises de toutes tailles et d’activités multiples font de Boulogne une ville dynamique avec un fort besoin en logements. Ce sont plus de 80,000 salariés qui sont localisés dans la commune.

Aujourd’hui, Boulogne Billancourt veut poursuivre sa mutation et son développement. La ville se distingue avec une opération d’aménagement d’envergure sur trois secteurs : Le Trapèze, L’Ile Seguin et le quartier du Pont de Sèvres.

  • Le quartier du Trapèze : ce sont 37.5 hectares de logements libres et sociaux, équipements publics, bureaux, commerces, espaces verts qui se dressent en ce moment à proximité de l’Ile Seguin. La partie ouest aujourd’hui livrée, l’achèvement des travaux pour la partie largement engagée est prévue pour 2016. Le nouveau quartier accueille déjà 4,000 actifs et 5,500 habitants. Le projet à terme comptera 5,000 logements dont un tiers à vocation sociale, créera 12,000 emplois avec plus de 70 commerces en pied d’immeuble ainsi que 14 équipements publics. Tout ça dans une démarche verte avec des exigences renforcées en matière de développement durable.
  • L’ile Seguin : sur les anciens terrains des usines Renault, un nouveau quartier de 74 hectares est en train de naître. Conçue par le célèbre architecte Jean Nouvel, l’Ile Seguin se transforme petit à petit en une éco cité culturelle en devenir. L’ambition de ce projet urbain ? Devenir un pôle international d’innovation dédié à la culture et à l’économie créative. On trouvera sur ce bout de terre du Grand Paris, travail, loisirs, détente, commerces, services dans un cadre de vie exceptionnel. Le Futur haut lieu culturel à quelques minutes de Paris intramuros bouillonne de projets dont certaines réalisations prendront fin d’ici 2018.

    En attendant, l’ile est ouverte depuis 2010 et a accueillie depuis 3 ans dans son jardin près de 500,000 visiteurs. L’lle Seguin c’est aussi 112 000m² de bureaux qui créeront à termes 8000 emplois pour 13 500 entreprises et 115 000 habitants. L’ile Seguin-Rives de Seine a donc tous les atouts pour attirer des entreprises créatives et devenir le 3e pole d’affaires d’Ile-De-France avec le quartier du Trapèze. Sa déserte performante et le développement de nouveaux transports en commun comme la station du métro du Grand Paris (2018) et TZen (Transport en site propre innovant) fluidifieront les déplacements et dynamiseront d’avantage le territoire de l’Ile Seguin.
  • Le quartier du Pont de Sèvres : construit dans les années 1970, le quartier du Pont de Sèvres est en totale rénovation depuis 2008. La réalisation a pour but de réaménagé le quartier pour une simplicité d’accès à la station de métro Pont de Sèvres et le quartier du Trapèze. Nouvelles places, nouveaux espaces verts, réorganisation du stationnement avec la création d’un grand parking public de 800 places, c’est tout le quartier qui est entrain de muter pour le confort de ses habitants.

    La transformation se fait également sur son parc immobilier. Les logements de quatre immeubles de Paris Habitat-OPH seront rénovés. Les tous du Pont de Sèvres se font une peau neuve également pour transformer et moderniser le lieu avec des bureaux attractifs et labélisés BBC qui séduiront de nouvelles grandes entreprises. Ce sont les bureaux «CityLights ».

► Atouts touristiques / Atouts culturels

Boulogne-Billancourt est classée ville d’art et d’histoire et elle tient à défendre son patrimoine. La ville possède le plus important patrimoine architectural de France de l’entre-deux-guerres que l’on peut découvrir lors d’une promenade urbaine. Boulogne séduit par la richesse de son patrimoine, par ses parcs et ses musées retraçant son histoire industrielle. Déambuler dans les rues ou préférer les rives de la Seine sur une des nombreuses croisières, plusieurs possibilités sont possibles, surtout en période estivale, pour découvrir les curiosités et loisirs que nous offre Boulogne !

