Pourquoi et comment investir à Grenoble ?

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Par Stéphane van Huffel - Vu 5855 fois

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Riche d'une histoire de plus de 2 000 ans, Grenoble était dans le temps une ville militaire et parlementaire qui a accueilli de multiples avancées sociales, développements industriels et progrès scientifiques. Façonnée au cours des âges, chef-lieu du département de l'Isère, Grenoble est ville dynamique, idéalement située au cœur de la partie française des Alpes et bénéficiant d'un climat atypique : mi-océanique et mi-continental avec en plus quelques particularités apportées par l'environnement montagneux. De par ses spécificités, la ville de Grenoble attire les investisseurs en quête de placement immobilier, toutefois, encore faut-il savoir pourquoi et comment investir à Grenoble.

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Pourquoi investir à Grenoble ?

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Seizième ville de France avec 156 659 habitants et onzième aire urbaine de France avec 669 595 habitants, Grenoble a été « élue » vingt-neuvième ville de France où il faut investir en 2012 lorsque l'on souhaite se lancer dans un placement rentable et performant. Ce résultat ayant été établi suite à une analyse complète du potentiel des trente plus grandes villes françaises sur des critères variés comme l’emploi , la démographie, les étudiants, le marché locatif ou encore les prix.

Plus grande métropole alpine, la ville surnommée « capitale des Alpes » entretient avec attention la nature. Ville entourée de collines, Grenoble propose à ses habitants un cadre de vie extrêmement respectueux de la faune et de la flore. En effet, la ville est compacte, économe en ressources naturelles et surtout, tournée vers les énergies renouvelables, de quoi assurer un avenir sain à sa population.

Ville historique, culturelle, scientifique, sportive et dynamique, Grenoble est une ville idéale pour réaliser un investissement immobilier locatif et se place donc sans peine dans notre palmarès des villes les plus sûres en matière de placement immobilier sûr et rentable.

Quels sont les atouts de Grenoble ?

► Atouts économiques

Grenoble est le 1er pôle français de recherche publique et privée générant plus de 17 000 emplois sur la région.

Les deux moteurs du développement économique de Grenoble sont l'innovation et l'international. Le niveau d'activité de la communauté de recherche, la richesse du tissu économique et l'environnement universitaire et technologique contribuent à faire de la région grenobloise une région très attractive.

L'Isère ne compte pas moins de 20 banques françaises et étrangères et plus de 150 entreprises internationales, se plaçant ainsi comme un véritable centre de décision pour des activités de marketing, production, recherche développement et management.

La région grenobloise offre la présence massive de leaders industriels internationaux et le niveau de qualification est plus élevé que celui de la moyenne nationale. L'environnement industriel très exigeant et l'attractivité du site pour les cadres font de la région grenobloise une terre de notoriété technologique reconnue et multiculturelle.

Grenoble est le pôle technologique majeur du sillon alpin, figure emblématique de l'industrie du gant (1er rang de la production mondiale). L'industrie hydroélectrique avec la transformation de la houille blanche, la présence d'industries alimentaires comme Brun, Teisseire, Lustrucru.. et la présence de grandes entreprises liées au sport et au textile, les industries papetières et l'industrie du ciment font de Grenoble une région particulièrement dynamique sur le plan économique. Grenoble est le berceau de grandes écoles et universités dont la qualité de l'enseignement est réputée au niveau international.

Grenoble est réputée aujourd'hui pour être un important pôle de recherche scientifique (universités, Synchrotron, etc.), impliquée dans quatre pôles de compétitivité: les pôles mondiaux LyonBiopole (Biotechnologie, diagnostic et vaccins) et Minalogic (Microtechnologies, nanotechnologies et logiciels embarqués), le pôle national Tenerrdis (Energies renouvelables) et le pôle à vocation mondiale Axelera (Chimie et environnement).

► Atouts touristiques

Un environnement naturel exceptionnel: trois parcs naturels, la proximité des Alpes pour pratiquer ski, randonnées, escalades, parapentes. Grenoble est une ville très cosmopolite, 35 nationalités sont représentées surtout dans le milieu étudiant. C'est une ville très dynamique au niveau sportif:

Grenoble organise le 1er festival oenophile de France le "Millésime", qui est un festival à la fois œnologique, musical et un marché aux vins. La ville est le site d'une gigantesque fête foraine, la plus importante après la foire du Trône et la foire des Rameaux.

La ville est dominée par la Bastille, une ancienne forteresse défensive accessible depuis le centre-ville par le téléphérique de Grenoble Bastille, dont les cabines appelées communément « les bulles », sont devenues un des symboles marquants de la ville. Derrière la Bastille commence le parc naturel régional de Chartreuse.

Grenoble est une ville fortifiée par des murailles, ce qui explique la relative petite taille de son centre historique. Il n’en demeure pas moins attrayant et riche de nombreux ouvrages témoins de l’histoire de la cité. L'on y trouve vestiges romains, cours intérieures médiévales et hôtels particuliers du XVIIème siècle: l’hôtel d'Ornacieux, le Jardin de ville (dont une partie serait due à Le Nôtre) avec la Tour du Trésor, l’antique voie romaine au bout de laquelle se trouve la statue du chevalier Bayard, la Tour de l’Isle (XIVe siècle), premier hôtel de ville de Grenoble, aujourd'hui annexe du musée de Grenoble abritant une formidable collection de dessins essentiellement italiens.

La vallée du Grésivaudan, surnommée « la vallée aux cents châteaux » avec notamment, le château du Touvet, est à proximité de Grenoble et reste une destination touristique privilégiée. Les parcs naturels régionaux du Vercors et de la Chartreuse attirent de nombreux touristes chaque année.

► Atouts culturels

Le Festival international du cirque de Grenoble est organisé depuis 2002 chaque année pendant quatre jour fin novembre, au sein du Palais des sports de Grenoble. Il reçoit les plus grands numéros internationaux du moment. Depuis 2004, il est présenté par Jean-Pierre Foucault.

Grenoble abrite le festival du film court en plein air qui a lieu début juillet. À noter la présence du festival Rocktambule qui a lieu chaque année en octobre et le Grenoble Jazz festival intitulé désormais le Festival 38e Rugissants, consacré aux musiques du monde et à la création musicale contemporaine.

La cité grenobloise organise depuis avril 2011 la première édition des "Détours de Babel", festival des musiques du monde contemporain. Le centre dramatique national des Alpes et le célèbre Centre chorégraphique national de danse contemporaine contribuent à la richesse culturelle de Grenoble. Le patrimoine gastronomique de Grenoble est symbolisé par le gratin dauphinois ou encore ses célèbres noix avec lesquelles est réalisé le gâteau aux noix de Grenoble.

Comment investir à Grenoble ?

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Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier, et plus particulièrement, un investissement immobilier locatif en France, le gouvernement a mis en place pour vous quelques dispositifs de défiscalisation immobilière. Ainsi, en possédant des actifs locatifs dans des secteurs définis par l’État, comme l'immobilier neuf ou la location meublée, il vous sera possible de bénéficier d'une réduction d'impôts.

Voici les différents mécanismes défiscalisants en vigueur :

► Les dispositifs immobiliers

La loi Pinel à Grenoble

Le dispositif Pinel accorde une réduction d'impôts de l'ordre de 12%, 18 % ou 21% du montant d'investissement, en fonction de la durée de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans) pour tout investissement locatif dans l'immobilier neuf. Cette réduction d'impôts va être étalée de manière linéaire et égale à condition que votre bien immobilier réponde à des normes énergétiques strictes dont, le « label BBC ».

Le plus : d'après des professionnels du secteur, l'immobilier neuf à Grenoble offre de belles opportunités aux investisseurs en quête de placement locatif. De plus, la ville est située en Zone B1 et est donc éligible au dispositif Pinel, une autre bonne raison pour partir à la conquête de ce marché !

La loi Censi-Bouvard à Grenoble

Le dispositif Censi-Bouvard accorde une réduction d'impôts de l'ordre de 11 % du montant d'investissement, dans la limite de 300 000 € investis, pour tout investissement locatif meublé dans l'immobilier neuf, et plus particulièrement, dans une résidence de services.

Le plus : ville culturelle et touristique, Grenoble attire de nombreux étudiants mais aussi de nombreux touristes, notamment en période hivernale. Pourquoi donc ne pas opter pour un investissement locatif dans une résidence de tourisme ou dans une résidence étudiante ? Pour cela, n'hésitez pas à vous renseigner davantage au sujet du dispositif Censi-Bouvard.

La loi Malraux à Grenoble

Le dispositif Malraux accorde une réduction d'impôts de l'ordre de 30% du montant des travaux (soit jusqu’à 36 000 € par an) dans le secteur sauvegardé et de 22% du montant des travaux (soit jusqu’à 27 000 € par an) en ZPPAUP pour tout investissement locatif dans l'immobilier réhabilité. Pour bénéficier de cette réduction d'impôts, votre bien immobilier doit obligatoirement être situé dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager).

Le plus : Le dispositif Malraux accorde une réduction d'impôts de l'ordre de 30% du montant des travaux (soit jusqu’à 36 000 € par an) dans le secteur sauvegardé et de 22% du montant des travaux (soit jusqu’à 27 000 € par an) en ZPPAUP pour tout investissement locatif dans l'immobilier réhabilité. Pour bénéficier de cette réduction d'impôts, votre bien immobilier doit obligatoirement être situé dans un secteur sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager).