Boulogne-Billancourt c’est aussi une ville avec des projets culturels ambitieux. La réhabilitation de l’Ile Seguin en est le parfait exemple. Ce projet a pour ambition de devenir le futur au lieu culturel du Grand Paris. 84 000 m² vont être dédié à la culture soit le tiers du programme retenu (255 000m²). Dans cette ile vous y retrouverez :

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  • une cité musicale destinée à l’organisation de concerts et d’évènements mais aussi à l’accueil de formations musicales en résidence
  • R4, un bâtiment qui réunira des ateliers d’artistes, des galeries, des expositions, foires, festivals, des salles de vente ainsi que des réserves d’œuvres d’art ouvertes à la visite.
  • Le globe, qui accueillera des troupes de cirque contemporain et numérique du monde entier.

D’autres projets portés sur la cinématographie sont à l’étude. Tout nous laisse penser que les ambitions de Boulogne-Billancourt avec l’Ile Seguin sont élevées et apporteront de la plus-value à cette ville en pleine mutation. Une chose est sure : la dynamique culturelle et le rayonnement international du projet attireront entreprises, touristes, habitants et investisseurs.

► Accès et transports :

  • Transports en commun : Boulogne est très bien desservie. Les deux lignes de métro 10 et 9 relie la ville directement à Paris en quelques minutes grâce à ces cinq stations (Marcel Sembat, Billancourt, Pont de Sèvres, Boulogne – Jean Jaurès et Boulogne – Pont de Saint-Cloud). Une trentaine de lignes sont présentes dans la commune qui bénéficie donc d’un réseau de bus d’Ile-de-France d’une large couverture. Particularité de la ville, la présence du SUBB (Service Urbain de Boulogne-Billancourt) qui est une ligne de transport interurbain entièrement gratuit. Il effectue deux circuits de deux boucles (boucle nord, boucle sud) à travers la commune et cela du lundi au samedi.
  • TGV : Deux gares sont proches de la ville, celle de Saint-Cloud ainsi que celle d’Issy-Les-Moulineaux. Elles conduisent vers deux gares plus importantes : la gare de Saint-Lazare et celle d’Austerlitz. Un Tram (2) est aussi à disposition pour se rendre facilement à La Défense / Issy – Val de Seine.
  • Aéroport : La ville est situé à - de 25 min des aéroports de Paris Orly et Roissy - Charles de Gaulle/Le Bourget.

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Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Boulogne Billancourt

Voyons maintenant comment trouver l’emplacement qui fera de votre investissement un BON investissement. Zoom sur 3 quartiers :

  • Le quartier Parchamp - Albert Kahn :
    C’est le cœur historique de la ville. Quartier animé le jour grâce à plusieurs lieux culturels (musées, théatre, etc.) et à ses cafés, il sait se faire plus calme le soir. Le quartier accueille également plusieurs zones résidentielles qui plairont aux familles (vers la rue des Abondance par exemple) ; tout comme les parcs et jardins qui invitent aux ballades (comme le parc Edmond de Rothschild ou le musée-jardin Albert Kahn).
  • Les rives de Seine :
    Quartier Sud de Boulogne Billancourt en plein réaménagement (avec notamment l’Île Seguin-Rives de Seine) qui présente donc de belles opportunités à terme.

  • Le centre-ville :
    Le centre de Boulogne Billancourt est rempli de nombreux commerces et est très bien desservi par les transports en commun ce qui représentent des atouts non négligeables. On y trouvent également de nombreux lieux culturels (cinéma, médiathèque, etc.) ce qui en fait un quartier particulièrement recherché.

Conclusion

Boulogne-Billancourt est une ville en pleine mutation. Elle est la plus peuplée des communes franciliennes après Paris. La forte pression démographique de la région en fait un endroit idéal pour investir. Pour un investissement immobilier réussit, tous les professionnels du secteur vous diront qu’il faut privilégier un emplacement où le patrimoine immobilier est potentiellement prometteur et en constante évolution. Boulogne bouge, Boulogne change, Boulogne cumule les projets d’aménagements urbains, Boulogne rassemble tous les atouts pour être un emplacement de choix à fort potentiel ! Vous souhaitez investir à Paris, intéressez-vous alors à Boulogne-Billancourt !

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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