Le statut LMNP à Grenoble

Le statut LMNP ou, statut de loueur en meublé non professionnel, accorde certains avantages fiscaux pour tout investissement locatif meublé.

Le plus : Le statut LMNP ou, statut de loueur en meublé non professionnel, accorde certains avantages fiscaux pour tout investissement locatif meublé.

Le dispositif Monuments Historiques à Grenoble

Le dispositif Monuments Historiques accorde une déduction d'impôts pour tout investissement locatif dans un monument historique. Cette mécanique de déduction d'impôts permet de déduire l’intégralité des travaux de rénovation du revenu brut global et imposable en les étalant sur trois années, à condition que le bien immobilier soit classé, inscrit ou agréé par le ministère de la culture. Ainsi, vous devrez également prévoir des travaux de réhabilitation qui aboutiront à la restauration parfaite du bien et dont la qualité du bâti aura été suivie et validée par un architecte ABF (architecte des bâtiments de France).

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► Choisir le bon emplacement pour son investissement locatif à Grenoble

Après avoir opté pour l'un des dispositifs défiscalisants en vigueur, il faudra vous concentrer sur l'emplacement de votre futur bien. Afin d'apporter une plus-value à ce dernier, l'emplacement doit être situé à proximité des transports, commerces, services, écoles et universités. Voici pour vous orienter dans votre choix trois quartiers de Grenoble.

Le centre-ville

Le centre-ville de Grenoble s'étend de la gare routière et SNCF en passant par le centre historique de la ville. Agréable, il comporte quelques lieux cultes de la ville : les quais de l'Isère, la Bastille, le Jardin de Ville, mais également, de nombreux bâtiments architecturaux représentatifs du XX e siècle. A privilégier donc si vous souhaitez investir dans l'immobilier ancien. En ce qui concerne les prix de l'ancien, ils oscillent entre 65 500* euros et 143 800* euros pour les studios de 25 m² ainsi que les 2-pièces de 40 m². Au niveau du neuf, pour la même surface la fourchette est comprise entre 82 100* euros et 195 000* euros.

Europole

Situé à l'ouest du centre-ville, derrière la gare routière et SNCF, c'est le quartier d'affaires de la ville de Grenoble. Créé dans les années 1990, il abrite l'école de commerce de Grenoble, de nombreux sièges d'entreprises, la Cité scolaire internationale ou encore le nouveau Palais de Justice. Privilégié par les cadres, ce quartier semble intéressant pour un investissement locatif dans l'immobilier neuf. Ici, les prix de l'ancien pour les 25 m² et les 40 m² sont compris entre 39 700* euros et 140 300* euros. Au niveau du neuf, pour la même surface, ils oscillent entre 57 200* euros et 167 700* euros.

L'île verte

Ce quartier résidentiel est l'un des quartiers les plus peuplées de la ville. Situé dans un méandre de l'Isère, le quartier est pourtant indépendant du centre-ville. Les prix de l'ancien pour les studios de 25 m² et les 2-pièces de 40 m² sont compris entre 65 500* euros et 143 800* euros et, en ce qui concerne le neuf, ils sont compris entre 82 100* euros et 195 000* euros pour la même surface.

En savoir plus sur Grenoble

► Principaux pôles économiques :

  • Grand'Place
  • Le centre commercial de la caserne de Bonne
  • L'espace Comboire à Echirolles
  • « Porte du Grésivaudan » à Saint-Martin-d’Hères
  • Cap des H à Saint-Egrève
  • Inovallée
  • Centr'Alpes
  • L'isle d'Albeau

► Accès / Transports :

  • Gare TGV : de nombreuses destinations au départ de Grenoble place l'agglomération au centre d'un important dispositif d'interconnexions européennes.
  • Aéroport : 2 aéroports qui assurent plus de 130 liaisons européennes et mondiales avec des vols directs sur New-York et Los Angeles, Londres, Tokyo, Singapour ...
  • Transports urbains : le Téléphérique de Grenoble compte parmi les premiers téléphériques urbains au monde. Grenoble est particulièrement propice aux déplacements en vélo (300 km de pistes cyclables). Un réseau de quatre lignes de tramways et de 22 lignes de bus. Le réseau grenoblois de transport en commun a été reconnu plusieurs fois comme l'un des meilleurs réseaux urbains de France.
  • Transports routiers : Grenoble est situé au confluent de trois autoroutes.

Conclusion

Grenoble est une ville dynamique, baignée de verdure, qui apporte un cadre de vie agréable à ses habitants et pourra donc vous réserver de très belles surprises en ce qui concerne un investissement locatif. Même si en ces temps de crise le marché grenoblois tourne au ralenti, il est important de privilégier des valeurs sûres comme l’Île verte ou l'hypercentre afin de réaliser un investissement locatif rentable.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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